农村建设开发康养项目（全套流程）

第五届中国文旅大消费年度峰会（主题创新实践培训） 时间：2021年1月20日-23日 地点：中国  上海

目前，众多房地产开发企业或者其他实体进入养老行业，或开办养老机构，或开发养老地产。就养老地产而言，其投资大，资金回收比较慢，因此，如何降低土地成本是使养老地产能够持续经营的重要因素之一。

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集体建设用地报批程序

(一)办理条件

1.项目用地申请单位具有申请集体建设用地资格

2.符合土地利用总体规划和城镇规划

3.占用耕地的，已落实耕地补充措施

4.符合国家的土地供应政策

5.土地界址、地类、面积清楚，权属无争议

6.申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求

7.建设项目已经发改委等部门审核同意

8.占用林地已经林业主管部门审核同意

9.存在违法用地的，已依法查处

(二)应提交的材料

1.用地申请书;

2.建设项目立项备案证明文件、可行性研究报告批复、初步设计批复、年度投资计划;

3.规划部门提供的规划设计条件及附图或建设用地规划许可证及附图;

4.土地权属来源资料;

5.地籍调查表复印件;

6.营业执照、法人资格证书、身份证复印件;

7.图件：界址点坐标成果表、勘测定界图、土地利用现状图、位置图、建设项目总平面图。

(三)集体建设用地审批程序

1.项目立项。用地单位到区、县发改部门办理建设项目立项手续，取得项目审批(核准、备案)文件。

2.规划审批。用地单位到区、县规划建设部门办理项目规划批准文件，取得建设用地规划许可证、规划设计要点、规划部门审定的建设项目规划平面布置图。

3.签订用地协议。用地单位与集体土地所有者和原使用者签订使用集体建设用地的协议，或取得集体土地所有者和原使用者书面同意。

4.用地申请。用地单位携相关材料，向所在区、县的国土资源分(县)局提出用地申请。

5.勘测定界。分(县)局开具勘测定界联系单，并根据规划批准用地范围勘测定界。

6.审核报批。分(县)局对是否符合土地利用规划和用地条件进行审核，审核同意后报所在区县人民政府审批。

7.核发证书。区县人民政府批准后，国土资源分(县)局核发用地批准通知书，用地单位凭用地批准通知书等相关资料，申请集体建设用地土地登记，办理《集体建设用地使用权证》。

8.上报备案。供地完成后，各分(县)局应上报市局备案，并在江苏省建设用地全程跟踪管理系统《集体建设土地使用》中录入有关供地情况。

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写在最后

如果将养老地产定位于准市场的性质，是否可以利用集体建设用地开发这样的项目?

在集体建设用地上建设养老项目，并配套养老的服务设施是完全可以的。但从开发商和投资人的角度出发，他可能会担心地上物的权属是否明晰的问题?

答案就是：地上物的权属是明晰的，遵循“谁投资，谁拥有”的原则，这就好比将财产储存起来，只不过是存放在银行还是土地上而已。

开发商要在集体建设用地上开发养老项目，应当注意以下几个问题：

集体建设用地产权的稳定性可能是个问题，开发这样的项目类似小产权房的开发，可能存在政策风险。

如果要探索在集体建设用地上开发养老项目，必须是在一线城市。如果是在三、四线城市，由于出让用地的溢价不高，意义不太大。

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一、“十四五规划与乡村振兴”

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2、田园综合体如何经营？

3、康养、森林康养如何经营？

4、现代农业产业园如何经营？

5、农业一、二、三融合示范区如何经营？

6、文旅、旅游如何经营？

7、美丽乡村、民宿如何经营？

二、最新土地政策解读与项目用地解决方案

1、项目如何从被动到主动进行选址（如何产业拿地?

2、如何获取建设用地指标？

3、如何配比土地类型？

4、土地性质如何避“雷区”？

5、如何拿地成本最低化？

6、如何和村集体签土地协议？

7、如何低价拿地？

8、宅基地如何科学利用？

9、集体建设用地如何利用？

10、文旅用地、产业用地、开发用地、农业用地如何配比？

三、用全局思维打造优质项目

1、[全局思维]--项目十大流程

2、[轻重缓急]—项目节奏把控

3、[实操运用]—案例解读如何实际应用

4、[产业思维]—乡村振兴就是产业振兴

5、如何签订各种协议？

四、康养项目申报及土地指标调配

1、如何申报立项

2、国家关于康养项目的支持政策

3、康养项目的申报及审批程序

4、康养项目基地建设用地指标调配

5、如何申请申报省级、国际级重点项目

五：如何获得金融机构支持

1、当前经济发展形势分析

2、乡村 小镇产业政策与金融支持案例分析

3、文旅 康养 养老产业政策与金融支持案例分析

4、金融机构贷款基本程序

六、运营（招商）   

1、项目如何进行产业招商？

2、每个项目板块如何运营落地？

3、如何培养运营人才和搭建运营团队？

4、如何与运营机构合作？

5、如何打造IP？

6、如何做好四季、假日、白天、晚上运营？

7、如何做爆品产品？

8、如何进行产业导入？

七、品牌 输出

1、如何整合产业创造盈利点？

2、如何打造标杆项目进行包装和复制？

3、如何运营品牌，输出的三种模式？

4、如何与在建项目进行合作？

5、如何与政府进行品牌合作？

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