一线涨完二线涨，二线涨完三线涨，房地产还有完没完？有！

昵称72056340 2020-10-22

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　　自2015年下半年起，两年时间内，全国70城房价可谓此起彼伏。如果将板块轮动这一投资策略理论运用于楼市中，则可发现各城市房价也出现了板块轮动现象，并在2015年至2017年的两年周期中相继见顶。此后，受政策等因素影响，又呈现不断回落的态势。

研究机构预测，这一轮板块轮动现象，将在2018年上半年终结。类似股市，当所有板块都轮动过后，本轮“牛市”亦将接近尾声。

一线涨完华东涨二线涨完三线涨

易居房地产研究院22日发布《全国房地产板块轮动现象研究》报告显示，随着各地因城施策的调控效应逐渐释放，全国70城房价涨幅呈现板块轮动现象。全国房地产市场由2015年下半年个别一线城市——深圳的房价涨幅见顶，到2016年上半年主要一线和华东地区二线城市房价涨幅见顶，到2016年下半年的华东地区三线城市以及中部二线城市房价涨幅见顶。2017年一季度三亚、海口以及京津冀三四线城市房价涨幅见顶，到二季度东北和西北地区省会城市房价涨幅到达各自近3年来最高位。

在城市间出现板块轮动现象的同时，房价涨幅也呈现出不断回落态势。2016年1季度起，二手住宅价格指数季度涨幅在5%以上的城市数量不断增多；至2016年3季度，季度涨幅在5%以上的城市达17个；而2016年4季度以来，虽然房价回暖城市不断增多，但是季度涨幅在5%以上的城市明显减少。从具体城市来看，除北海未收紧相关调控政策外，其余城市都已出台房地产调控政策。

对此，易居研究院研究员王梦雯表示，目前房价上升态势还在三四线城市中传导，而此前不断加码调控的一线城市房价，在出现明显回落后正逐渐企稳。

驱动因素收紧

今年前7月二手住宅价格指数涨幅亦呈板块轮动现象。国家统计局发布的数据显示，京津冀地区房价跌幅最大，北京、天津和石家庄的累计跌幅分别为2.8%、1.9%和0.8%；此外，合肥、厦门和三亚等城市房价跌幅较大，分别为2.1%，1.7%和1.4%；长三角地区的上海和南京，亦出现一定程度的房价回调，跌幅分别为0.5%和0.1%。

据了解，各地因城施策的调控效应逐渐释放，是导致该现象的原因之一。具体来看，已出台调控政策的热点城市楼市逐渐降温，未出台调控政策的城市楼市陆续回暖。

王梦雯认为，房地产板块轮动的驱动因素，主要与货币环境和行业政策环境有关。“2016年前三季度，在全国大范围去库存利好政策刺激和宽松货币环境下，东部调控城市的购房需求不断向周边城市及中部重点城市溢出，当城市库存下降至一定水平后，房价开始上升。而2016年4季度以来，热点城市调控不断加码，M2同比涨幅也持续收窄，全国资金面持续趋紧，加上板块轮动后期，领涨城市库存水平相对较高，因此未出现明显涨幅。”王梦雯表示。

本轮“牛市”接近尾声？

王梦雯表示，房地产的板块轮动现象类似于股市中的板块轮动——当所有板块都轮动过一遍的时候，本轮牛市也就接近尾声了。

国家统计局公布数据显示，7月住宅现房库存下降至近33月来最低水平，住宅现房去化周期回落至12.3个月。另据机构此前发布的楼市去化周期相关研究显示，房地产总体去化周期已接近5年前水平，楼市去库存取得明显成效。