文丨戴滋仪 「维维说房」主笔 小S最近有点怀疑人生。哦不，应该说是很长一段时间里，她都被一个问题深深困扰——三年前入手的绿城·蘭园，为什么一直涨不动？ 她买的是一套89方的住宅，当时单价6万不到。三年过去了，绿城·蘭园89方住宅的平均成交价，才爬到6.5W/㎡左右，这点涨幅，恐怕连通货膨胀都没跑赢。 这可是绿城·蘭园哎，如假包换的市中心，自带光环的「绿城豪宅」。 「不应该啊……」——小S发出长长的哀叹。 weiweishuofang 也难怪小S会怀疑人生。毕竟，无论从品质、地段还是颜值来看，现在的绿城·蘭园，依然吊打市面上的大多数楼盘。 绿城·蘭园是绿城的第二代高层产品，纯正的「宋卫平出品」。 整个小区透露着浓浓的新古典主义风格，住宅外立面全都是干挂石材。园区虽然不大，正中心依然放下了当年绿城豪宅标志性的无边镜面泳池，也是花足了心思。 从2014年6月一期交付至今，已经过去六年多的时间。在绿城物业的管理下，现在的绿城·蘭园，还是那么新那么好看，整个小区没有包阳台，一眼望去就能get到「绿城豪宅」的强大气场。
更重要的是，绿城·蘭园处在纯正的市中心地段，直线距离武林广场大概只有1.7公里。 作为市中心的绿城高端住宅，蘭园当年的售价还是符合「咖位」的—— 2011年住宅首开，精装均价就达到了5.38W/㎡，主力户型是162方三房和200方四房，都是千万级的豪宅。 直到后来，绿城·蘭园又推出了90方的小户型。 weiweishuofang 但交付之后，绿城·蘭园的二手房表现却有点「不尽人意」。 根据贝壳找房的成交记录，2017年绿城·蘭园的成交价格在6W/㎡左右，2018年开始稳定突破了6W大关，之后的增幅就一直非常平静，目前的二手房参考均价是62003元/㎡。 当然，绿城·蘭园除了住宅之外，还有一部分酒店式公寓，这些房源的挂牌价格普遍在三四万左右。所以绿城·蘭园的二手房价格，在一定程度上是被拉低的。 单从住宅来看，绿城·蘭园的挂牌价格两极分化得非常明显—— 大户型还是非常「硬气」的，160方以上的房源，户型无论三房还是四房，挂牌价基本都在8W以上，甚至靠近9W； 但是，89方房源就没那么「High」了，挂牌单价基本集中在6.9-7.1W/㎡之间，而近期成交的一套89方房源，单价甚至只有6.4W/㎡。 这么一看，还真就像小S哀叹的那样，绿城·蘭园的89方，三年来几乎就没怎么涨过价。 ☝绿城·蘭园89方成交状态丨图自贝壳找房 weiweishuofang 绿城·蘭园的89方，在二手房市场上为什么卖不出价格？ 究其原因，主要是这四方面—— 1.户型。 蘭园的89方只有两房，在现在的住宅市场上，早已不是主流产品了。尤其本身又是高价楼盘，五六百万只能买到89方两房，想想还是有点下不了手。 2.与武林广场之间的「心理距离」。 虽然它跟武林广场的直线距离很近，但是沿着环城北路一路走到武林广场，马路两边基本只能看到商业楼，缺少了一些烟火气，对于行人来说，这就有点无趣了。 而这种「无趣」，会在无形中拉大绿城·蘭园与武林广场之间的「心理距离」。 假如是沿着庆春路走一段同样的距离，就会有截然不同的感觉。在繁华热闹的庆春路上，感受老市中心的烟火气，逛一逛街边的小店，「心理距离」就在无形之中被击碎了。 当然，接下来恒隆广场、杭州中心的拔地而起，会让武林广场焕发「第二春」，对于绿城·蘭园来说，会产生一定的推动作用，但作用力还是相对有限。 3.没有「好学区」支撑。 超级市中心的绿城·蘭园和申花的天阳·武林邸，你会选谁？ 从位置来说，绿城·蘭园显然更市中心；从品质来说，绿城·蘭园虽然是N年前的产品，但也完全不输开发时间更晚的武林邸。 但是根据贝壳找房显示，武林邸的二手房均价已经达到68301元/㎡，可以说是后来者居上，主要原因就是它有育才登云小学的学区，而蘭园恰恰就在这一点上落了下风。 绿城·蘭园未来若想要靠好学区来打翻身仗，可能性也比较低。在发展已经非常成熟的市中心，学区的成长性已经被「固化」，几乎没有空间培养新的好学校。反而是发展中的区域，有更多的空间和机会迎来优秀的教育资源。
4.城区界面相对固化。 绿城·蘭园在小区域内有点单打独斗的感觉，它的边上几乎找不出近十年内开发的楼盘，只有中江花园这类诞生于20年前的老小区，配套上也几乎纹丝不动。 没有新楼盘，也没有新配套，即便绿城·蘭园再新再好看，也只能逐渐被这种沉静的感觉「淹没」了，与日新月异的奥体、申花、未来科技城相比，产生了明显的落差。 weiweishuofang 如果仅仅把绿城·蘭园当做一份投资品，在杭州高速发展的当下，它在二手房市场上的表现，显然没那么优秀，尤其是它的89方。 但是房子是用来住的，绿城·蘭园更大的价值不在于增值了多少，而是在于提供了更优质的居住品质。就好比总有人喜欢住在西湖边一样，超级市中心的「绿城」，也依然有着让人心心念念的魔力。 至今还有许多人跟无法搬离武林壹号一样，无法搬离绿城·蘭园。 它更像是一件可以珍藏的作品，无论经过多少年的洗礼，无论在二手房市场的表现如何，它依旧还是那个绿城·蘭园，那么新，那么好看。 ﹡﹡﹡ |
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来自： 龙在飞op4opwes > 《杭州房产》
☝夕阳下的绿城·蘭园丨摄影：戴滋仪
☝夕阳下的中江花园（左）与绿城·蘭园（右）丨摄影：戴滋仪
