【揭秘】万科一边大谈去地产化？一边又在激进高杠杆拿地？

艳姐说

万科陆陆续续从全国各地的分公司去地产化，从名字去地产化。

然而2018上半年拿地激进，2018上半年万科获取新项目117个，总规划建筑面积达2049.1万平方米，与上半年销售面积基本持平，加速杠杆拿地的步伐却没有慢下来。嘴上说不要，主营业务收入占绝对大头的身体却很诚实。

编制7000多人的万科，在最近完成了组织框架的大换血，全面收缩总部职能，划分为事业发展中心，支持中心，管理中心。这是万科从总部到区域把控财务，把控成本的具有历史战略的一场战役。

1

垄断大哥宝座好多年的秘密

万科过去之所以可以垄断房地产老大宝座10多年。

与她舍得授权给区域话语权

与一线员工绑定跟投计划

以此最大化撕裂式地释放人性密不可分

如电视剧亮剑里的李云龙的部队缴获敌人物资，舍得与员工分享的激励政策那样，万科最大化地推动售楼的净利润的山峰在攀登。

万科最近拿下的8月份的广州知识城地块，昆明官渡区中闸地块项目，石家庄钢化厂项目，过去的2018年六七月份拿下的杭州公司杭钢资产包项目，杭州临安中学项目，大连中山区上海路项目，南京公司镇江地块，上海平湖2018-2地块，杭州R15地块等等，跟投了优质板块的项目的万科员工，有的万科员工已经获得了跟投项目的第一次资产分配收益，对于万科和员工，这是双赢的结果。

万科来的早的员工，如果在跟投项目大胆激进，万科激励的跟投比例在4%到10%之间，这个诱惑的蛋糕还是挺有分量的，基本员工跟投收益率在投资本金的30%以上，有的甚至达到100%以上。

2

白银时代，万科式激进拿地

郁亮2012年抛出地产白银时代的言论，遭到了融创的孙宏斌的激烈的钻石房地产时代的这个观点的抗拒。

不过，万科之所以敢于抛出这个拐点论，是的相信万科的谭大师及带领的几个清华北大的高材生的团队，花费8个多月的时间调研了27个国家近40年房地产周期后抛出的结果。

尽管如此，万科还是激进地在拿地。

毕竟，在万科2018年财务中报的披露中，除了房地产和物业，冰雪、商业、物流、农业、万村的长租公寓等归在其它业务，嘴上说去地产化，营业收入占了90%以上的地产的身体，却很诚实诠释着：我既要，又要，还要的风情呐喊的信号。

3

万科的未来

没有了华润的黄铁鹰，宁高宁，傅育宁的绿荫的庇护及王石的白羊座个性张扬的风格的注入。打下了一年多的郁亮，财务出身沉稳内敛性格的烙印的万科的命运会是怎样？

有着20多年建行背景的祝九胜的总裁的加入，是否能持续推动万科的股票逆势而上？郁亮能在他一手发动的多元化经营的战役能带领万科重回房企老大高处不胜寒的风光的那个宝座吗？

万科的财务中报数据披露，万科上半年实现销售金额3046.6亿元，实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%；房地产业务的结算毛利率为27.3%，较2017年同期提高2.5个百分比。毛利率在增长的同时，万科的净利润增速却慢于营收。

2018上半年，万科预收账款仅为23.77亿元，与年初相比直接少了4000多亿元，而我们都知道，预收账款对于一个房地产企业意味着未来的利润的影响力的潜意识传达的一个信号。

万科的王石热衷于登山，滑赛艇，吃红烧肉，也喜欢写书。（道路与梦想）这本书记录了他在万科放弃控股的股权，要名不要利的心路。

可是，即使你在（道路与梦想）这本书看的多么热血沸腾，你也一定想不到他还有其它的性格的另一面，这或许跟他白羊座星座性格多重有关。

上世纪90年代，万通六君子冯仑，潘石屹，王功权，易小迪等还在体制内端茶端水，90年代万科股权之争的君万事件，王石去见了有着深厚部队背景的君安负责人张国庆，在张国庆眼里，王石当时默默地坐在一个角落里，胆小，有点羞答答，当时王石还带着了两个警察过来，和张国庆才自信地聊起来。

2008年，万科的王石因地震抛出的一句话，让万科后来经历了一些时间才淡化这件事的影响。后来，因宝万股权之争的影响，王石特地跑去香港去会见投资人，也是安静地坐在角落里，在投资人的第一印象里，王石给他的感觉是有点胆小，这点与外界一直披露的王石的强悍型性格形成巨大的反差。在他原创的自传（道路与梦想）也不可能捕捉到这些独有的场景。

王石在万科创立了面对校招的新动力NP计划，因为有这些后来者继承着万科的合伙奋斗大道当然的价值观，使得不管是郁亮，刘肖，孙嘉，王文京等在若干年后即使淡出万科管理层，一样有后继者重启万科复兴号的旗帜在自信呐喊着万科的运动文化和不行贿的价值观。

万科在自媒体领域也做的蛮到位，在地产的自媒体领域也做的蛮到位，在地产的自媒体领域也算是一股清流，清新又飘逸。万科周刊，给予了来自清华北大的高材生的文科生施展才华的用武之地，同时顺带赚钱实现面包和才华共舞的美好华丽的我就我是不一样的烟火。

4

不要看万科说什么，看她做什么

万科地产总部将于2018年11月底左右准备举家搬往福田，把位于大梅沙的万科中心留给颇能赚钱的梅沙书院。梅沙书院秉承全英文教育的全浸泡环境，号称有钱人才能踏入的贵族学校，一年几十万的学费一般平民也伤不起啊。

之所以市场上选择那么多业主选择投资买入万科的房子，主要是看重她的万科物业专业的售后服务。

最近这几年，市场化打开之门的万科物业在接非万地盘的道路的沙滩脚踏实地前进着，步伐还很大。有九号大院的高端路线，有东方尊峪梧桐山下风景无限好的围城，有威登别墅小清新的风格，也有万科城系列风格代表万科的建筑水平，有外接市场的华为培训中心，华为百草园，华为东莞松山湖实验室的处女作最大的设施类项目，也有接纳腾讯全方位360度无死角的万科的商写项目，未来还会有深圳后海阿里巴巴的物业竞标成功的持续业务的接管。

万科物业引入睿服务，业财融合系统，把业务和财务高度融合，全方位打通中间环节，和武汉财务共享中心连成同一联盟的最美的彩虹的架构的桥梁。为未来几年内拆分物业板块上市做好充足准备，上市后股票市值超越香港上市的彩生活物业、碧桂园物业等上市物业企业指日可待。

万科曾经有过战投部，这个部门培养了孙嘉，战投帮差点助攻孙嘉成为万科接班的太子。

现在，万科有着中南帮。中南财经政法大学毕业的人估计意淫的成分有点多，虽然有祝九胜毕业于中财大，有首席风险官王文京也毕业于中财大，也有中西部区首的他们的学弟王海武也是这个象牙塔毕业的。可是，万科的管理层还是其它211，985毕业的也很多。

当年发誓要超越万科的顺驰，绿地，绿城都在历史的滚滚红尘里难寻觅她的风景树了。

现在，后有四阿哥融创，也有垄断了十几年利润之王的中海（ps:中海虽然2018年利润王的位置暂时让位于恒大，实力还是非常强劲的），有新城控股这批黑马低调的前十房企，有着国企背景的龙湖，也有阳光城、中南置地、泰禾等的往前冲刺，万科能否守住前三的位置不放松？万科一边在高歌呐喊去地产化，一边又在加杠杆拿地。不要在看万科在说什么，而要看她在用心在做什么。

当年，在征服珠穆朗玛峰后，王石第一时间发出和原配妻子一起携手登好婚姻一辈子山峰的言论，不久后却和田朴珺坠入了爱河。在田朴珺原创了其自传的书（那些钱解决不了的事），我们从田朴珺身边的女性的朋友的视角找到了答案：王石为什么会选择田朴珺？王石什么风情万种的女人没见过？只不过田朴珺她的三观更接近王石罢了。

北大毕业的热衷于跑步健身文化的郁亮，定力非常强悍，是一个非常专一的居家好男人，没有被风情万种的美女诱惑俘虏，才50多岁的郁亮凭借一手发起的多元化经营能否带领万科重回老大的宝座？

没有了以投资融资稳健出名的前任CFO吴建斌的把持，碧桂园的杨国强能否在三四线的农村包围城市的星星之火下，再坐几年房企老大的位置？喜欢穿爱马仕的皮带哥的恒大许老板在经历了最近的恒大金融事件后能否持续守住房企老二的位置？

或许，一边在高喊着做城市美好生活的运营商的万科，一边在喊着去地产化，另一边又在激进地拿地，是在走低调风格路线，万科想要暂时淡去一直以来聚光灯打下的温情脉脉，偷偷地在激进拿地复出重回老大的A计划，毕竟这符合财务背景出身的郁亮的低调的个性。

结语

探究万科一边在大谈去地产化？一边又在高杠杆激进拿地？背后的逻辑：

首先，万科一向对房地产市场及国家政策比较敏感，去地产化是迎合地产2018年房地产行业的趋势发展的转型；

其次，为了对国企大股东深圳地铁及以刘元生为代表的小股东交代，虽然多元化经营各方面的规模已经遍地开花，可是，除去房地产和物业外的其它业务收入贡献的净利润占集团比重还是很小，高杠杆激进拿地，是为了完成业绩达标及守住行业前三的位置的考量；

最后，去地产化及激进地拿地看似矛盾，其实背后是万科多元化经营转型的过渡期的阵痛期，等到多元化下的教育，物业，长租公寓，养老，冰雪等贡献的经营性现金流给力时，去地产化就是迎合未来一两年内开发商缺钱的趋势发展的需要。

END.

福利帖