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房苏州 有用的买房建议，买好房、买对房，
这是房苏州第 08 篇踩盘报告 九龙仓·国金中心，样板间终于开放了，享“苏州高度”、江苏最高建筑.....美名，却一直低调。低调到马上10月底就要开盘了..... 上周六，我和茉莉去了一趟国金中心售楼处，顺便还去了相城的九龙仓·天灏售楼处。 第一站： 九龙仓·国金中心 九龙仓·国金中心位于园区湖东CBD核心商圈，西面正对金鸡湖，北邻距离地铁1号线，具体位置如下图。 当日，我和小茉莉通过步行实测了一下距离。 匀速步行情况下，茉莉从地铁1号线星湖街站下，步行5分钟即到，我从园区房产交易中心出发，步行约15分钟左右到达。 整个项目集住宅、商业、办公等多业态为一梯，所以先从项目本身开始说起。 F1. 九龙仓·国金中心是由一座92层、高达450米高楼，一座裙楼和波浪形广场组成，主楼92层设立观光平台，可俯瞰苏州城全貌。 主体建筑分为：T1、T2、T3，楼栋位置如下图：
其中T1、T2，有住宅产品销售：
售楼处在5楼，样板间在95楼，每天晚上国金中心亮灯的那一层就是样板间。 F2. >>交通配套 位于园区湖东，地理位置就不用多说了，一个字好！ 距离地铁1号线星湖街站仅350米，门口地铁在建。 >>商业配套 周边高档酒店、写字楼、商场林立。 项目门口在建的地铁，可直接通向周边各大商场内部，苏州中心、圆融、久光、新光天地等。 一路之隔是新鸿基环贸广场（建设中），共69层，总高度310米。包括豪华商场、优质写字楼和高级服务式公寓。 5楼视角 新鸿基环贸广场 F2. 踩盘当天，天气不太好，手机拍的图片也比较渣，实际当天在95楼俯瞰全城的时候，还是很震撼的~ 据说，天气好的话，可以看到上海。
西侧视角
北侧视角
东侧视角
F3. 据置业小姐姐介绍：此次开盘为70年产权的住宅产品，建筑面积约100-300平，精装交付，单价4.5w/平，预计10月底公开开盘，只有200多套。 位于T2区的公寓将于明年再开。
彩页、宣传图片什么的，都是没有的。目前只有一个100平的户型图。 100m²户型
160²户型 二室一厅二卫
样板间目前只公开160m²，二室一厅二卫。 进门左手边是一个开放式厨房，右手边是客卫。
客厅。 次卧是下图所示的地方，这大概不能叫做是次卧，移门拉开大概可以当个休息室吧......
主卧套房设计，带一个超大衣帽间和卫生间。（衣帽间忘记没拍）
墙布在交付标准内。
置业小姐姐对样板间未做过多介绍，走马观花大概看了下。 第二站： 九龙仓·天灏 第二站，九龙仓·天灏，距离国金中心约25公里。 3:30，我和茉莉从国金中心驾车出发，约4:30到达九龙仓天灏售楼处，实际耗费时间约1小时。 项目位于相城区虎丘湿地公园北，华元路与通湖路路口，具体位置如下图。
F1. 九龙仓·天灏一路之隔就是虎丘湿地公园，属于新兴的虎丘湿地公园板块，重点我们先来看看板块。 >>环境/交通 虎丘湿地公园地跨姑苏、相城，西临金阊新城，东临相城中心区，南临虎丘风景名胜区，地理位置优势明显。 据了解，苏州规划部门预计投入金额170亿，将虎丘湿地公园将打造为苏州北部“城市绿肺”。 虎丘湿地公园
另据《苏州市相城区永青路南侧片区城市设计》，板块规划为高端改善的品质楼盘为主。 所以板块内的楼盘，基本上都是洋房、小高层、别墅产品。 地块往西是招商公园1872和东原千浔项目，往东为九龙仓·78号地块。这几个项目从容积率、楼面价、总面积来看，差距不大，妥妥的竞品。 大概看一下板块内目前两盘在售情况。 招商公园1872，7月加推最后一批169平洋房，去化约4成，均价20000元/平，目前169-251大户型在卖。 东原千浔，8月20日加推洋房29#，建筑面积125、135平，去化约3成，在售复式、叠墅，复式总价300万/套起，叠墅总价490万/套起。 总得来说，区域内的产品为大面积改善和高端别墅，销售情况相对来说平平。 项目北侧环境
九龙仓·天灏虽然位于虎丘湿地公园一线位置，但北侧的环境堪忧。 具体没有实地去拍，从地图上可以看出，永青路以北，黄桥街道上金属涂料厂、机械厂等工厂较多。 交通基本靠自驾。公共交通方面，距离最近的地铁4号线约公里左右。 >>周边教育 项目自带幼儿园，新加坡国际伊顿幼儿园，参考园区·白塘伊顿幼儿园学校，学费大概在6w/年，幼儿园位置就是在现在的售楼处。 附近的学校都在黄桥镇上，粗略统计了下，1.5公里内，幼儿园有3个，小学有2个，中学1个。
周边的教育资源配套，只能说是不缺。 >>商业配套 就近的商业配套是乡镇上的小商业街，仅能满足柴米油盐酱醋茶的基本生活所需，目前来看，和整个板块的改善地位不匹配。 F2. 再来看一下九龙仓·天灏的项目本身，目前售楼处已开放。
九龙仓·天灏占地面积约60000平，建筑面积约为100000平，容积率1.6。 整个项目由多层、小高层和联排别墅组成。
其中，占地二分之一的面积规划为联排，一共18幢，分别有4联排、5联排 、6联排和8联排，具体楼栋位置如下图。
置业小哥哥告诉我，样板房和开盘预计都在10月底，首次开盘，99套联排别墅全开，高层和洋房产品明年再开。 联排别墅的建筑面积为中间户235m²，边户265m²，预计总价700w元/套起。
以上，就是今天的踩盘报告。（更多信息扫描下方二维码了解，电话：18501555686） 如果你还想了解其他盘，可以留言，会在近期安排踩盘。
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