如何利用杠杆，召集30刚需众筹2千万，买下价值3亿的小区？

追梦文库 2020-11-24

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如何利用融资杠杆，召集30户无房的刚需家庭，每家众筹70万，买下价值3亿的花园小区？

如今，在房地产市场景气指数低迷之时，某些二、三、四，甚至五线城市的楼盘销售遭遇困难，或者急于套现回笼资金的情况下，我们能否通过众筹的方法，组无房刚需团，筹集2千万，买下整个花园小区呢？答案是：可以的！

比如，你细心地留意一下，你家附近有个房地产公司开发的楼盘，一直销售业绩不理想处于滞销状态，很多房子销售不出去，这时开发公司资金短缺，需要大量资金周转或者回笼还贷。在这样的情况下，你提出帮他们解决房子的销售问题，并且让他们在短时间内得到资金的回笼，你猜他们会不会很感激你呢？我想一定是会的！既然你要提出帮助他们销售，那么，我们又怎样去帮助他们呢？是否应该利用一下金融杠杆的力量来助力，完成这项皆大欢喜的计划呢?

那么，下面具体地分享一下这个操作流程，以供大家根据本地的实际情况灵活借鉴运用，没有做不到的事，只有想不到的人：

假设，你身边有一个楼盘，这个楼盘一共有100套房子，每套价值平均300万（根据不同城市、地区，每套从30万至3百万均可参照本方法）。这是房地产公司的销售价格，同时也是银行的评估价，就是银行认可的价格，并且银行以300万的价格给符合条件的家庭做7成的贷款和按揭，但房地产公司一直销售不出去，可是你只有2000万的资金，那么你能否完成这项收购计划呢？答案是：一定有！在这样的情况下，你可以找开发商好好谈谈：

如果你一次包销他们100套房子，但分批次给他们钱，他们也会积极配合的，分批次办理房产给你的买主。同时要求他们以每套200万的价格给你，他们会愿意的。因为他们资金短缺，手中的房子又卖不出去，每日发生的各项成本费用远远大于打折后的损失，所以他们会急于处理卖出的。

这时，你可以应用典当融资的方式来完成收购。先用2000万买下10套房子，然后押给典当行：A行（押给银行也可以），因为这10套房子价值3000万，所以典当行会给你贷款2100万，再拿2000 万买下另外10套再押给另外的典当行：B行，同样可以得到大约2100万的贷款，如此类推，反复运作，100套（500套也可以）房子就买下来了。这就是杠杆的力量。

那么，买下来的房子用来干什么呢？放在那里等着天天还利息吗？绝对不是！因为典当行是要支付利息的。不错，我们不能买下来之后再去想办法怎么去卖（这一点是关健），而且是先想好了，并且先把房子卖出去了，然后再去买。房子卖出去之后，然后再去把房子买回来，不然你的风险和成本就会很高了，那么，怎么才能先把房子卖出去然后再买呢？（这是成功的重点）

比如：这套房子的价值(1套300万，10 套3000万、100套3亿）。同理，不同城市的（1套30万，60万，100万，150万，2百万）是与300万的操作方法相同。

下面有三个方案，如何首先把房子“卖出去”，卖出去之后再和开发商谈如何买下来的方案：

方案一：

只要预交1万定金就可以得到原价300万，现价只要270万或250万的房子，以众筹的方案筹集到了100个人认购才有250万价格的房子，马上节省50万/套，这在当今完全是可能的（众筹的目标客户最好是刚需家庭）。

方案二：

你可以要求开发商按原价每套300万的价格销售，凡是符合条件的购房家庭都可以认购，只要交1万的“诚意金”，房子购买完成后就可以“退回1万，实现0首付购房，得到一套价值300万的房子”。如果100人报名交纳“诚意金”，便可操作。按300万/套，你先垫付3成费用90万(300万×30% =90万)，购房家庭向银行申请剩余70%的按揭贷款210万(300万×70% =210万)，还给开发商110万/套，手上还有100万，购房者分开两个账户供房子， 90万按10年供款，给你成立的中介公司后租赁公司， 210万按20年供款给银行，这样，每套房子你也可以赚100万了。

方案三：

你也可以考虑用免费送20年的方式来销售出去，只要交50万的保证金，房子的价值300万/套，不用购房者供房，只要符合条件购房，免费送房（该方案适合某些福利企业花小钱多买房分给员工的最佳方法）。

首先，房子价格从300万提价20%,按360万/套销售，按揭贷款可以向银行贷出252万(360万× 70% =252万元)，这些贷款由你按20年期还银行，你还开发商200万，还有102万(52万+50万=102万) 50万是保证金，用102万去投资赚钱。假设，每年收益按25%计算： 102万×25% =25.5万；再按20年计算：25.5万×20年=510万。

假设你向银行借款252万，含利息加本金一共310万，那么你还是每套房子可以赚200万。当然这是粗略的计算，细算还要考虑每个月还贷款和利息，不过你可以用1.2亿即(102万× 100套=1.2亿)一部分去还贷款，大部分用于投资赚钱，不影响资金流转和闭环就可以了。你到20年之后，把50万的保证金还给购房者，或者10年后归还也是可以做到的。