  对于很多中小房企来说，如何实现高增长的情况下，又能保持低债务控制水平是一道难题。 不过，在禹洲集团面前，这都不是什么事。 年报显示，公司主要指标如销售完成率、净利润、净负债率、分红派息等表现出色，艳姐今天就来剖析一翻禹洲集团的年报，看看公司到底有何致胜法宝。 看点1：112% 近些来，房地产商的日子其实过得并不舒坦。销售增长乏力、融资偏紧、经济下行、地产调控等，压的房企大佬们不得不下调销售目标，或者多元化布局。 但是，禹洲在2019年呈现了强劲的增长势头。 年报显示，禹洲集团去年合约销售金额为人民币751.15亿元，实际完成率达112%，同比上升34.13%。 禹洲历年合约销售金额 （图片来源：禹洲年报） 根据克而瑞房企销售目标完成排行榜显示，禹洲112%的完成率已经超过很多知名房企，位列第十一位。 如此高的完成率得益于禹洲深耕区域战略，公司已在长三角区域、环渤海区域、海西经济区、华中区域、粤港澳大湾区及西南区域等六大核心都市圈布局。 （图片来源：禹洲年报） 这些城市群中，禹洲在苏州、合肥、扬州等多个城市的成交业绩，都跻身当地房企前十，说明公司的深耕区域开始逐渐展露实力。 （图片来源：禹洲年报） 尤其是在苏州，自2016年禹洲首入苏州，三年时间就诞生出了第一个百亿量级销售规模的城市公司，期内苏州公司为集团贡献了人民币大概155亿的合约销售，占集团总合约销售金额的20.7%。 在兵家必争之地的苏州，禹洲能有这样的业绩，说明禹洲在营销以及产品打造方面的卓越能力。 在业绩发布会上，高级副总裁邱于赓表示，完成率超112%，是为2020年迈进千亿的目标打下扎实的基础。 禹洲今年的推货是1800亿，同比增长53%，超过90%以上为一二线及准二线城市，这些推货去化是大概是56%，大概1000亿的水平。 换句话说，2020年，禹洲实现千亿目标，或将是大概率事件。 从中看出，禹洲对于自己的销售能力还是十分认可的，并且56%的去化目标也是符合行业正常水准。 看点2：39.67亿 在公司超高的完成率支持下，禹洲集团去年实现年度利润39.67亿元，创出历史新高。 从禹洲去年的毛利率来看，因2019年营业收入大部分结转自2016-17年所获地块销售所得，当期所获部分地块均价较高，造成2019年公司毛利润下降。 不过，禹洲于2018-2019年新获地块更为合理，且降低了4个地价较高项目股权。禹洲未来两到三年将保持25%-30%的毛利率，净利率即便剔除少数股东权益的情况下也可以做到13%-14%左右。 所以，艳姐觉得禹洲已经丢掉包袱，轻装前进，看好公司未来两年后期利润增长。 在四大业务中，物业销售收入224.7亿元，投资物业租金收入3.05亿元，物业管理收入4.48亿元，酒店运营收入1772万元。 从结构看，公司仍然非常重视传统的物业销售业务，这也是禹洲能高效率完成全年业务及净利润创新高的基础。 当然，作为综合型地产商，禹洲也不遗余力的发展酒店、商业、物业等业务，成为禹洲营收和利润增长的第二曲线。 年报显示，禹洲目前管理的总建筑面积达1300万平方米，服务全国10万业主。 （图片来源：禹洲年报） 同时，禹洲也打造了诸多的商业中心，其中九成以上位于一线及强二线城市，合作的品牌也已超过1000个。 对于关注度较高的物业板块上市，林龙安给出了明确的时间表，力争今年年底分拆上市，或者到明年一季度，应该是确保今年年底问题不大。 具体分拆方面，邱于赓表示，比较大的可能是参考时代地产的模式分拆，目前还是开始的阶段，也不是最终定价，还需要一些时间，才能把它明确下来。 看点3：80% 大家都知道在地产开发过程中，土地成本的高低在一定程度上会决定项目的利润率。 截至2019年12月31日止，禹洲集团的土地储备总可供销售建筑面积约2012万平方米，土储总货值超3661亿。 （图片来源：禹洲年报） 在去年，公司准确把握拿地良机，通过公开招拍挂、收并购、产业勾地、合作开发等多种方式，获得了北京、上海、青岛、郑州等城市优质地块。 这些优质地块总建筑面积逾462万平方米，总货值超过人民币千亿元，其中约80%的地块均以底价或低溢价率摘牌。 有如此多的底价或低溢价率地块，使得禹洲的发展中，地价成本得到了严格的控制。 这也体现出公司拥有较高的成本控制意识，不盲目进军热门地块，保持项目的核心利润。 看点4：65% 在超额完成2019年销售目标、利润数据良好的同时，禹洲的债务控制能力也十分优秀。 年报显示，2019年禹洲集团净负债率为65.64%，比中期水平下降7.06个百分点，现金短债比超2倍。 在净负债率方面，与同行相比，也处于中低端位置，体现了良好的风控水准。 艳姐了解到，已出年报的房企，如富力净负债高达200%、融创中国为179%、融信中国为105%。 另外，禹洲去年整体加权平均融资成本为7.12%，较2019年中期下降0.09个百分点，也同样处于行业较低水平。 以上数据看出，在高周转模式的行业大潮下， 禹洲仍然坚持稳健发展，把风险控制放在比较重要的地位，积极地把债务风险降到最低程度。 看点5：83个 产品销量大增，一方面公司有良好的营销策略，另一方面也展现出公司产品拥有极强的竞争力。 禹洲集团始终把可持续发展理念贯彻于房地产开发之中，自2018年成立可持续发展专项工作小组后，公司着力打造人与自然的和谐生态城市。 年报显示，禹洲集团旗下共有83个项目逾800万平方米物业获得绿色建筑认定。 同时在MSCI发布的ESG评级报告，禹洲集团获得了BBB级，在境内所有房企中位居第一。 看点6：45.67% 作为一家港股上市企业，禹洲集团不但重视本身的高质量发展，同时也十分重视股东回报。 在业绩公告中，董事会宣布拟派发第二次中期股息每股21港仙及上市十周年第二次特别中期股息每股4港仙。 算上去年中期派发的每股15港仙股息，禹洲全年合计派息达每股40港仙，派息率高达45.67%。 2020年2月17日，公司纳入恒生中国高息股率指数，且在获纳入的8家地产建筑业类中比重最高，约为3.09%。 上市十年来，禹洲累计派息已达每股2.87港元，已超过2.7港元的IPO价格。 艳姐认为，禹洲的派息率属于行业内较高水平，在提高自身盈利的同时，坚持股东利益最大化，体现出公司是一家负责任的房企。 结语 在当前的房地产高周转模式中，能像禹洲这样保持高增长的同时，严格控制债务成本和土地成本的房企并不多见。 深耕六大区域、充足的土地货值、可持续发展理念等措施的实施，使得大家对于禹洲的未来发展充满了期望。 正如董事局主席林龙安所言，禹洲正在走向更加以利润导向为主的稳健经营的一个企业，来确保禹洲跟其他房企不一样的成长空间及跟股东共赢的导向。 |
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