【原】手握2万亿旧改货值，佳兆业何以迎来“黄金时代”？ || 快报

身兼“旧改之王”和粤港澳大湾区“地头蛇”的佳兆业，正站在一个全新的起点上。

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发

作者：陈欣苗

编辑：陈涧

设计：甄开心

实习生：何慕丹

地产窄门之下，佳兆业集团控股有限公司（1638.HK，以下简称“佳兆业”）正开启属于自己的“黄金时代”。

当下，政策趋紧、融资调控“史无前例”、行业增速放缓，房地产市场阵阵寒意来袭。受此影响，不少房企一改往日的意气风发，取之以黯淡和无奈，但佳兆业略有不同。站在20周年的节点上，佳兆业显得更踌躇满志。“2019对于佳兆业来说是最好的一年”，佳兆业首席增长官、经济研究院院长刘策在接受媒体采访时如此表示，2019年也是佳兆业一个全新的起点。

如今这“最好的一年”已过大半，8月27日，佳兆业如期交出一份成色颇足的2019中期“答卷”。期内，公司实现合约销售347亿元，同比增长37%；营收同比增长34%至201.1亿元；毛利润67.1亿元，同比增长42%；公司持有人应占溢利28.4亿元，同比涨幅达67%。

▲佳兆业中期业绩概况。

于此同时，身兼“旧改之王”和粤港澳大湾区“地头蛇”的佳兆业，土储和政策面齐备，只待市场共振。中期报告显示，佳兆业手握丰厚且优质的“存粮”：近3200万平方米占地面积的旧改储备（未纳入土储），可带来近两万亿的货值；逾5000亿元的土储货值中，大湾区占据70%，其中深圳占比逾30%。

“近期，广东好事连篇，在建设粤港澳大湾区公告后，深圳将建设为中国特色社会主义先行示范区”，佳兆业董事会主席郭英成在业绩会上直言，佳兆业集团作为广东的企业，感到非常幸运。

佳兆业的“黄金时代”，要来了吗？

扎根深圳抢占先机

8月18日，《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，目标把深圳建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城。从经济特区到“中国特色社会主义先行示范区”，深圳在新时期被赋予了新的使命。

虽然在中期业绩会上，郭英成以“我们是运气好一点而已”谦虚回应深圳建设先行示范区的话题，但这一政策对扎根深圳20载的佳兆业而言，无疑是巨大的发展机遇。

▲佳兆业高管亮相中期业绩会。

有人曾说，若房企想进粤港澳大湾区淘金，得先拜“地头蛇”佳兆业码头。的确，无论是大湾区的城市更新领域，还是土地储备面积，佳兆业都是排头兵。而深圳，恰是佳兆业在大湾区布局的核心。

中报数据显示，截至今年上半年，在佳兆业位于大湾区的3200万平方米旧改土储（未纳入土储）中，深圳占据了1/3。而在土地稀缺的深圳，佳兆业也有325万平方米的土地储备，货值约1600亿元。此外，在今年上半年的合约销售中，深圳贡献比例超过30%。

对此，国元国际研报指出，佳兆业扎根深圳，专注于粤港澳大湾区的发展，财务表现强劲，将成为“深圳建设先行示范区”的主要受益者。

不仅如此，地产和城市更新主业之外，佳兆业的多元化业务布局恰能匹配深圳建设先行示范区的需求。当前，佳兆业布局的大健康、大文旅、大消费产业加速推进，与主业的协同格局初步显现，同时以航运、文体等成熟产业为抓手，在深圳建设社会主义先行示范区中发挥先锋、引领作用。

按照郭英成的说法，一方面佳兆业从以往只是单纯的房地产企业，到现在做城市运营商，除了地产之外，还有船运、文体等业务，特别深圳大运场馆，包括足球等。另一方面，先行示范区更多支持的是深圳的科技和金融类业务，而佳兆业正好也有相关的业务板块。

“随着深圳建设先行示范城市，佳兆业长期扎根深圳的优势将进一步凸显，迎来属于自己的‘黄金时代’。”市场人士同时指出。

“旧改之王”蓄势待发

在地产增量市场规模收缩的背景下，存量价值时代的城市更新正成为房地产行业未来的新风口。6月19日，国务院常务会议指出，“加快改造城镇老旧小区”，并且“加大金融对旧改的支持”，城市旧改的万亿级市场正向房企加速开启。

在此背景下，房企纷纷介入旧改这块万亿“蛋糕”，意图分得一杯羹。但行业共识也在：这杯羹并不好得，一头热只会跌得很惨。多位业内人士指出，旧改往往面临着较长的开发周期和较高的资金要求，再加上地域的制约和各地政策的变化，更是对开发商构成严峻考验。

但对于在业内有“旧改专家”之称的佳兆业来说，这是其实现新一轮高质量增长的窗口期。

可以说，这家企业的诞生、崛起、转折、再崛起都与城市更新有关。自1999年操盘桂芳园至今，佳兆业成功更新旧改项目25个，累计转化旧改项目面积达1200万平米。期间，佳兆业几乎涉足了所有旧改类型，如旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造。

以烂尾楼“子悦台”的改造为例。这个2003年深圳及广东省拍卖标的最大的烂尾楼项目，在佳兆业手上三年不到，摇身一变成为深圳佳兆业中心，这也是佳兆业第一个商住综合开发项目。

凭借20年的经验，佳兆业已形成了一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设和运营服务等方面的成熟运作模式。

中报显示，去年底至今年上半年，佳兆业已转化广州小坪村、上海徐行镇及深圳福田口岸3个项目，共计可售面积73万平方米，可售货值逾404亿元。下半年，公司预计再转化3个深圳的旧改项目，可售面积50万平方米，可售货值约330亿。

整体而言，截至6月底，佳兆业拥有旧改土储面积近730万平方米；另有约3200万平方米的旧改储备（未纳入土储），共可带来近两万亿的货值，其中有128个旧改项目位于大湾区。按照计划，公司每年将从旧改项目中转化80万-100万平方米的土地供应开发。

▲佳兆业旧改项目分布情况。

此外，值得一提的是，佳兆业开始将城市更新步伐迈向全国。今年7月，佳兆业插旗沪上，竞得目前上海市最大的“城中村”改造项目，这也是嘉定区首个民营企业参与并成功完成拆迁摘牌的“城中村”改造项目。

对此，分析人士指出，作为深耕深圳的房企佳兆业，在竞争激烈的上海拿到优质城市更新项目，可见市场对佳兆业旧改经验以及专业度的超高认可。

前瞻布局备足“弹药”

在当前经济增长放缓、银根紧缩的房产大势之下，佳兆业拿地的步伐却未放缓。

今年上半年，佳兆业以旧改供应、招拍挂、收并购等多元化渠道择机补充土地储备，共获得15个优质项目，新增土储权益建筑面积达246万平方米。截止2019年6月，公司现有土地储备约2600万平方米（权益比约88%），其中76%位于一二线核心城市。

分析人士指出，在房地产上行周期，公司在珠三角、长三角、华中、成渝及渤海等各区储备了大量资源，这些资源在房地产调控周期下，成为公司未来业绩的有力支撑。

▲佳兆业土地储备充足，图片来自克而瑞地产研究。

优质的土储为佳兆业赢得了不小的竞争优势，这点从上半年的销售情况可以体现出来。中报数据显示，公司上半年的合约销售收入中，一线城市占比达48%，二线城市占比达49%。而在未来，佳兆业这一战略布局所带来的优势也将在销售端释放。

值得一提的是，上半年，由旧改转化而来的高利润型项目销售取得佳绩，包括深圳盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场，均贡献了高毛利。

对于下半年501亿元的销售任务，佳兆业行政总裁麦帆也信心满满：“下半年项目将集中在九、十月份推出，只要去化率达到50%就能完成全年的销售目标。”下半年，佳兆业预计可售货值约1200亿元，其中49%位于一线城市，44%位于二线城市。

在资产规模扩大、优质土储增加的情况下，佳兆业的财务结构也没有“掉线”。随着财务结构的不断优化，上半年，穆迪、标普和惠誉三大国际信用评级机构分别给予佳兆业B1、B、B评级，展望稳定。

负债方面，仅用半年时间，佳兆业便将净负债率降至191%，提前完成年初立下的Flag ——全年净负债率降至200%。而接来下，“我们的目标是180%以下”，佳兆业首席财务官刘富强称。

公司的现金流也颇为充裕。中报显示，公司现金及银行存款账面值约为300亿元，较年初增长31%；速动比率保持1.3倍的良好水平；公司一年内到期的短期负债总计224亿元，在手现金完全覆盖短期负债。有业内人士认为，佳兆业目前的现金流正在进一步提升，集团的高流动性足以保障现金和资金链安全。

在房地产行业跨越周期的当下，债务结构的优化、现金流的保障是房企得以立足的前提。但正如刘策所言，“佳兆业在很多方面都处于历史最好时期”。未来，佳兆业还将更多受益于其土储布局和旧改专业能力带来的稳定推盘。

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