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限竞房的最终版销售政策终于定了，虽然之前意见稿争议颇多，但跟『地产营销人』预料的一样，终版政策并没有太多补丁，就是增加了一点—— “开发建设单位应严格执行土地出让挂牌文件中关于建设标准、限定的销售均价和最高销售单价的要求，在销售时确保公开、公平和公正，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。” 先不说开发商有多难受，最起码购房人可以笑了。 接下来的6月，北京楼市将会实质性的加大有效供应，一大批限竞房就要开盘了，刚需、刚改的朋友们可以加紧入市了，政府赐予的良机不要白白浪费。 但是，有一类购房需求却与当下的各种政策利好无缘。 我们知道，虽然今年楼市出现了供应层次异常丰富的产品类型，但整体上还是倾向于有资格但无房、或者只有一套房的人群。 共有产权房留给的是那些手头资金实在紧张，不介意房产金融属性的初级刚需客户，他们急需解决的是先能“住”的问题，至于未来资产的收益已经顾不上那么多了。 限竞房留给的是那些手头有点钱，能享受首套贷款低首付，并对未来房产价值有期待的中级刚需人群。他们不希望产权被共有，即使5年内不能转售，但至少守住了资产升值的想象空间。 同时限竞房也满足了一类北京户籍可以买二套的刚改客群，虽然有可能因为有过贷款记录而要付出几百万的八成首付，但自有存款再加上亲属的资金支持，咬咬牙也是可以够得上的。毕竟，来之不易的限价机会一辈子可能只有这一次。 不过有一类有购房需求的人群依然被如此丰富的供应排挤在外面。 这一类客户在北京占比可能更大，他们已经有了两套房，但因为失去了购房资格无法再购入新的房产。虽然外人认为有两套房已经足够了，再买就有投资之嫌，政策就应该限制他们。 但实际情况是，这类客群之前的两套房并不理想，不是太小，就是太老，虽然可以通过置换去买纯商品房或者限竞房，但由于之前的房产捆绑着学区，孩子上学动弹不得。 而且就算置换，其房款也无力支付大户型高达八成的首付，因此他们就被卡在了原地，无法改善。 这类想“再改”的客群并不是什么终极置业，也并不期待太高的投资回报，就是想再拥有一套大一点，舒适一点的、位置更优一点的房子。 市面上动辄1000万的纯商品住宅，被计算为二套的800万首付，他们望而却步；即将入市的限竞房大一点的户型也就仅有130多平米，即便如此也要近600万首付，换与不换意义不大，机会成本太高，价值太小，夹在中间十分纠结。 针对这种情况的朋友咨询，『地产营销人』之前也没有任何太合适的建议，直到上周考察了位于亦庄门户的林肯公园，觉得可以相对妥善的解决这个置业痛点。 500万起的总价可以买到150平米，甚至170平米以上的大户型产品，享受门口地铁和现房的优势，3.5米的室内层高，270°景观视野，非毛坯交付，这个项目让人看了不是一般的动心。 我们知道亦庄共分为3个板块：核心区功能区；河西区；东部产业区。这类产品所在的林肯公园二期位于亦庄开发区最核心区的门户位置，紧邻东南五环，是亦庄区域行政、人文、配套最成熟的区域。 该核心区内主要居住形态是各类已入住的低密高档项目，譬如：金地格林小镇、一栋洋房等。周边以荣京东街为界往南是核心区的商务办公区域，例如：京东、可口可乐等，还建有多家5A级写字楼及五星级涉外酒店。可以说是代表亦庄主形象的黄金区位。 林肯公园北侧紧邻五环、东侧毗邻京津塘高速，与三环、四环、五环均形成了一个立体的交通网络，距五环只有一个红绿灯，到四环十八里店南桥仅需约3分钟车程，距三环仅约7公里，距国贸约12公里，驱车前往CBD区域大概在一刻钟车程。 早在2010年，地铁5号线亦庄线就正式的通车，亦庄文化园站与林肯公园由过街天桥连通，绿色出行十分便捷。 『地产营销人』最熟悉亦庄，经常在林肯公园对面的企业文化园跑步锻炼，400米一圈的标准跑道，300亩宽阔、清澈的清水湖中倒映着林肯公园的挺拔的楼座，不用想象就能知道其景观带来的震撼视效。 亦庄的宜居体现在区域的低密和众多的公园环绕。亦庄被8大公园包裹，林肯公园向东1.5公里是鸿禧高尔夫俱乐部，占地约1800亩。项目南侧1.2公里是博大公园，占地面积约18万平方米。 由林肯公园向西2公里是凉水河水上公园，此带状公园绵延3.5公里，两岸宽70米建设的绿色生态长廊，风景优美。向西5公里是南海子湿地公园，整个公园规划总面积11.65平方公里，是北京最大的湿地公园。 刚才提及的企业文化公园相当于颐和园大小，占地4000亩，清水湖设有垂钓区，公园内且提供了多种休闲健身场所，包括：足球场、篮球场、网球场、羽毛球场等，并有迪卡侬运动品牌超市，及奥普乐水上乐园。 不仅外部环境优美，林肯公园由于项目规模巨大，其内部绿环面积也高达20万平米，各种园林小品以及近百种名贵树种的密植，可以说也是当下绝大部分项目所难以企及的。 另外，亦庄核心区内的商业配套非常成熟。林肯公园因为有大量沿街商业而自成商圈、还有亦庄原来的上海沙龙商圈、紧邻项目东侧的亦庄创意生活广场商圈，以及后来项目南侧的华联商业中心、城乡世纪广场等众多商业中心。 林肯公园的建筑设计充满现代感，立面由LOW-E玻璃幕墙与大理石拼接组合。三重精装的大堂挑高7米，颇具五星级酒店的气派。 项目规划有150—268㎡多个户型，室内层高3.5米，270°三面采光，通透明亮，全景落地窗视野辽阔，俯瞰亦庄的多重园林。天气晴朗时，还能远观CBD和北京西山。是即买即用的品质现房。 值得一提的是，林肯公园已经投入使用的会所有1.2万平米，内有标准50米的国际游泳馆，运动健身区、SPA养生馆，以及高档餐饮，是休闲、娱乐、私密社交的高尚场所。 北京楼市的演进在接纳一类人的同时，也在拒绝另一类人。 政策不可能完美，供应不可能满足所有需求，作为处于夹缝中的购房者只有广泛搜寻楼盘信息，多看『地产营销人』，才能获得新的置业思维。
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