出品：每日财报
作者：张京
接近年关，国内的房地产企业的日子变得越来越难过！有数据显示，截止目前，国内宣告破产的房企已经达到432家。
作为资金密集型行业，房地产行业离不开融资输血，然而，今年的融资环境处于持续的收紧状态，甚至可以说房地产企业融资已经处于“冰点”的现状。
《每日财报》关注到，今年4月、5月、7月、8月、10月均有融资收紧政策出台，而如此密集的收紧政策在房地产的历史上可谓非常罕见，与之相随的便是上个月融资额降至最低，融资环比大跌近66%的数据。
房地产融资渠道逐渐缩紧的背后，一次前所未有的“行业出清”正在轰轰烈烈地展开，这也就可想而知为什么有这么多房企倒闭了。
从公开数据来看，2019年1-10月40房企融资总额为6363.14亿元，同比去年增长13%。虽然保持增速，但是房企之间已有分化，大型房企依然可以拿到相对较低的融资，而中小房企融资成本逐渐推高。
尽管不少房企纷纷采取应对措施，比如对内采取“开源节流”，加大销售力度；对外，房企依据自身优势采取多样化的融资手段。不过，无论如何应对，大型房企和中小房企的距离都在进一步拉大，因融资劣势整个房地产行业的市场份额将加剧小房企的破产，而这样的“马太效应”同时也帮助的大房企的“吞并”展逐步开，甚至业内有观点认为明年很有可能出现房企的“并购潮”。
对外的在融资层面，房企根据自身优势采取了差异化的融资方式，主要有以下四种：首先是发债。对上市公司来说，发债属于常规动作，这种方式门槛高，中小房企很难实施。
融资环境虽然影响发债通过率，可能使得发债成本有所提升，但房企还是可以适当发债的，今年10-11月，房企抓紧窗口期，纷纷发行大额度美元债，截至11月5日，2019年房企合计海外发布的计划融资590亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%，2019年房企美元债刷新历史纪录已成定局。目前看，信托与海外融资，对于中小房企和高负债率房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。
其次，通过出售项目增加现金流，这是速度较快的一种融资方式，代表的房企是泰禾。6月，泰禾18.22亿转让广州增城两项目公司29%股权；8月，泰禾2.64亿转让湖南浔龙河小镇康养社区项目80%股权；9月，泰禾先后以5.97亿元转让福州青云小镇项目50%股权、7.3亿二度转让杭州蒋村、佛山院子项目股权。
第三，赴港上市。11月15日，新力控股（2103.HK）在香港联合交易所主板正式敲钟上市，开盘价为4.03港元每股，获得机构的超额认购，募集款项净额约为19.64亿港元。
《每日财报》统计，截止目前今年成功赴港上市的内陆房企有5家，分别为德信中国、银城国际、中梁控股、天保集团及新力控股。此外还有6家房企处于审核状态。
第四，大股东输送资金。如果大股东有现金流充裕或者比较容易借款，这种关联款的资金往来，约定一个利率成本即可，相对简单。比如美的置业和新希望地产这样的房企就具备这种优势。
找到低成本的资金是摆在融资压力巨大的房企面前的一道“必答题”。下面来看一下“优等生”的表现。
万科是最早喊出“活下去”口号的房企，凡事预则立，不预则废。有危机意识的万科融资能力强大，万科日前发行的两期中期票据票面利率在3.5%以下，同期绿城中国发行的6亿优先票据票面利率为4.55%，而中小房企的境外发债融资成本偏高，发行票面利率5%-8%，可以说，今年来众多房企中融资成本最低的就是万科。
《每日财报》关注到，11月13日万科公告称，子公司万科地产2013年7月设立了20亿美元中期票据计划，并于2016年9月在董事会授权范围内将该中期票据计划规模更新为32亿美元，并在此后几年持续更新为95亿美元。
而基于该中期票据计划，万科地产香港近期进行了第十四次发行：金额为4.23亿美元的5.5年期固息票据，票面利率仅为3.15%，此外还有金额为3亿美元的10年期固息票据，票面利率为3.5%。另外，年内至今，万科共发行2次美元债融资计划，第一笔是3月，融资金额为6亿美元、5.25年期固息票据，年息率4.2%。
保利地产最主要的优势国企背景国家背书下的融资便利和融资利率低，保利今年发行了5亿美元债和15亿元中期票据，公司债150亿元获批通过，总的融资成本是4.99%，这个数据也仅次于金地集团（约4.87%）和招商蛇口（4.91%）。
去年和今年上半年保利地产能有如此好的发展，实际上主要就是利用了他的融资能力以及在前两年大肆加快拿地的结果。另外，目前保利在全国的布局很广，在开发和销售的项目很大，在没有出现开发贷融资和购房贷款压缩的前提下，其依靠大量的项目量走量是可以保持快速发展，依旧可以维持高周转的节奏。
与众多房企中布局战略最不同的是世茂集团，别家房企减少拿地，而世茂却疯狂拿地，过去几年，世茂卖掉了大部分滞重库存。公司2018年年报显示，报告期内，世茂实现回款1374亿元，同比大幅上升70.4%，截至2018年底，账面现金495.8亿元，同比上升50.2%，未动用银行及金融机构等融资额度约400亿元。2019年或将拿地继续。
此外，世贸集团融资能力也有具有明显的优势。《每日财报》注意到，世茂曾公开表示，其通过创新融资等方式，全年融资成本控制在5.8%附近。今年来，世茂房地产陆续完成总额达128.6亿元的公募债及私募债续期，利率为6.5%至6.9%，低于行业融资利率。此外，在境外融资方面，世茂房地产2018年曾动用了高级票据、点心债、银团贷款等多种工具。
此外，低融资成本的房企还有龙湖、中海等。9月初，龙湖也发布仅4%利率的大笔美元融资；7月，中海发行1笔10年期的4.5亿美元债，年息率仅3.45%。
但也有不少企业融资利率已经接近或者超过10%，例如，德信中国拟发行1亿美元额外优先票据利率12.875%，佳兆业拟发行2023年11月12日到期的3亿美元优先票据，票面利率为11.95%，弘阳地产额外发行1.5亿美元2022到期票据，利率9.95%。而当代置业、泰禾集团、明发集团发行的3只海外债券票面利率达15%。
房地产业具有周转周期较长的特点，对于中小房企业来说，在销售降温、融资政策收紧的环境下，未来偿债能力面临巨大考验。转型升级也很困难，一旦周转失控，资金链如果断裂，或将直接面临破产。
