文/ 彭锐 和君产城发展事业部主任 产城综合运营商应该运营什么?产业,城市,亦或是产城融合?寻找答案需要先从谁是产城综合运营商谈起。 NO.1 谁是产城综合运营商? 博大精深的中国文字和概念游戏结合起来,往往会产生很多是是而非的“名词”,如果不去分析来龙去脉和内涵外延,看起来不同人说的同一个名字的东西实际上可能相去甚远。例如,近年来很火热的TOD开发有时看起来像是开发CBD,有时又像是一个交通枢纽拉动的新城。相反的,有些名词看起来相差迥异,但是其所指却看起来高度相似,例如产业新城与产业市镇,卫星城与微中心。本文要讨论的产城综合运营商听起来至少与我们耳熟能详的城市运营商,产业新城运营商、产业生态运营商等一众概念高度相似。国内一家智库近几年每年都会公布一张榜单,这份榜单最近三年都被冠以“产城运营商”之名,与之竞争的另一家地产中介机构则在今年推出了一个叫做“产城发展运营商”的榜单,两个榜单名字不同但上榜企业却相差无几。有意思的是第一家智库的榜单在2016年的名字叫产业新城运营商,2017年叫产业生态运营商。
第一类是转型中的房地产开发商。对城市建设和地产开发稍有了解的人都会明显感受到,这几年来,房地产企业都流行把自己塑造成“运营商”而刻意隐去“开发”属性。始作俑者似乎可以追述到万科2013年高调宣布自己开始向“城市配套服务运营商”转型。此后,随着政府越来越多的综合性用地(重点是配套商办、养老、金服、科研等产业用地)的出让,华夏幸福的产业新城异军突起,越来越多的地产商开始主动加入“城市运营商”的行列。而近几年产城融合的概念深入人心,一直在“时尚”前线的地产商们自然是春江水暖鸭先知,纷纷改头换面,城市运营商摇身一变,成了产城综合运营商。不过对于大部分地产商来说,开发销售型物业才是醉翁之意,所谓“运营”,大部分是一些被迫持有的物业,在开发利润充分覆盖了其成本以后,像“垃圾”一样丢给自己公司里负责资产运营的“边缘”部门,不闻不问了。
NO.2 产城综合运营商两大终极运营对象 从表面上看,产城运营的内容非常宽泛,从保证城市基本运转的水电气热到交通管网等城市基础设施,从提升城市生活品质的公建场馆到消费场所,从推动产业聚集发展的产业园区楼宇经济到产业基础设施。但是,这些内容很多都可以在平台化的基础上引入专业机构来高质量完成,如果把城市百业的运营都系于产城运营商显然是不现实的,产城运营商应该运营的是为这些专业机构进行赋能的基础平台,其核心只有两个:一个是实体的物业空间,或者说白了就是不动产,一个是虚拟抽象的数据。 运营对象一:不动产 无论是城市服务还是产业服务,都需要空间载体,博物馆、公园、体育场、商业中心、度假区、康养社区,这些空间决定了一个城市的风格和能级,是城市吸引人才不可或缺的“基础设施”。而物流园、商务园区、会展中心、星级酒店等各类产业载体和商务交流载体则是城市服务产业的产业基础设施。 第一类空间的主要服务对象是C端,第二类空间则是ToB再ToC的,无论是哪一类空间,除了纯公益类空间,都具有经营价值,良好的经营使其社会价值和经济价值都能得到良好的实现。 他们不同于住宅,都需要和相应的经营业种结合起来,通过做大业种的业务价值来提升承租能力,最终转变为不动产的资产价值。随着数字技术的不断引入,通过大数据+数据智能,可以帮助这些空间的运营商更好的分析和把握客户需求,优化业种组合(类似于商业地产的业态组合),实现精准化营销,提升业务价值,从而进一步提升不动产资产价值。
运营对象二:数据资产 相比运营不动产,运营数据资产是一个新生事物,人们会产生很多疑问,运营什么数据?他们怎么获取?以及如何通过数据资产变现来获利?
对于数据获取,首先是要有获取的能力,第二是要获得相关授权。产城综合运营商往往是区域开发商,通过在区域内推动以5G、物联网、云计算平台为代表的新基础设施建设,能够获得很多收集数据的通道。同时作为众多线下物理空间开发和运营者,产城综合运营商无论是在获取I端(产业端)数据、B端数据还是C端数据,都具有得天独厚的优势。数据获取和应用的授权主要是政府的授权,在当前相关法规不健全,数据确权条件不具备的环境下,地方国企掌握数据是政府和民间最能接受的选择。此外,国有控股的产城综合运营商也更有机会拿到政府海量数据的授权。
从区域开发建设到产城运营,特别是对不动产和数据两大资产的运营,它需要升级对产城融合的理解,对城市价值和产业痛点的深刻把握,而且需要培育不动产资产运作和数字生态营造的复合能力,这对于所有向产城综合运营商转型的企业来说都是一个全新挑战。 因此我们看好区域政府平台与数字科技类公司的强强合作,对于前者,不仅获得了专业技术能力和市场化能力,而且也可以借此推动混改等国企改革。对于后者,能够拿到通往区域产城大数据平台的通行证,帮助自身技术和业务升级。相信数字化的不动产空间将更好的推动高质量发展时代的产城融合发展。 |
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