一文读懂杭州购房政策：限购限贷、无房户、人才户、摇号……

目录

1.杭州买房限购政策

2.杭州购房贷款政策

3.“无房家庭”的认定有何调整

4.关于高层次人才优先购房

5.赠与、过户、析产中的税收问题

6.杭州新房摇号常见问题

1：杭州买房限购政策

其他注意事项：

1.限购区域：主城区、余杭区、萧山区、富阳区、大江东，临安区目前不限购。

2.户籍由外地迁入临安、桐庐、建德、淳安的居民家庭，自户籍迁入之日起满2年，方可在杭州市限购区域内购买住房，并按照本市限购政策执行。

3.自2018年6月26日起，企业在限购区域内不可购房。若企业已有购买限购区域住房，3年后可上市交易。

4.杭州的购房资格是以家庭为单位，比如妻子是杭州户籍，名下有2套房。丈夫是金华户籍，即便社保连续缴满2年，依旧不可再购房。

总体来说，先落户再购房是在杭州购房的最佳方式。需要注意的是：0904新政后，如果是父母以投靠成年子女方式落户本市的，须满3年方可作为独立购房家庭。

2：杭州购房贷款政策

2017年3月29日起，杭州调整住房公积金贷款政策和商业性住房信贷政策。

那么杭州贷款利率情况如何？

杭州首套房贷利率普遍在5.1-5.15%的水平，二套利率5.3-5.4%。

3：“无房家庭”的认定有何调整

有杭州限购区户籍，再满足以下条件，可认定为无房家庭：

（1）在杭州限购范围内无自有住房。不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”；

（2）30周岁以上未婚单身，且在杭州限购范围内无自有住房记录；  

（3）离异单身满3年，且在本市限购范围内无自有住房记录满3年。

非杭州限购区户籍（含临安、淳安、桐庐、建德），要同时满足在其户籍所在地无自有住房，且在登记前一年起，在杭州限购区连缴12个月社保/个税。

4.关于高层次人才优先购房

自2020年4月1日起，经认定的A类人才在杭购买首套住房可免摇号；经认定的B、C、D、E类人才及符合条件的相应层次人才在杭购买首套住房，可在新建商品住宅公开摇号销售时按不高于20%的房源比例优先供应。

只要购房者有了杭州人才认证，且在杭州无房（只要无房即可，和无房户概念不同），就意味着有很大概率能摇中房子，摆脱久摇不中的烦恼。

可登录杭州市高层次人才分类认定申报管理系统（http://rc.zjhz./）填写信息。

具体操作点击下方文字链接

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2020年杭州市高层次人才优先购房政策详细解读

5.赠与、过户、析产中的税收问题

一. 赠与、法拍，都不属于购买行为，也就不在限购政策执行之列。当然也不需要满足户籍、社保、个税等要求。

赠与方式中的税收问题

（1）赠与环节：

如果赠与直系亲属（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹），受赠方需缴纳3%契税 0.05%印花税，可免征20%个人所得税，同时赠与方也免征增值税。

如果赠与非直系亲属，受赠方需缴纳3%契税 0.05%印花税 20%的个人所得税（受赠房屋评估价值扣除赠与过程中缴纳税费后乘以20%）。赠与方也将视同房屋买卖缴纳增值税。

赠与方式：双方需先到公证处办理《赠与公证书》，一方赠与另一方部分产权，之后双方携带原房产“三证”、身份证明、赠与公证书等资料到房产办证中心办理手续。

（2）赠与房产再出售环节：

个人将无偿受赠的房产再次转让，均按正常房屋买卖缴纳相关税费。

但是，如果是赠与直系亲属，个人所得税、增值税的累计时间不受赠与时间影响。

例如：A购买房产后于2018年10月9日缴纳契税，此后于2019年9月将该房产赠与父母，则该房产在2020年10月9日即符合二手房交易时的“满两年免征增值税”。

由此看来，赠与非直系亲属房产，将面临巨额税费。

二. 赠与和过户的税费对比：

举个“栗子”：一套价值200万、面积100㎡的房子，房子满五年且是唯一住宅的话：

办理赠与时

你需交纳的费用大致为：200万元*（3% 0.05%）=61000元

如果不是直系亲属之间赠与，那这套房子过户时还要多交40万元的个人所得税，如果房子不满两年，还要再交增值税及附加，加起来比直系亲属之间的赠与要多交了40多万。

办理买卖过户时

你需交纳的费用大致为：200万元*1.5%=30000元

但是，如果这套房子没有满五年或不是卖方唯一住宅，则要多交2万元的个人所得税；如果不满两年，还要多交一笔不菲的增值税及附加。

总结：如果要交易的房子没满2年，肯定是赠与比较划算，如果是满2年了，还是过户税费低。然而有时候，尽管交易过户的费用更低，但交易需要鉴定购房资格，赠与就不需要。

赠与，算得上是限购政策的一个突破口。

三. 析产登记

析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。

析产方式：需要离婚证，双方身份证，户口本，经过公证的双方离异协议（上面注明房产分割情况）。两人一起到该住房所属房管部门，申请办理家庭离异房产析产过户手续。重新办理一人姓名房产证。

前提：住房贷款还清，无抵押。有明确的产权证明（房产证，契税证，土地证）。

析产费用较低，一般只需缴纳房证印花税：5元/本。

但风险较大，你懂的。

6.杭州新房摇号常见问题

一、市区所有项目都要进行公证摇号吗？

答：2018年4月4日后取得预售证的商品住房项目中，意向客户登记数超过推出房源数的，应当公证摇号售房；意向客户登记数少于推出房源数的，不需要公证摇号售房。

二、摇号选房后能换人购房吗？　　

答：不能。房地产开发企业必须严格确保选房结果与网签名单一致，不一致的不得报送网签，房管部门不予办理网签备案手续。

三、摇到了号不选房，或者选了房不购买会怎么样？

答：中选后放弃选房、购房达二次的家庭，自放弃选房、购房之日起3个月内，各房地产开发企业不再接受其购房意向登记；中选后放弃选房、购房达三次（含）以上的家庭，自放弃选房、购房之日起6个月内，各房地产开发企业不再接受其购房意向登记。

四、如何进一步规范高层次人才优先购房？

答：高层次人才家庭只能享受一次优先购房资格。在我市通过高层次人才家庭优先购房方式取得的住房，包括A类人才免摇号购买的住房和B、C、D、E类人才优先摇号购买的住房，自商品住房合同网签备案之日起，5年内不得上市交易。

五、不能同时进行两个以上项目购房意向登记具体怎样实施？

答：实施公证摇号公开销售的新建商品住房项目，购房家庭自该项目意向登记之日起至摇号结果公示当日止，不得参加其他项目的购房意向登记。

六、具体摇号流程是怎样的？

第1轮摇号：摇出高层次人才中选家庭，但不确定选房顺序；

第2轮摇号：第一轮未中选的高层次人才家庭与其他经认定的“无房家庭”一起参加摇号，摇出“第二轮中选家庭”，也不确定选房顺序；

第3轮摇号：第一、二轮未中选人才家庭、无房家庭与其他家庭一起参加摇号，房源数量为前二轮摇号后的剩余房源，摇出“第三轮中选家庭”和轮候选房顺序；

第4轮摇号：对所有第一轮、第二轮和第三轮摇号中选的家庭一起组织摇号，摇出选房顺序。

经公证的摇号结果将在规定场所进行公示。

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