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人口高度密集的城市里，TOD不仅仅是输血管，也能成为造血器官。空间打造不仅要着力于便捷的流通性，TOD项目本身的功能性、与人共生的关联性也体现了该项目设计者对人与城市的理解。 快节奏的城市空间里如何包容慢行的人？商业与产业是否是TOD唯一的出路？人与环境如何利益协调？新的城市发展诞生新的思考，成为了城市建设者们书桌上的新议题。 提及TOD时，总绕不开东京和新加坡，这两个在有限土地上打造出TOD标杆的城市，开发路径背后有什么与众不同之处？密集的交通路网之中，如何给慢行者舒适的缓行之路以及停留驻足的空间？在解读《TOD就是地铁上盖物业？你可能误会大了》及《解构TOD》之后，恒通房地产研究中心再度解读TOD四个典型项目，期许其发展模式给我们一些借鉴。  东京市区的人口数量超过1350万人，而整个东京都市圈的人口数量超过了3700万人，整个首都东京的人口占了日本总人口的30%左右。人口极度密集的城市，交通被赋予了更为重要的责任与任务，如何使得这个庞大的轴承稳定、长效的运行，成为了城市课题。东京都首先废除路面电车，同时加强地铁建设、往新城区建设铁路以及增加国营铁路运量。 由于日本极度密集的人口，使得其城市目光转向对于“把人快速高效的送往目的地”这一方案的研究，也促成了TOD在日本的全面推广。在现今，即使不对某个项目进行TOD的定位，也能很明显的看出轨道交通站的核心目标：使用者能够舒适的从车站到达街区。  二子玉川站距离涩谷站仅需乘坐田园都市线10分钟即可到达，与其他站点不同的是，车站位于横跨多摩川大桥的另一侧，桥下便是河滨公园。同时，在建造过程中并未过度开发，依旧保留了大片的河滨公园，也因此项目被誉为“成功融合了城市与自然”。 在1985年，二子玉川站游乐园关闭之后，车站东侧吸引力逐渐下降。项目从1987年开始成立再开发筹备，2000年重启筹备，2007年动工，以民间再开发为主导、东京急行电铁和东急不动产参与策划、政府部门配合的项目开始启动。在开发过程鼓励私营开发商积极参与公共空间的营造及运营管理，同时政府部门放权于民间组织，以民众真实需求为导向，发挥地区特色，制定规划方案。2016年在民众票选的“年度最想居住的街区（关东篇）“排行榜中，二子玉川首次进入前十。 对于与二子玉川站相似的低效土地再开发可使用与之相似的方案，如工厂外迁、车务段取消，原有地块在进行城市化过程中需充分考虑地块的经济价值和人文价值，才得以实现区域认可，地区繁荣。  二子玉川规划图  二子玉川实景图  开业于1969年的高岛屋百货是日本郊外型购物中心的鼻祖，也是二子玉川变迁的见证者，或许是因为经历了昭和时代工业严重污染的多摩川，当地城市空间对于自然环境的协同格外关注。1989年，高岛屋百货由彦坂裕在花园城市概念之下，改造成向街道开放的环境。在建筑上，邀请曾获得国际石造建筑奖、自然木造建筑精神奖的隈研吾为建筑设计了主体由不锈钢网状结构组成，屋檐顶部由常青藤植物沿着建筑框架延伸。  高岛屋百货 之后，二子玉川站另一个标志性商业体，位于二子玉川站东口被誉为“二子玉川RISE”的项目于1982年启动，2007年开工，2011年完成第一期建设，是东京都内最大规模的民间再开发案例。项目在设计中形成“一个公园+一个购物中心+一个广场街区”，在第二期建设中各楼层引入共计6000平米的屋顶花园，也因此获得了JHEP认证的最高评级（AAA）。不可否认的是，当地环境保护者认为的当地修建住宅，高层塔楼是对于本地天际线的破坏，但RISE项目依旧有着2015-2018年销售额、客流量逐年上升的良性表现。 同时，在店铺引进中更多以打造“生活方式/模板”的店铺作为主力店，如：世界首家“生活提案型”家居馆茑屋家电。同时开设园艺研讨课、宠物友好餐厅等。  二子玉川RISE规划图 无论是高岛屋在设计中引入的街道开放，或是屋檐打通使得绿色植物倾注于下，亦或是二子玉川RISE在整体规划中将片区内的商业、办公、自然景观进行有效连接，都可以看到，在郊区新城打造中建筑与本地文化、本地属性的互相依附，相互生长的重要性，也为我们提供了另一种生态价值与商业价值共生的可能性。  二子玉川rise实景图  在涩谷站，山手线、琦京线、湘南线、东急田园都市线等9条线路在这里交汇，每天换乘人数超过300万人次。此处最为人熟知的是出现在《生化危机4》与《速度与激情3》中的十字街口，也是汇集了最大级别交通量的十字路口，来往人群能达3000人。 为了2020年东京奥运会，日本政府开始了“涩谷地区再开发”，计划投资2600亿日元，包括提升交通与商业之间的便携换乘、更新涩谷步行街、提升区域建筑抗灾能力、建立空港联系的客运能力、诞生新的创造力发源地。  涩谷站规划图 其中，最引人注目的是对于涩谷站TOD项目的打造是：不限制于高效的客运中心，更是打造一个通过交通节点强化和步行者便利提高的街区，通过IT、时尚等产业发展提升区域竞争力。为了实现这一目标，在交通线路改造的领域，涩谷站做出了一些变化：崎京线的站台将被向北移动约350米，和JR山手线并列，成功实现无缝换乘；东京地铁银座线的站台将被迁移到约130米东侧，与东京地铁银座线、京王井头线等高架线路和田园都市线、半藏门线副都心线等地下线路的换乘广场；“八公狗”雕像广场将扩大1.5倍左右，目前地上的大型公交枢纽停靠站将被集中转移至地下。这些改进的目的都只在于，建立未来的涩谷站立体交通广场，配合多个“城市核心”共同打造更具有城市便捷度的涩谷站。  涩谷之心剖面图 这也并不是涩谷地区第一次做出改进，2012年原东急文化馆被改造成为涩谷之光，与东横线涩谷地下车站相连建造了与地上相连接的贯通空间，建成后一年营业额超过190亿元日元，来店人数2200万人。 日本于“城市核”开始提高交通站点土地运载能力，塑造多位一体的人流运送方式。于此，在其中的商业价值令企业欣喜，于是开启了“在轨道上的城市”。对于TOD项目而言，人流是其自带属性，但如日本一般，将人流通过不同属性进行分散，同时在不同时间段根据区域变化重新进行调整、修正，也是未来在TOD发展中的重要一环。 相较于前文所提的二子玉川站，涩谷站具备较高的客流量，但相同的是，在TOD建设中都不约而同的选择了进行产业引进。有别于二子玉川引进了乐天集团是为了制造“逆流人群”以降低线路运营成本。日本谷歌总部重新回到涩谷，入驻涩谷stream大厦，开发方更为看重的是受谷歌吸引来到涩谷区域发展企业而带来的长期收益性租金。互联网企业自带有产业集群效应，相关企业聚集可更有效的降低人力成本，提高产业协作效率。涩谷站的再开发计划可提供约14万方高等级租赁空间，使得涩谷地区可租赁面积达到26万方。大面积、高品质的办公空间对于企业的盈利能力更为考量，IT、金融类对于租金价格不敏感、租赁环境更为苛刻的行业可成为涩谷新增租赁空间的有效消化者。 在TOD发展中，同一区域中，优先对于拥有地铁站点或基础较好的项目进行再开发可有效降低总开发成本；同时，对于已形成的人口居住区和商务区进行公共交通的链接，对于TOD项目的运行提供稳定足量的人流。 涩谷stream剖面图 从上世纪70年代，新加坡引进地区许可制度开始，政府就开始了对于行人由地上到地下，车辆到轨道交通的引导。作为”精细化城市管理“的典范代表，通过TOD模式对人口进行了有效分流，在中心城区周边形成多个“卫星镇”城镇，有效缓解过大的人口承载压力。 根据2017年数据，新加坡人口密度为7915.7人/平方公里，与北京市海淀区的人口密度相当。在人口密度压力下，新加坡这座以规划见长的国家城市，运用TOD理念有效聚人、聚产，不仅用轨道交通开拓出更大的城市发展空间，也将TOD这个源自欧美国家的概念渗染上新加坡色彩。 榜鹅新镇作为新加坡第五阶段新镇开发的典型代表，位于新加坡东北部，早期榜鹅作为农业区域。1996年8月18日国庆日，当时的总理吴作栋宣布了新加坡政府发展榜鹅的计划，称为“榜鹅21”；2007年，政府宣布“优质榜鹅21”开发计划，打造“与水共生，与自然共处”的优质宜居市镇。 榜鹅新镇区位示意图 榜鹅新镇规划师借助区域优势，利用自然水道，营造“亲水社区”，避免了“千TOD一面”。 有别于传统TOD开发，榜鹅新镇并未将自身作为商业中心，而是借助与榜鹅站上下联通的轻轨将功能进行有效分区。在保证区域内部功能性完整的前提下，再次将公园绿地的用地比例做出提升，达到14%，同时区域内12%的面积为水体。一条4.2公里长，20-30米宽的人造水道将穿过庄园，连接位于该镇两侧的榜鹅河和实龙岗河。依托人工、自然河流，榜鹅新镇内部被切分为多个不同的区域，其中7个区域均为滨河新城。通过架设轻轨线将主要道路和基础设施用地比例由原有的14%压缩至5%。 榜鹅新城内部规划图 地铁实现“卫星镇”之间和市区的连接作用，轻轨等公共交通工具作为辅助将区域内不同功能的功能区进行有机连接，实现交流。同时，榜鹅新镇的轻轨建于专用的高架轨道之上，保证轻轨运行不受到道路交通的影响。轻轨的高效联通使得住宅的开发也更加灵活，适用于所辖范围较大的“新城镇”，灵活开发住宅用地，更大程度保留城市基底。 榜鹅新镇内部交通规划图，将居住区控制在站点300m范围之内 淡滨尼天地作为新加坡首个也是最大的社区休闲综合体，总建筑面积达12万㎡，获得了建设局通用设计标志最高荣誉的白金奖。淡滨尼天地于2017年8月正式投入使用，内设公共服务中心、运动场、图书馆、家庭医疗中心、运动科技中心、游泳馆、乐龄活动中心、小贩中心、民众俱乐部和零售商店等，目前已成为新加坡东部区域的副中心。 淡滨尼天地项目整体外观 淡滨尼天地位于淡滨尼新镇中心位置（如图中所示新镇中心）轨道交通站点与公共交通站点结合，将各类交通方式有效收容在较小面积内，整合衔接，可尽可能的收纳人群；将公共中心置于区域中心位置，与已形成的多元交通体系连接，给予城镇内人群以完备的商业配套、交通服务；同时，在区域内部形成公交站点至邻里公园（绿地）的步行线路。 淡滨尼新镇示意图 淡滨尼天地配备了可适用于全区域居民的设备设施，满足区域内不同社群的交流需求。值得关注的是，项目设计时便将项目与区域基本设施做出了融合，同时表达出“可持续性发展”和“以人为本”。其一，项目全长6.9㎞的自行车环道与新加坡城市骑行线紧密相连；其二，项目的屋顶花园的大部分养料来自于小贩中心回收的食物，再经生态转化池进入生态循环链；其三，项目在前期设计中收集了当地1万余名居民的建议，并进行了相应调整，项目中宏茂桥综合诊疗所成为第一家获颁超金奖的综合诊疗所。 中心的足球场除了成为社区大型活动的主要场地，平日也是居民晨运、散步、休闲的绿色市镇广场。 日本知名规划师和建筑师、TOD规划设计领域专家，渡边庄太郎体会到以机动车出行为中心的城市规划带来的不舒适，正在于慢行空间的缺失。“成都既有城区的规划方式是以机动车出行为中心的，这是成都在发展TOD过程中需要直面的最大问题。” 2019年成都市私家车保有量超过300万辆，仅次于北京市。如何纾解当前主干道路日益严峻的拥堵问题，让习惯于开车的人群走入地铁站，科技的发展使得更多问题拥有了可能解。步行空间的打造不仅仅关乎城市规划师的建筑设计，更在于城市文化内核对“慢一点“的认可。比起大刀阔斧的建设，我们更愿意将TOD理解成为一场潜移默化的改造，是城市发展”由点及面“的观念迁移，也是对于”慢行空间“的现代化标记。时代在进步，科技让生活变得愈发便利，等一等“走得慢的人”，是城市设计师们的课题，也是我们每一个人的课题。 文丨恒通房地产研究中心 张淑婷 部分图据网络，侵删 张淑婷 90后 擅长运用统计学方法进行计量和分析，通过整理分析、描述数据、数据模型化等手段，洞悉市场发展。 （点击图片 了解更多） 关注恒通丨了解更多 |
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