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产业服务、产业运营、产业孵化 继2019年产业地产/产业园区招商运营读书笔记之后，2020年，产业服务君将和大家一起系统的学习商业地产，一起学习包括市场调研、项目定位、项目策划、规划设计、销售营销、招商招租、商装开业和运营管理，更好的掌握商业地产运营的精髓。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018） 作者闵新闻 商业地产的概念 所谓商业地产,就是各种具有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,它在经营模式、功能和用途上有别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）简单来说,具有商业用途或者具备商业功能的地产,都可以称为商业地产。 商业地产的基本术语 下面,我们来了解一下商业地产中常见的专业术语 商业地产常见术语 零售:指的是将商业地产项目直接出售给投资者,让投资者得到商业地产产品及跟投资者有关的无形服务。 零售战略:指的是商业地产开发商集中资源实现目标,确定其主要为哪些顾客服务以及将为其提供怎样的商品及服务,并建立和保持竞争优势的系统性谋划。具体包括企业的使命目标、竞争对手分析、顾客分析、商店选址、服务策略等。 商圈:指的是以商业地产所在地点为中心,按照一定的方向和距离扩展后所能达到的吸引顾客的辐射范围。简单来说,也就是该商业地产目标消费者的地理范围。 精细化管理:指的是一种全面化的管理模式,特点是“精确、细致、深入、规范”。具体包括精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划等。 交通规划:共分为两部分,一部分是将周围的交通引入到商业地产一部分是项目范围内的交通组织和规划以及建筑内部的人流组织。 商业地产的人流:在商业地产中心步行的人流大体分为两种,一种是从停车场到商业地产中心的人流,另一种是从商场中心到购物中心的人流商业地产的交通:主要是指车流,可分为购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织的原则就是分流,要让购物交通、后勤货运交通等各行其道。 次商装:指的是商业地产产品给每种业态提供的基础物业条件及硬件环境,主要包括柱、墙、水、电、空调、消防、安防、广播设备、通 道、照明等。 二次商装:指的是为了展示品牌和商品形象,以一次商装为基础,依照商场要求的标准进行的第二次装饰装修,主要涉及壁柜、柜台、货架陈列,形象、灯光等方面。 水平交通:指同一个水平面或者楼层内的通道。 垂直交通:指不同的标高空间或楼层的垂直联系,比如楼梯、电梯和 自动扶梯。 防火分区划分:指的是用符合国家规范的耐火性分隔物将建筑物空间 分成多个区域的防火技术。 防烟分区划分:指的是通过设置挡烟设施把烟气控制在一定范围内以便使用排烟设施将其排出,保证人员安全硫散、消防扑救工作顺利进行 购物空间:指的是将货柜和货架当做空间限定元素划分出来的直用于销售活动的现场。 项目运营组:指的是根据项目运作需要,合理配备管理、营销、物业等各方面专家,进驻项目现场,负责项目各周期工作的运营团队。 商辅投资回收周期:指的是投资者资本投入之后回收投资的时间跨度 上面的这些术语都是在进行商业地产策划时需要掌握的。当然,关于 商业地产的术语还有很多,这里就不再一一赘述了。 商业地产的业态和业种 业态指的是为了满足目标顾客的消费需求进行相应的要素组合,形成不同的经营形式或营业形态,判断业态的标准是“怎么卖”。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）比如沃尔玛是通过开放式陈列大量消费品让顾客自主选择,这样的业态就是“大型综合超市”;7-11是24小时为社区顾客提供少量日用必需品、常用品,这样的业态就是“便利店”。 业种是指行业种类,通常,按经营商品的大类将零售划分为若干个业种,判断业种的标准是“卖什么”。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）比如,若经营的是NKE、 ADIDAS的运动服装,业种分类就属于“运动休闲”;经营的若是肯德基、麦当劳的 汉堡包,业种分类就属于“西式快餐”。 按照上面的定义,购物中心、百货大楼、专业市场等概念都属于业态 的范畴;餐饮,娱乐等则是业种的概念范畴。 商业地产的开发业态形式及其特点大致可分成以下九种 商业地产开发业态 1.百货商店 百货商店指的是经营多品种、多门类商品的大中小型综合经营商店。 比如北京燕莎百货商城、上海恒隆广场等。 特点:采取柜台销售和自选(开架)销售相结合的方式;商品结构种类齐全;采用定价销售;选址一般是在城市繁华区、交通要道附近:商圈范围大;商店规模大;商店设施豪华;日标顾客是中高收入消费者和追求时尚的年轻人。 2.连锁超市 连锁超市一般都有较大的营业面积、一站式的购物消费体验、超低的 价格体系、自助式的消费方式,以附近居民为目标客户。比如物美超市华联超市等。 特点:采用自选销售方式;以购买频率高的商品为主;采取连锁经营方式,有一定的停车场地;选址一般是在居民区、交通要道、商业区附近;商圈范围较窄,以附近居民为主要销售对象;商店营业面积一般在500平方米以上。 3.便利店 便利店一般都具有面积较小、服务时间较长、品类较少、地处人口密 集区域等特征。比如7-11超市等。 特点:以开架自选为主,可采用连锁经营方式;商品结构特点明显有即时消费性、小容量、应急性等特征;营业时间长;选址一般是在居民住宅区、主干线路边、车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地:商圈范围窄小;营业面积在100平方米左右,空间利用率高;目标顾客主要为附近居民。 4.折扣店 折扣店是介于标准超市和大卖场之间起补充作用的商业业态。 特点:规模一般不大;多位于城市郊区或地价较低的地区;购物环境简洁明快,内部不做太多装修;折扣店的商品价格比一般大卖场要低。 5.商业街 商业街一般地处市中心,其中各类商店群集,顾客在此可以买到所需商品,又能在此品尝风味食品、享受综合服务,如北京王府井、上海南京路等。 6.专卖店 专卖店是专营店、专业店、直销店的统称。 特点:采取特定价销售,可开展连锁经营:商品结构体现专业性、深度性,品种丰富,可供选择的余地大;注重品牌声誉;选址多样化;商圈范围不定;营业面积根据主营商品特点而定;目标市场多为流动顾客。 7.购物中心 购物中心是指有着大型核心店、多样化商业街和宽广的停车场,能满足消费者的购物需求和日常生活的商业场所。如浦东正大广场、深圳海岸城等。 特点:由发起者有计划地开设,实行商业型公司管理;以百货店或超级市场作为核心店,辅以各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施;服务功能齐全;选址一般为中心商业区或城乡结合部的交通要道;商圈根据经营规模、经营商品而定;目标顾客以流动顾客为主。 8.仓储商店 仓储商店指的是在大型综合超市的基础上,以提供有限服务和低价格 商品为主要特征,采取自选方式销售的储销一体的零售业态。 特点:选址一般是在公路边、交通要道附近或利用闲置设施;商店营业面积大,一般在4000平方米以上;主要面向广大工薪阶层。 9.家居中心 家居中心是以销售与改善家庭居住环境有关的装饰装修等用品、杂 品、技术及服务为主的零售业态。 特点:选址一般是在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房 产率较高的地区;商品构成主要以房屋修缮和室内装修材料、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及日用杂品等为主;可提供一条龙服务;可采取连锁经营方式,有一定规模的停车场。 |
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