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原创:百夫长 来源:米宅(ID:MizhaiPlus) 文章已获授权 最近政府的一系列动作,指向性都太明显了。 三道杠、预售监管、期房制度,针对性的目标只有一个: 开发商。 开发商太惨了。但是我想,市场一定非常庆幸,开发商越惨,市场越好,才会有更好的产品、更好的服务、更稳妥的发展。 什么叫买房市场? 开发商是孙子,购房者是大爷。 从11月23日到12月8日,短短2周,连续5个城市(省份)提出了预售资金监管,都是大城市,频次非常高,正在释放一个非常积极的信号。70岁的期房制度、30岁的高周转,终于迎来了第一声枪响!这是香港霍英东首先提出来的,对,不是李摘瓜。当时的期房制度,或者叫炒楼花,是当时房地产的巨大创新。开发商用首付款融资开发,风险小、回报高;拿不出全款的购房者,也通过分期,成功买房。对,当年的炒楼花,本质上是双赢。但是,这个让人又爱又恨的预售制度,运行半个多世纪后,弊端越来越大,同时存在着巨大的风险,那就是开发商仅仅盖了数层之后,就拿到了大部分的房款,想跑路轻而易举,平摊下来,开发商的风险几乎为0。市场一片繁荣时,你好我好大家好,开发商、银行吃肉血赚,购房者也跟着喝汤;一旦市场一片萧条时,开发商、银行、施工方想方设法圈钱,却把烂尾、维权留给了购房者。期房制度引入内陆后,聪明绝顶的开发商,将炒楼花的资本属性发挥到极致。任何一家开发商都是高周转,无非快慢不同,碧桂园、旭辉、中骏、新城等非常多的房企,之所以弯道超车,之所以规模巨大,最大的功臣就是高周转。引领市场的屠龙少年,在经历半个多世纪的风吹雨打之后,也逐渐成为了一条恶龙,搅得市场天翻地覆,市场更差,资本更强,产品更烂,对立更强。高周转,本质上围绕着资金在转,核心根本不在购房者和产品。以前,万科做了89平的小户型,龙湖专注于五重立体景观,绿城做板楼设计,恒大做中庭景观,金地是理工直男……但是现在,我能看到的是,他们每一步全国化的扩张,都伴随着资本意志的进场,谁的融资能力更强,谁的市场开拓就更强,至于产品,永远在资本之后。他们接连不断的发声,正在宣告一个全新时代的到来,我们将彻底告别过去,迎接一个全新的时代。每一刀,都架在了开发商脖子上,高周转将越来越难,融资成本也会越来越高。专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督。之前的监管协议,只有开发商、银行双方,现在开发商、监管部门、银行三方。这个意思再明显不过了,之前你们俩还能勾勾搭搭,背地里不干不净,现在不行了,有了监管,有了第三方,不干净的事情,要么不做,要么成本极高。一个项目对应一个账号,实行分阶段、按比例动态监管。各地的重点监管额度不同,太原是40%,江西是全部,昆明是30%,各有不同。甚至于唐山都规定,有严重质量问题预售项目,暂停拨付房企商品房预售资金。之前很多预售监管的时间,是竣工,现在不行了,大部分的城市是必须收房才算,延长了一定的时间,保证了客户的安全性,适当避免烂尾、维权。我知道,废除预售需要时间,现在的预售监管只是权宜之计,但是这已经是一个非常积极的信号,没有开发商敢滥用、挪用资金。以昆明为例,1年内出现1次拖欠工程款的,列为三级监管项目,监管资金额度上调为项目预售总额的40%;出现1次延期交房或拖欠农民工工资的,因房屋质量问题引发批量性群众投诉的,列为二级监管项目,监管资金额度上调为项目预售总额的50%;停工1年以上出现烂尾的,列为一级监管项目,监管资金比例上调为项目预售总额的100%。开发商靠什么挣钱?项目?肯定不行。现在都鸡贼了,做大规模、拉来融资,然后再做大规模、拉来融资,如此循环往复,不断滚雪球,规模越来越大。但是现在,一旦楼盘未按规定将预售资金退还购房人,延期交房的,拖欠农民工工资的,交房维权的,变相逃脱预售资金监管的,都将受到惩罚。1、预售制度将逐渐消亡,或者被一种新的制度取代。都知道预售制度的弊端,但是应对这么一个庞然大物,短时间内根本没有办法根除,只能一点一点,蚂蚁搬家。2、开发商的现金流、流动性被彻底冻结。一旦资金被锁死、监管,想要挪用就会很难,融资这么难,成本这么高,监管账户的钱又不敢动,高周转、加杠杆就彻底进入死胡同。3、长远来看,对于大房企会是一个积极的信号。短期会痛,但是长期利好,相比小房企,大房企不缺钱,不缺监管那点钱,更不怕降价,有全国的盘子托底。4、房地产的核心逻辑没有变,因为土地制度没有变。也许预售制度在变,也许高周转被压制,也许还会去杠杆。但是土地的性质,土拍的收入,土地的溢价,资本、产品、房子,只是70年产权下的附属物罢了,土地的逻辑才是核心逻辑。
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