|
投实君按：当涨价的接力棒从北京、上海、深圳等一线城市，传到南京、合肥等强二线城市，再传到我“国家级中心城市”大郑州的的时候，地球人才突然发现，郑州“房市”已经连涨44个月！这个城市，无论是官媒、自媒体，还是从中产到屌丝的茶余饭后，都是一个话题——买和不买不是问题，问题是买几套、在哪里买，用多大杠杆买？更重要的问题是，你还能买到房吗？ 这个城市的房地产鲜花着锦、烈火烹油，以至于全国的地产商都要来分一杯羹，甚至于——K2，不惜掀桌也要来吃一嘴的，然而几乎和郑州甚至河南连在一起的发展商——建业地产，却多少有些苦涩和尴尬。 8月19日，建业地产发布2016年中期业绩公告，公司2016财年上半年盈利2.55亿人民币，同比下降19.72%。公司2016财年上半年营业收入25.95亿人民币，同比下降33.74%。期内毛利率为38%，而2015年同期为27.9%。 在房地产企业“大碗吃肉”，甚至银行的新增贷款都全部给“房地产”的当下，2016年上半年，建业地产营业收入和净利润全面下降，建业方面解释称，“由于期内竣工项目减少，期内确认收益因此减少”。 业内流传的段子是，2014年建业、海马联合拿下北龙湖地王，95.6亩单价才1511万/亩，要是不开发，这块地放到现在已经增值了25个亿，然而老胡的建业海马九如府才赚了5000万。 另外一个段子是，因为地王而封盘的天筑，项目上报的是涨价4000元，集团批，涨价8000！ 一个让人无语凝噎的事实是，现在的郑州，以老胡卖房子的价格，再在原来的位置上买地，已经买不到了！ 几乎在发布中报的同时，老胡说，“不拿地王”、“跟央企拼，等于跟银行拼”，这里面，有多少无奈，多少不甘？ 公开披露显示，1~8月，建业仅在郑州拿两次地，一次是中牟，一次是惠济区。如果以三年为开发周期的话，三年后，我们能在哪里买到建业的房子？北龙湖呢？白沙组团呢？航空港区呢？这些郑州的战略高地，去哪里找建业的标志？ 从2015年以来，建业多次提转型，要从房地产开发商，转向高端人群的生活服务商。然而，当银行把新增贷款几乎全部都投向房地产的时候，房地产企业，现在还要不要转型？ 本地房企土地市场连连后退，1~8月建业半年仅在郑州拿两次地，三年后，到哪里买建业的房子？ 而以建业为代表的本地房企，在近期的地王竞拍中节节失利，已经成为常态。 9月1日，河南自贸区获批的第二天，央企华润以总价14.96亿元竞得毗邻经开区的一块41.83亩住宅用地，单价3576.38万元每亩，楼面价每平方米11921元，溢价率434.29%。同时创出经开区新的楼面价、每亩地价“双料地王”纪录。 传闻建业有参与此次竞拍。 8月18日，金茂、融创分别以总价35.1亿、25.54亿拿下龙湖副CBD区域北龙湖的两宗地块，楼面价超过3.6万元/㎡、建业败走北龙湖。 6月1日，建业放弃北龙湖地王拍卖，最终被荣盛、雅居乐竞得，折合楼面价2.6万元/㎡、2.4万元/㎡。 可以发现，当房地产市场“火”起来的时候，长期耕耘于本土的地产商，比如建业、永威、思念等，却拿不到地了。 建业公告显示，老胡的战场，已经被挤压到河南的三线城市。 以下是建业上半年及近期拿地的公告： 8月29日，建业集团投得三幅位于新乡市平原新区(邻近郑州市)的土地使用权，总金额2.04亿元人民币。公司预计，总建筑面积约26.15万平方米，折合每平方米楼面地价约为781元。 8月12日，建业地产通过收购郑州安永置业有限公司80%股权，获得郑州市中牟县三幅地块，地盘面积共257.34亩，计划用途分别为批发零售及住宿餐饮。 5月27日，建业地产以0.22亿元的价格竞得拓城县学苑路南、淮海路西ZG2015-21号宗地土地使用权，面积27145㎡； 5月18日，建业地产以总价1.11亿元竞得安阳市平原路与三台街交叉口两宗土地，总面积76769㎡； 3月2日，建业地产以0.21亿元的价格竞得灵宝市五龙片区、河滨西路与双田路交叉口西北角00-02-323号宗地土地使用权，面积15424平方米； 2月2日，建业地产以1.39亿元的价格竞得三门峡市北环路北、209国道以东1-8-8号宗地使用权，面积44223㎡； 1月27日，建业地产以总价6.14亿元竞得郑州市惠济区三块土地，总面积89964㎡； 1月25日，建业地产以1.72亿元竞得洛阳市高新区河洛路以南、春城路以西、延光路以北的LYTD-2015-64号地块，面积37416㎡。 从公告上看，建业地产仅仅在今年1月27日，以6.14亿元的代价，竞得惠济区三块土地，总面积89964㎡；于今年8月12日，以股权收购的方式，获得中牟县三块地块之外，在郑州无其他斩获。 在2016年上半年，建业地产在土地储备上的战略的确比较保守。根据建业地产2016年中报，建业上半年土地开支仅10.79亿元人民币，较预期少逾5.5亿元，降幅近30%！ 如果以取得土地后，三年的开发周期来计算，三年后，郑州的战略高地——北龙湖、白沙、航空港，还会有建业的楼盘卖吗？大郑州的亲，到哪里去买建业的房子？ 上半年营收、利润双降下半年结转27个项目 土地储备1800万顷 瞄准城中村改造 建业有地，问题是，土地结构，建业手里的，是哪里的土地？ 建业地产2016年中报披露，2016年上半年，建业地产通过公开竞买方式获取土地储备建筑面积73万平方米。截至2016年6月30日，集团拥有土地储备建筑面积约1,896万平方米，其中权益建筑面积约1,565万平方米。 按照城市分布，有34.67%的土地储备位于郑州市，另外9.03%的土地储备位于安阳，平顶山、洛阳、开封、濮阳的土地储备面积占建业地产土地储备总量的5.99%、5.96%、5.92%、5.87%。 按照物业类型划分，建业地产现有的土地储备中住宅用地占76%、商业用地和酒店分别占9%和1%。 首席执行官陈建业在中期业绩会上称，公司目前的土地储备约为1800万顷，可以保证未来三四年的开发，但这也不代表土地储备在结构上是完全合理的，所以集团依旧会考虑在合适的时机对某些地区的土地储备进行补充。 陈建业称，未来公司会继续关注郑州市场，并且会积极购地，更多的会以城中村改造、郑州东区电影城的兴建、兼并收购等形式获得价格合理的地块，保证集团的收益。 大建业亦不敢直接去拍净地，要靠城中村改造来获取地块，咱们也能够理解，为啥K2宁可掀桌，都要在城中村这块肥肉上，咬上一嘴了吧？ 根据建业地产发布2016年中期业绩公告披露，公司2016财年上半年盈利2.55亿人民币，同比下降19.72%。公司2016财年上半年营业收入25.95亿人民币，同比下降33.74%。 建业方面披露的原因是， 2016年1-6月建业集团交付结转的项目较2015年同期减少，几个主要项目南阳凯旋广场二期、郑州运河上院一期、巩义壹号城邦等已销售未达到结转收入时间。 根据建业地产半年报，报告期内，建业集团共有17个项目分期竣工，总竣工建筑面积约35.92万平方米，位于郑州市的上街森林半岛四期项目竣工，面积8816平方米。目前集团在建项目54个，其中9个位于郑州市，河南省其他城市共45个，在建项目总面积553.72万平方米，郑州市在建建筑面积242.97万平方米。 预计2106年下半年竣工交付27个项目，竣工建筑面积185.42万平方米，其中位于郑州市的项目5个，分别为运河上院一期、九如府、巩义壹号城邦一期、建业泰宏国际城和春天里。 其中，九如府、春天里均是大卖，下半年，建业地产业绩可期。 报告期内，12个项目分期动工建设，新开工建筑面积117.59万平方米，同比增长8.3%，其中郑州区域新开工建筑面积41.59万平方米，同比增长87.1%。 2016年下半年，建业地产预计共有22个项目分期动工建设，计划开工建筑面积210.08万平方米，其中郑州市计划开工面积86.87万平方米，占比41%。 截至6月30日，建业的账面上，趴着100多亿现金！现金！现金！ 那么，建业放缓拍地是因为没钱吗？无论是销售情况还是财报均显示，建业回款良好，融资渠道通畅、资金充裕。 根据建业地产上半年业绩报告，截至2016年6月30日，建业地产总合同销售建筑面积112.7万平方米，合同销售金额94.15亿元，同比增长58%，已完成今年合同销售目标180亿的52%，上半年销售均价达到8354元/㎡。 这其中，郑州市场对于销售上涨助益颇为明显。根据建业地产方面公布，2016年上半年，集团于郑州的市场占有率为8%。根据建业地产年报，上半年，郑州地区累计合同销售金额为61.58亿元，销售建筑面积43.39万㎡，可以算出，上半年郑州市场合同销售的均价为14192.26元/平方米。 根据克而瑞郑州机构发布的《2016年上半年郑州主城区及大郑州销售排行榜》显示，建业集团以销售金额57.39亿元位居上半年郑州销售金额榜首。 销售良好，回款充裕。咱们再看看建业集团的资金储备和融资渠道： 根据建业住宅集团(中国)有限公司公司债券2016年半年度报告，截至2016年6月30日，建业住宅集团（中国）有限公司总资产366.20亿元，资产负债率为79%，较上年同期上涨5.33%。 截至2016年6月30日，建业集团货币资金103.12亿元，比上年同期增长28.48%，占总资产的28.16%！ 也就是说，截至6月30日，建业的账面上，趴着100多亿现金！现金！现金！ 100亿货币资金是神马概念？一向以现金奶牛著称的双汇发展，6月30日货币资金也仅仅是14亿元，万科6月30日的货币资金是716亿元，已经让全国最顶尖的资本，都为之疯狂了！ 咱们的大建业，一个房地产公司，货币资金占到总资产的四分之一以上，这个保守程度，也是醉了！ 然而这个时候，持币，真的比持地好吗？ 授信659亿元，尚有500亿元额度未使用 上半年直接融资39亿元 大写的土豪 仔细看建业集团的财报，更是处处透着土豪的味道： 截至2016年6月30日，建业集团公司及子公司银行授信总共659亿元，已使用额度143.3亿元。 还有500亿元的授信额度未使用！未使用！未使用！ 从负债来看，截至2016年6月30日，建业集团短期借款1.05亿元，同比减少82.5%，主要是由于国内利率水平的下降，融资渠道的拓宽，公司逐渐倾向于中长期融资，以降低融资成本；应付票据10.60亿元，同比增加26.75%；长期借款19.05亿元，同比减少11.35%；应付债券29.77亿元。 建业的长期借款和短期借款，居然都是减少的！！！ 然而，截至2016年6月30日，建业住宅集团（中国）有限公司总资产366.20亿元，资产负债率为79%，较上年同期上涨5.33%。 银行借款减少而资产负债率上升，原因是，建业更倾向于直接融资渠道。 4月13日，建业集团宣布，“招商创融-建业物业资产支持专项计划”成功设立，并在上海证券交易所挂牌，该计划发行总规模9亿元，最高利率5.9%。 4月14日，建业发布公告，宣布“16 建业 01”公司债发行工作已结束，实际发行规模为30亿元，最终票面利率为6%。 比两日之内，以不超过6%的利率融资39亿元更广阔的是，建业融资的想象空间。 如果房地产未来5年的物业费能够打包融资9亿元，那么，建业旗下酒店未来的收入、旗下自持商业地产、旗下学校未来的收入、旗下足球未来的收入、旗下景区未来的收入、旗下影院未来的收入、旗下实景演出未来的收入…… 所以，建业放缓买地，真的不是因为没钱，那只能是因为战略了…… 轻资产转型落子海南 代建将成为下一阶段新的利润增长点 几乎所有的房地产企业都在说转型，然而，几乎所有的房地产企业转型都是口头说说，实际上还是砸地！砸地！砸地！ 但建业不一样，老胡的转型，是玩真的。 Wind数据显示，2016年上半年建业地产物业销售收入23.89亿元，占上半年营业收入的94%；而在2015年建业地产物业销售收入占营业收入的比重为98%，2014年、2013年这一比重分别为97%、99%。 值得注意的是，近期建业地产在轻资产代建业务上动作不断，并将成为建业地产下一阶段新的利润增长点。 7月4日，建业地产宣布，其与海南宇华中东方置业有限公司订立房地产项目委托管理合同。根据合同，建业中国受托为后者于海南之法国维希小镇项目进行开发、经营及管理，而建业中国将收取品牌费及绩效提成作为回报。 此举意味着建业地产通过代建项目，首次走出河南、落子海南。不过，陈建业表示，“这个项目不代表我们自己投资的项目要走出去，实际上只是轻资产项目要走出去。” 截止上半年，建业地产已参与15个轻资产项目，计划建筑面积共约312万平方米，估算基本管理费合共约6.59亿元。于期内，已确认来自于这些轻资产项目的管理费收入约2500万元。据悉，在品牌输出轻资产运作层面，建业地产本年度内部目标是签订27个项目，争取能够完成30个，净利润能够达到上千万级。 轻资产和砸地王，哪个战略更正确？至少现在，不会有答案。正如股市在4000点的时候，无论进还是退，都会认为对方是傻逼！ 江湖传言，建业内部对于该不该全力拿地亦有分歧，而老胡说了大实话，跟央企拼，等于跟银行拼！ 地王大战背后还是房企拼勇气、拼金融 万得资讯数据显示，截至目前，已发布中报的A股房企资产负债率达65.68%，负债总额高达3.74万亿元，而如果加上港股公司，则这一数字则远超4万亿元。以万科为例，上半年资产负债率则由77.70%上升至80.60%。融信中国负债率虽然降低，但依然高达89.8%，融创中国上半年净负债率为85.1%。 截至8月29日，2016年房地产业发债889只，发债总额逼近8000亿元，已经大幅超过去年全年6751.73亿元发债总额。在发债规模狂飙的同时，银行贷款规模也大幅增加。 在发债规模狂飙的同时，银行贷款规模也大幅增加。2016年上半年，已公布年报的101家上市房企的银行贷款规模较去年同期大幅增长158%，除一月份小幅低于去年同期外，其余月份较去年均有较大增幅。在实体经济疲弱的当下，银行资金没有出口，放给实体经济风险更大，不如干脆放给地产企业。 8月18日拿下地王的融创和金茂，其运作方式都是高负债——高杠杆——高周转，他们合作的银行有的时候最大的配比资金达到1配20，也就是拍20多亿地王，企业仅需自己出1个多亿。 建业在拍地前也曾秘密和郑州兴业银行达成协议，拍地资金部分由兴业提供，但杠杆率不如央企，也就是建业需要拿出相当多的自由资金。 所以地王大战背后是房企拼勇气、拼金融，只要房地产公司“只买对的，还买贵的”，就有银行贴着脸过来放贷。本地房企最需要解决的是找到更便宜的钱，使用更大杠杆，才能在未来地王大战中战胜外地房企。 近期建业集团急聘刘卫星任副总裁，此人曾是工商银行河南分行行长，后任重庆工商银行行长，明眼人都知道胡葆森在准备着什么，北龙湖的地王争夺或许他还会回来的。 版权声明：本文系投实独家原创。未经许可，禁止进行转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。如需转载，请通过本公众号后台申请并获得授权。欢迎转发分享给好友或转发朋友圈。 |
|
|
