【中 法 码】物权法学·相邻权·土地相邻·相邻通行 (t060101)
【学科课程】物权法学
【知 识 点】邻地通行权 房屋买卖合同
【教学目标】掌握相邻通行权的概念，明确房屋买卖合同应具备的主要内容。
【裁判机关】浙江省宁波市中级人民法院
【程序类型】民事二审
【案例效力】《最高人民法院公报》2013年第3期(总第197期)公报
【案例信息】
【案 由】相邻通行纠纷
【案 号】(2011)浙甬民二终字第180号
【判决日期】2011年04月15日
【审理法官】俞灵波 黄永森 张宏亮
【上 诉 人】屠X炎（原审原告）
【被上诉人】王X炎（原审被告）
【被上诉人代理人】蒋勇法（浙江相联律师事务所）
【争议焦点】
房屋所有权人基于相邻关系享有通行权，其与买受人在房屋买卖合同中约定将其享有的通行权一并转让。买受人购买房屋后，因客观情况变化，其基于房屋享有的相邻通行权不再符合相邻关系要件时，其可否向相邻关系人主张通行权。
【裁判结果】
一审法院判决驳回原告屠X炎的诉讼请求。
原告屠X炎不服一审判决，提起上诉称：1.本人自东首出入行路不只是历史通道，亦为本人与被上诉人王X炎在1991年2月签订的协议所约定的各方通行之路。若允许被上诉人王X炎封闭本人的东首出入通道，则会影响本人的室内采光，且致南大门无法打开。涉案通道并非被上诉人王X炎的合法宅基地。综上，一审判决认定事实错误。2.相邻各方应按照有利于生产生活的原则承受对方权利的限制。被上诉人王X炎因历史习惯原因忍受本人向东首出入行路，且经双方签订的协议可推断被上诉人王X炎应为本人提供便利。被上诉人王X炎现在本人房屋南首建筑围墙，对本人房屋的外观及通风采光均造成严重影响，即一审判决缺乏正当性。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人王X炎辩称：因客观情况的变化，已不具备上诉人屠X炎继续向本人方向出入的条件，且该出行道路已被村委会调整。上诉人屠X炎从自家西南首出入更为便利，且有利于双方的人身与财产安全。至于本人建造的围墙，因有栅栏，比较通透，采光好于原来。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判要旨】
1.出让人与受让人签订房屋买卖合同，就出让人向受让人转让房屋作出约定，且另行约定受让人对第三人享有使用权的土地享有通行权。因房屋买卖合同的标的应为转让人合法享有所有权的房屋及享有使用权的土地，而出让人对第三人的土地并无处分权，且其系以自己名义处分的上述土地，处分行为并无法律依据。因此，应认定出让人对上述土地的处分构成无权处分，处分行为无效。受让人无权向第三人主张通行权。
2.出让人与受让人签订房屋买卖合同，合同签订时，转让房屋四周无法通行，出让人在其相邻人的土地上出行，其相邻人亦对其出行尽到了容忍义务。受让人受让房屋后，房屋出入通道和四周道路发生了明显的变化，受让人房屋的一侧经修建已符合通行标准，其完全具备从该侧道路出行的标准，因此，其相邻人无义务再容忍其通行，受让人对相邻人房屋不再享有相邻通行权，无权要求相邻人为其通行排除障碍。
【法理评析】
1.房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，是指出卖人将房屋交付并转移所有权给买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同中出卖人转让的应当是其享有完全处分权的标的物，如果出卖人对转让的标的物不享有处分权，则构成无权处分。无权处分包括两种情形，第一种为行为人对合同的标的物无所有权，第二种为行为人对标的物享有所有权，但其处分权受到限制。此外，无权处分系行为人以自己的名义处分他人财产，处分行为不具有法律依据。无权处分并不必然导致买卖合同的无效，但会对受让人取得相应物权造成影响。若行为人与他人签订房屋买卖合同，处分了其无权处分的权利，则受让人无权基于该房屋买卖合同取得相应的权利。
房屋出卖人与买受人签订房屋买卖合同，向受让人转让房屋。该买卖合同的标的应为四址分明的、出卖人享有完全处分权的房屋所有权及土地使用权。但出卖人与买受人在房屋买卖合同中除约定了房屋买卖事项外，还约定受让人对第三人享有使用权的土地享有通行权。首先，出卖人对上述约定的通行土地不享有处分权；其次，出卖人以其自己的名义处分了上述土地；最后，出卖人处分上述土地并无法律依据。据此，应认定房屋出卖人与受让人对土地通行的相关约定无效。因此，受让人的继承人在继承受让房屋后，无权对第三人主张通行权。
2.根据《中华人民共和国物权法》第八十四条的规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”所谓相邻关系，是指两个或两个以上的相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使对自己不动产的占有、使用、收益、处分等权益时，客观上必须对相邻的不动产产生影响时，相邻的不动产权利人必须承担最低限度的“容忍”义务。相邻关系具体包括：相邻土地使用、通行关系，相邻用水、排水关系，相邻防危关系，相邻通风、采光关系等。
其中相邻通行关系是指在土地与公共道路不相通的情况下，土地所有人或使用人可以在其周围土地上通行，直至公共道路，而周围土地的所有人或使用人负有容忍通行的义务。通行权的构成要件包括：首先，通行权人为土地的所有权人或使用权人；其次，通行权人享有使用权的土地与公共道路无通道；再次，通行系对土地通常使用所必须；最后，无法通行并非因土地所有人或使用人的任意行为导致。在满足上述条件的情况下，土地使用人或所有人对他人土地享有通行权。
出让人将其房屋转让给受让人，在转让房屋时，房屋四周均无法通行，出让人仅能从房屋一侧出行。此时，转让房屋的相邻人对出让人通行尽到了容忍义务。而受让人受让房屋后，随着时间的推移和村建设的发展，该房屋的出入通道和四周道路发生了明显的变化，受让人从其房屋的另一侧通行已完全可能，且村委会亦将受让人的出行路线调整为向西、向南出入。因此，受让人从其房屋的另一侧通行不仅符合村里的规划和安排，亦有利于自己的生产、生活。在此情况下，出让人相邻人的土地不再享有相邻通行权，无权要求相邻人为其出行而排除障碍。
【适用法律】
《中华人民共和国民法通则》第八十三条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
《中华人民共和国物权法》第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
【法律文书】
民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书
【思考题和试题】
1.基于相邻关系享有的通行权可否在转让不动产时一并转让。
2.试分析邻地通行权与地役权的区别。
3.简述法律对邻地通行权的限制。
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
上诉人（原审原告）：屠X炎，男，1963年12月11日出生，汉族，企业员工，住余姚市泗门镇后塘河后塘河11组。
被上诉人（原审被告）：王X炎，男，1946年1月16日出生，汉族，农民，住余姚市泗门镇泗北村施家弄西路7号。
委托代理人：蒋勇法，浙江相联律师事务所律师。
上诉人屠X炎因与被上诉人王X炎相邻通行权纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2011年1月17日作出的（2010）甬余泗民初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年3月23日受理后依法组成合议庭审理，本案现已审理终结。
原审法院审理认定：1966年3月17日，原告屠X炎的父亲屠X花与滕X仙签订了一份房屋买卖契约，约定屠X花向滕X仙购买坐落于余姚市泗门镇泗北村的房屋一套。在该买卖契约中注明：“出入行路有朝东厢见门，向南进入无阻，道地公用”。屠X花去世后，该房屋归原告屠X炎所有。原告屠X炎的东邻为被告王X炎。1991年2月24日，原告屠X炎与被告王X炎签订协议书一份，该协议书约定“现因屋前有惠明两间房屋，现经协商，如惠明房屋出卖，应有X炎归买，但归买后要拆除，X炎道地按原住房对出8公尺，义炎、X炎出入行路各人朝南过东，X炎房屋买进后拆除”。1991年后，原告屠X炎的户籍已经不在余姚市泗门镇泗北村。1994年5月31日，原告屠X炎取得了余X建（泗）字第9400452号集体土地建设用地使用证，用地面积为265.62平方米。1997年3月份，被告王X炎购买了徐X明的房子，并向当时的村集体组织缴纳费用400元。2000年，被告王X炎在原属徐X明房屋的后墙处打起了围墙。2006年11月14日，被告王X炎取得了余集用（2006）第11642号集体土地建设用地使用证。2009年10月份，原、被告双方发生纠纷，被告王X炎从自己的院子内用障碍物将原告屠X炎原向东出行的门堵住。该纠纷经泗北村、泗门镇有关组织多次调解无果，原告屠X炎于2010年7月14日起诉。
另查明：原告屠X炎的父亲屠X花1966年向滕X仙购买房屋时，西面是一条水沟，向西无法出行。后因泗北村的规划和发展，该房屋西面的水沟现已填上，并成为了泗北村内的公共道路。1999年，泗北村村民委员会将原告屠X炎的出行路线调整为向西、向南出入。
原审原告屠X炎于2010年7月14日诉至原审法院，请求判令原审被告王X炎：1.排除原审原告东大门口的障碍物，确保原审原告出入行路通畅；2.拆除围墙，围墙内土地供双方共同使用。
原审法院认为：在买卖合同中，买受人受让的客体只能是出让人享有完全处分权的标的物。如果出卖人对有关标的物不享有处分权，不仅出卖人无权出卖，而且买受人也不可能通过与无权处分人签订买卖合同而取得相应的权属。在本案中，原告屠X炎的父亲屠X花生前于1966年向滕X仙购买房屋时，受让的客体应当是双方当事人约定的四址分明的、出让人滕X仙享有完全处分权的房屋所有权及相应土地使用权。滕X仙对于该房屋及相应四址分明的土地使用权之外的其他土地，客观上是不享有宅基地使用权和集体建设用地使用权的。因此原告屠X炎的父亲屠X花，也不可能通过与滕X仙签订的买卖合同，而取得滕X仙享有处分权之外的其他土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权的。虽然屠X花与滕X仙在买卖合同中载明了房屋“出入行路有朝东厢见门，向南进入无阻，道地公用”，但是该约定只是屠X花与滕X仙之间的约定，对第三人没有约束力。作为该房屋的相关权利人，包括滕X仙、屠X花以及本案原告屠X炎，在一定条件下，可以向东、向南出行，并非是基于对向东、向南土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权，而是基于民事法律规范的基本原理之一——相邻关系。所谓相邻关系，是指两个或两个以上的相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使对自己不动产的占有、使用、收益、处分等权益时，客观上必须对相邻的不动产产生影响时，相邻的不动产权利人必须承担最低限度的“容忍”义务。具体到本案，由于滕X仙出卖给屠X花房屋时，该房屋的西面是一条水沟，该房屋的权利人向西无法出行，根据当时的情况只能向东、向南出行，因此其东邻的有关权利人就应当允许其向东出行。即使原告的父亲屠X花与滕X仙当时签订的买卖合同中没有载明“出入行路有朝东厢见门，向南进入无阻，道地公用”的约定条款，原告的父亲根据相邻关系之原理，不仅可以，而且只能向东、向南出行并使用公共道地，但是这并不意味着原告的父亲就取得了向东、向南出行所必须使用的土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权。原、被告双方于1991年2月24日签订的协议书中，虽然也涉及到了原告向东、向南出行的问题，但原告向东、向南出行的原因和基础与原告父亲生前享有向东、向南出行的原因和基础是一致的。因此，原告可以向东、向南出行，也不意味着原告就取得了向东、向南出行所必须使用的宅基地使用权或者集体建设用地使用权。事实上，对于农村每一户宅基地使用权人，作为排他使用的空间只能是相关使用权证中确定的四址范围内的土地。对于该宅基地范围之外的出行路线，应当遵从当地有关组织的道路规划和统一安排。有关的组织，根据当地的社会发展及客观现实，也有权适时作出相应的调整，相关的权利人也有义务遵守调整后的道路规划和出行安排。本案中，随着泗北村的发展变化，原告房屋西面的水沟现在已经填平，泗北村村民委员会也已经于1999年将原告的出行路线调整为向西、向南出行，原告宅基地的西南方向现在也已经安装了大门，出了该大门就是村里的街道。因此，原告现在从自己的西南方向大门出入，不仅符合村里的规划和安排，也有利于自己的使用和生活。从相邻关系的角度考虑，由于前所述及的原告现在已经拥有了方便的出行线路，因此原告现在从被告的宅基地内通过不仅不是必须的，而且对于原、被告双方的使用和生活都是不利的，也是不方便的。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第八十四条的规定，判决如下：驳回原告屠X炎的诉讼请求。案件受理费160元，由原告屠X炎负担。
宣判后，原审原告屠X炎不服，上诉至本院称：一、一审法院认定事实错误。上诉人在东首出入行路不但是历史上的通道，也是各方约定的通行之路。1991年2月上诉人与被上诉人签订的协议书，也可推断出被上诉人对原出入通道行走约定的追认，而且也可肯定上诉人房屋面前需要8公尺道地及相应通风和采光的权利。如果允许被上诉人将上诉人的东首出入通道封闭，那么，上诉人屋内将永远是一片阴暗，永远无法开南大门。涉案通道和上诉人房屋南首围墙内的土地使用权，均不属于被上诉人的合法宅基地，被上诉人审批的土地使用权只有120平方米。二、一审判决缺乏正当性。相邻各方应本着有利于生产和生活的原则，彼此为对方承受权利的限制。被上诉人忍受上诉人向东首出入行路是基于历史上形成的习惯通道，同时也是双方协议书可推断出为上诉人便利的约束。被上诉人在上诉人房屋南首打围墙，严重影响上诉人房屋外观及通风采光。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人王X炎答辩称：上诉人的出行权问题，根据原来的情况，上诉人小屋东首确实有一扇门，但现在情况已经改变，上诉人向被上诉人方向出入已经没有条件，而且该出行道路已经被村委会调整。上诉人的出行由自家西南首出入，更有利于上诉人与被上诉人的生活，有利于两家的人身、财产安全。关于被上诉人围墙一事，上诉人前面原本是该村村民徐渭民的房屋，后来由被上诉人购买后拆除建造了围墙。围墙有栅栏，比较通透，比原来房屋对上诉人房屋的采光肯定要好。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。
本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为：由于时间的推移和村建设的发展，双方当事人房屋的出入通道和四周的道路发生了明显的变化。上诉人房屋西面的水沟已经被填平，村委会于1999年将上诉人的出行路线调整为向西、向南出行，上诉人也在房屋院子的西南角开设了大门，出了大门就是村里宽阔的街道。因此，上诉人从自己的大门出入，不仅符合村里的规划和安排，也有利于自己的生产、生活。上诉人主张的东方向行路，虽曾是上诉人房屋的出入口，但现在该方向行路已经属于被上诉人的私人院子，上诉人欲打此进出，对双方均不方便，容易引发矛盾纠纷。上诉人房屋南面的围墙，系被上诉人在购入他人房屋后拆除而建造的，围墙的中上部是栅栏，对上诉人房屋的通风、采光影响不大，且比较原来的房屋对上诉人的影响更小。因此，上诉人要求从其房屋东边出入，被上诉人拆除围墙，拆除围墙后的土地供双方共同使用的主张，缺乏依据。上诉人主张的宅基地使用权问题，不属于本案的审理范围。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉，理由不能成立，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人屠X炎负担。
本判决为终审判决。
