未经村民会议讨论决定的出租合同效力如何？

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经济的迅速发展,城市化进程的步伐也在加速。伴随着新《土地管理法》实施，农村的土地可进行流转，集体土地的价值也在逐渐凸显出来，那么作为农村基层自治组织的村委会可以村委会名义擅自出租村集体的土地吗？村委会以自己名义实施土地征收行为合法吗？

在接待被征收人的咨询过程中，不在少数的被征收人提及此问题。

今天师以最高院经典案例最高人民法院（2015）民申字第759号为例，为您讲解在征地拆迁过程中，村委擅自签订的租赁合同效力及村委会以自己名义实施征收行为的法律效力等问题。

案例简介：

一、文柏池与久裕村联合社签订《合同书》等合同，约定久裕村联合社将其所有的总面积为250000平方米农用地有偿出租给裕丰公司兴办工厂、宿舍和综合性建设。

二、文柏池向广州中院提起诉讼，请求：久裕村委会、久裕村联合社支付文柏池补偿款1193万元。广州中院认为，案涉合同未经村民会议讨论决定，是无效合同；文柏池在整个投资过程中取回的款项已超出其投资款，故久裕村联合社、久裕村委会无需再返还文柏池对涉案土地的投资款。广州中院判决：驳回文柏池的诉讼请求。

三、文柏池不服，上诉至广东高院，主张《中华人民共和国村民委员会组织法》中关于民主决定程序的规定，属于管理性规定而非效力性规定。广东高院判决：驳回上诉，维持原判。

四、文柏池仍不服，向最高法院申请再审。最高法院裁定：驳回文柏池的再审申请。

最高院经审理认为原判决以村联合社将该社所有的案涉土地出租是涉及全体村民利益的重大问题为由，认定无论《租用土地使用合同书》性质如何，均应经村民会议讨论决定；同时，因《协议》是双方当事人对案涉土地的处理问题签订的补充协议，均涉及某村全体村民的重大利益问题，亦认定应经村民会议讨论决定。原判决以《租用土地使用合同书》、《协议一》、《协议二》的签订均未经村民会议讨论决定，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定为由，认定上述协议无效，于法有据。

一、租赁合同效力

合同是双方民事法律行为，是双方意思自治的结果。民法总则规定民事法律行为合同无效包括以下情形：

(1)无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。第一百四十四条 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

(2)虚假意思表示实施的民事法律行为无效。第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

(3)违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。第一百五十三条第一款 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

(4)违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十三条第二款 违背公序良俗的民事法律行为无效。

(5)恶意串通的民事法律行为无效。第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

(6)部分无效、部分有效。第一百五十六条 民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

诚略律师认为案涉合同无效的原因在于，久裕村联合社将该社所有的案涉土地出租，涉及全体村民利益的重大问题，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》（1988年通过版，已失效）第十一条关于“涉及全村村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定”的规定，该事宜应当经村民会议讨论决定。然而案涉合同的签订均未经村民会议讨论决定，违反了上述规定，故应当认定租赁合同无效。

二、村委会能否以自己的名义实施征地拆迁行为

无论是国有土地的征收还是集体土地的征收，法律规定具体实施征收的部门以及具体征收的程序。从法律、法规的内容来看，并没有赋予村委会实施征收的职权。征收涉及公共利益需严格依法进行。

根据《土地管理法》第47条内容可知，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。另据规定可知，征收永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的以及其他土地超过七十公顷的需要由国务院批准，征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。其作为由行政村的村民选举产生的群众性自治组织，作用在于办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。村民委员会向村民会议、村民代表会议负责并报告工作。法律并没有赋予村委会实施土地征收的职权。

从上述法律规定可知，农村集体土地上实施的征收，村委会没有职权。提醒广大被拆迁人，如果遇到以村委会名义实施的征地拆迁行为，我们可以确定村委会是无权的。

村委会以自己的名义组织征收土地的行为并与村民签订补偿协议不符合法律规定，即便拆迁协议上已经签了字，极可能被法院认定村委会实施征地拆迁行为违法。如果遭遇这种类似情况，建议及时求助专业拆迁律师通过法律手段维权，并向地方政府土地行政管理部门举报申请查处。

律师建议：

作为承租人，在和村委会签订租赁合同租赁集体土地时，谨记向村委会要求提供出租该集体土地经村民会议讨论通过的书面文件，以确保租赁合同合法有效。在村委会提供该文件之前，轻易不向村委会支付租金，避免遭受损失。

作为农村集体经济组织的成员，村委会出租村中集体土地涉及村民的重大利益，凡涉村民重大利益问题需实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。特别是涉及土地征收事项，关系到村民个人的切身利益，切不可放任不管，及时行权。遇有专业疑难法律问题，可及时咨询专业律师。