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现在我们言归正传吧！！ 首先我们需要先看一下澳联储为何提高或者降低官方现金利率？现金利率是澳联储用来调整澳大利亚经济的工具，最初的澳联储银行是CBA后来变成了RBA。而现金利率的状态分为三种，上涨不变和下调。 我们分别来分析一下这三种情况: 01 第一个：生息 当澳储行加利息的时候，代表他们想控制人们消费，因为加息这样会限制大家的支出，因为偿还的账务变多了，可支配收入就相应减少，当提高利率的时候，他们会担心通货膨胀，澳储行的目标是保持在通货膨胀率在2-3%之间，而现在澳洲的通货膨胀是1.8%。 02 第二个：不变 代表他们对目前的经济走势是比较满意的，或者说他们在等待更多的信息和数据来查看要不要对利率进行调整。 03 第三个：降息 也是今天小安想跟大家多说一下的。在澳洲过去的半年多的时间里，澳储行四次降息，而降息意味着释放流动性，使更多的资金可以流向市场，具体点说呢，就是当老百姓的钱放在银行所获得的利息减少时，或者说当民众的还款资金变得少了的时候，大家就会开始寻找其他投资的机会，比如说股市和房市，股市好不好我不是专家我也不玩股票，我不予置评，今天我们来说道说道降息对澳洲房产的影响。 今天我所分享的这些都是自己的拙见和经验所谈，同时也找了一些数据分享给大家，希望这段疫情期间或者过去之后有很多顾虑的朋友提供一些帮助吧。 首先我们看这张图，是官方现金利率跟贷款利率的这个走势，蓝色代表现金利率红色代表银行浮动利率，两个都是齐步上涨或下跌的，中间的gap基本维持在3.5%个点左右。 利率下调一直是澳大利亚甚至是全球公认的房价的主要驱动力，有的人会说降息代表房价要涨有的人会说降息不会太多影响房地产市场，但是澳洲储备银行自己研究得出的结论，对于澳大利亚来说，低利率的确是可以解释房价的快速增长，而且降低利率一个百分点可以使住宅价格在两年后上涨8%，这一点非常非常接近2010年的房价情况。把视野拉近一点看，近期我们能看到的是，2019年下半年有过三次降息，去年墨尔本和悉尼房地产市场不景气的景象还记忆犹新，当时的三次降息，这也是悉尼和墨尔本房地产市场转向的主要契机，这个在2019年下半年已经在拍卖率上非常明显的显现了出来。 而且我找到的数据资料同时也告诉我们，在2011年至2016年这几年，澳储行将现金利率从4.75%下调到了1.5%，然后在这段时间内悉尼房价飙升50%。那么我找了一张不是很清晰的数据走向图，是拿悉尼墨尔本的房价走势来举例的。下图中绿色线代表悉尼的房价走势，浅灰色是墨尔本房价走势，而颜色最深那一条是澳联储的现金利率走势，我们不难发现，当现金利率下降时，房价都在上涨的趋势，而现金利率上涨时，房价就不约而同地平缓走势。 而当银行降低房贷，最直接就意味着我们所需还的银行的钱就减少了。那我截了图就是CBA当下的贷款利率的调整，那么现如今的情况会影响两类人，第一类：已购并且再还房贷的买家，第二类，蠢蠢欲动在纠结要不要现在下手的买家。真实一点，以小安自己的贷款来给大家算这次降息我有什么影响吧？首先我的贷款额度是$338000，调整前的利率是只还利息的浮动利率4.6%，每个月是$1296的还款，而同期固定本金利息一起还的情况下，是每个月$1592的还款，利息下调以后我现在选择的是固定利率本息同还2.69%，每个月$1369，同类产品前后比较每年可以节省出$2676澳币，这可是几乎活脱脱的相当于一些澳洲人一个月的税后工资了啊。每年多一个月工资，不好吗？ 另外，还有一点想要跟大家分享的，其实我们最近的新闻应该都有关注，汇率已经没有在下跌了，一直维持在4.3-4.4左右，而且官方现金利率会保持在0.25%，并且宣布不会再有任何降息的行为，而同时我们也都有目共睹，现在澳洲疫情已经取得阶段性的胜利，同期相比于其他西方国家已经算是表现非常优秀的了，利率央行透露疫情对经济冲击可能远低于预期，当经济受创减少甚至在慢慢恢复，利率又下降到了历史最低，这个时候我认为有买房想法的再不出手真的会错过一个很好的机会。 现在小安身边很多人都在讨论的，现在买房是不是可以捡漏，那小安就特别想问问了，难道利息的下降，汇率的跌幅，不是房子在变相打折么？而这难道不也是已经减少了购房成本吗？当百姓每个月的还款变少了，本来可以还得起30万借贷能力发现40万也还得起的时候，大家一定会选择多贷款，这也同时意味着前期购房资金变得少了，而且汇率的下降已经变相给房子打了八折了，这个漏还不够大嘛？当大家的买房行为开始进行之后，房产供应变少，难道房价不会上涨吗？ 我相信有人会质疑我刚说的所谓的绝佳购房的机会，因为可能会觉得现在就算降息很多人还是买不起房，这个我特别承认，但同时我也特别想问一下，买房投资这个事情本身就是二八定律的，什么叫二八定律就是80%人的财富在20%的人手里，我相信到2020年到2021年又是穷人跟富人财距拉开的一年，这个比例会更悬殊。 现在因为疫情给不起租金还不起房贷的人，难道在没有疫情的时候就有资金买房了嘛就有能力影响这个房地产市场了嘛？ |
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