业主自管，就皆大欢喜了吗？

“由点成片”的自管小区

在内陆发展的快30个年头里，业主大会和业主委员会已然开始融入城市甚至城镇治理机制的主流话语体系，“业主自治”已成为当下创新社区治理、共建文明社区的重要组成部分。随着“业主自治”的不断深入，由业主大会和业委会进行“自管”的物管模式也开始兴起。

在2010年之前，业主“自管”小区还只是个别现象。但随着无锡的春江花园、吉祥国际，广州祈乐苑、西安和平花园等小区“自管”模式取得的巨大反响，越来越多的小区对物业“自管”跃跃欲试，自管小区颇有遍地开花之势。

那么“自管”小区是如何运行的？以无锡春江花园为例。

春江花园2003年业主入住，07年首次召开业主大会，成立业委会。08年因小区业主合法权益被侵犯，与某知名品牌物业公司解约，开启业主“自管”。在0.5元物业费至今未变的前提下，10余年来自治园区总计累积达1500多万元。其中用掉900余万元用于改善业主居住环境和公共设备设施的更新改造。此外小区还曾减免过业主两个月物业费、拿出600万元小区资金给每户业主1800元分红作为公共维修资金等。

在小区的物业管理活动中，业主大会、业主委员会是议事决策机构，要控制业委会主任的权力；业委会物业管理处（专业物业服务团队）是执行机构，要坚持制度管理;业主监督委员会是业主的监督机构，要细化监督工作条例。

春江花园采用业主代表大会制，协商民主选举三届业主委员会；采用业主代表大会制，协商民主决定小区实施没有物业公司的业主自行管理；采用业主代表大会制，协商审议小区若干重大问题的提案，形成一系列的规章制度，实施民主管理；采用业主代表大会制，协商民主产生业主监督委员会，对小区的物业管理实施民主监督。

春江花园自管的成功，主要是三点，首先是大部分业主对“自管”达成了共识，减少了内部阻力；其次，也是最重要的，就是组建了专业且负责任的业委会班子，首届业委会里包含了法律工作者、财务人员、政府机关工作人员和企事业单位骨干等；最后就是摸索出了一套适合的“自管”制度，不断加以补充完善。

拿掉介于小区和服务公司之间的物管，解决物业纠纷、维护业主利益......业主自管，看起来很美。

业主自治≠业主自管

很多人热衷于业主自管，认为这是业主当家做主的根本体现，实现了小区业主对区域内物业的人、财、设备进行全面直接掌控，这往往容易陷入到一种狭隘的自治观念之中。而且在实际中，一个小区往往数百数千乃至数万业主，不可能真正做到业主自治；所谓业主掌握自治权力，不如说是“业委会”自治·。

业委会是业主大会的执行机构，业主大会的内容包括：①听取业主委员会工作报告；②审议与修订《业主公约》、《业主委员会章程》等文件；③决定物业管理企业的选聘、续聘与改聘；④业主委员会的换届选举与委员的增减；⑤认为有必要讨论决定的其他重大事项等

如何去判断是否业主自治？很简单：“业主自治”，能不能实现业主大会的意志？能则是，不能则不是。

在明确这一点之后，我们应该意识到，业主自管，并不是业主自治的最终形态，也不是业主自治追求的最终目的。

疑问重重的“业主自管”

与上述列举的几个自管小区的顺风顺水相比，更多的小区自管意气风发起步，最后却如昙花一现，潦草收场谢幕。

2019年，沈阳的阳光苑小区，物业撤出后，道路破损，垃圾遍地，业主自管迟迟无法成立，小区成为名副其实的“弃管小区”；佛山玫瑰社区影荫路28号两栋楼实行自管，到2017年，四名自管小组大半不见踪影，小区处于事实上“无管“状态，最终由社区居委会来”擦屁股“；2016年颍州一小区，在物业撤离后，出现了私搭乱建、占用公共绿地等问题，从优秀住宅小区沦落到无人管理……

诸如无锡春江花园业主自管的成功模式，具备可复制性吗？

对于业主自管，主要有以下几个问题，抛砖引玉供大家探讨：

（1）     业主以及业委会能否承担相应的违约责任和用工风险？

物业公司做不好、服务不达标的情况下，业主可以追究物业公司违约责任，在业主自管中，该如何追究？业委会是业主大会的执行机构，并不是责任主体，责任主体应当是全体业主。物业公司是法人机构，雇佣员工受劳动法保护，需要与员工签订劳动合同，给员工购买保险，员工因工受伤或死亡，物业公司是责任主体，需要按劳动法承担相应责任。如果业主自治的话，这种用工风险按理说应转嫁到全体业主身上，而不是业委会身上.

（2）     “业主自管”是否具备依法治理社区的能力？

收费标准如何确定？业主自管的制度合法吗？如在春江花园中，决策机构、执行机构、监督机构的成立程序是否合法？在未来发生损害全体业主利益的事情中，如何去追究各方责任？处于摸索中的业主自管，也是法律的盲区。

（3）     业主自管的服务体验有没有品质保障？

物业公司是从事物业服务的专业化公司，一般大型的物业公司都会有品质研究部门，通过标准化、专业化、科学化的手段，来保障整个公司的运营品质。物业公司提供服务，一般都按照信息收集——处理——反馈的形式进行，并设有服务时限和客户投诉专线。业主自治需要员工的高度自律和业委会良好的监督，在专业化方面存疑。

（4）     小区的公共收益以及收入如何保证？

业主自管虽能收获全部公共收益，但自管下小区在招商渠道、商务谈判、及费用结算、票据等问题上需要时间、专业和精力，能否产生最大化的公共收益？因为对某项设施因专业能力不够或维护不及时造成设备损坏，维修成本上升，小区收入能否增加?

（5）     “自管”团队能力和热情

其实上面这些所有的问题，归根结底都是人的问题。不管是业委会自管，还是成立自管小组或者自管委员会，都对他们的能力要求极高，是否每一届的管理团队能力都达标？

出于公益以及志愿服务的初衷，在费力不讨好，没有报酬的岗位上，能够保持多久的热情？

若是出现“无管”、“弃管”等不作为的情况，导致小区发展陷入停滞，该由谁来买单？

内容来源于业委烩

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