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回迁房能不能投资？首先我们要说的是，回迁房与商品房是一样的，基本上呢都是有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的，而没有房产证的回迁户手持的是拆迁协议，是无法上市交易的。相对于市面上的商品房来说，回迁房的价格要低很多，我见过最多的是比商品房要便宜百分之五十。问题是三年后才能拿到房产证。所以关于回迁房能不能投资，一般而言有这几种情况。第一种，有产权证的房屋的性质，回迁是已经建好的房子，同时呢还有产权证的回迁房，这种回迁房当然是可以买的，但是要注意和周边商品房的差价，如果跟周边商品房没有肉眼可以看到的差价，那一年呢就不大了。为什么呢？因为回迁房的容积率普遍比较高，开发商可能会偷工减料，造成户型设计差，包括布局质量。一。外立面、电梯、楼梯、绿化都比不上商品房，所以回迁房与同阶段的商品房价格相比，一定是要有折扣的。每个城市、每个片区都不一样，折扣多少也不能一概而论，但一定要根据当地市场的情况来判断其价格在合适的区间。这种回迁房的投资逻辑跟商品房其实呢是一样的，包括选球的方法论，怎么对比，怎么根据室外因素和室内因素来判断它的真实价格。第二种，回迁房盖好了，但是没有证，这种回迁房呢是存在一些交易的风险的。第一呢很有可能这个产证永远办不下来，因为确实有一部分回迁房是没有政党，而且是永远没有产证的。那这种情况呢有可能是土地的属性是当地政府规定的，另外就是村集体的选择是大家一起共同协商的共识，为的就是防止一些家庭因为拆迁也要保护。因为缺乏对金钱的驾驭能力，掌控能力，也就是我常说的不懂财商，不能驾驭金钱，不能守住财富，没有几年时间呢就把这个钱全都败完了，那甚至呢把自己这套回迁房也卖掉了，导致呢拆迁之后生活的质量快速的下滑，也就是一夜又回到解放前，最后呢去村委会去闹事，要去当地政府去救急。那这件事情呢每年都有发生，本来拆迁呢是件好事，最后弄的是妻离子散、家破人亡，这种回迁房买了之后呢，你的权益是得不到保证的，尤其是本地宗族或者是村委不支持买卖的情况下，即便是你拿着协议书，有转账记录，这个官司都不见得你打得赢。提到原因呢是价格体系不好判断，因为你这房子是没有产证的，这种情况应该是正常有产证回迁房的几折才比较合适呢？多少钱投资才有价值呢？这个是很难对比的，也是非常考验你专业眼光的。第三方面就是交易风险。可能你给了比较多的资金，但最终并不见得真正的拿到房子所有权益，最终会导致未来很多的纠纷，很多的麻烦。第三种，回迁房是没有盖好也没有产证的，这种这种回迁房呢常见于珠三角一些城市，尤其是房价比较高的一线城市。那这种回迁房能不能投资呢？从投资的模式来说呢，你往往需要全款交给原房东，与拆开发商签署合同，房子一旦盖好就直接落到买家的名下。听上去好像还很不错，但实际上呢出现过这种交易风险的案例，开发商呢因为没有成功的推进开发，导致开发商更换，而原房东不承认过去的协议，又与其他人签了新的协议，也就是一房多卖。那最后呢只有打官司了，我们先不说这个官司能不能打赢，好，就这过程一般而言也是受不了的，太折腾了、太耽误时间了，太耗神了。凯歌常说，我们做事情如果说老遇到这种扯皮的事情，你的心会很累的，停了心。本来休息，晚上就恢复过来了，心累你是没有办法休息过来的，或者说你根本没办法好好休息，太伤神的事情呢我劝大家还是不要去干。如果说您遇到房东呢人品没有问题，也没有反悔，开发商也能够正常的推进，那能不能投资呢？可以，但是呢投资收益率呢就会很一般。为什么这样说呢？当你与开发商签订协议之后，产权归属呢就跟原房东没有关系了，房东呢为了保险起见，会要求您付全款，但问题是拆迁的周期却是不可保证的。交换后多少年才能够盖好房子，盖要房子多少年才能发证，这个是无法预测的。像回迁房八到十年的周期是比较常见的，那这个房子呢是付了全款，可以说是没有任何的杠杆，在十年之后还能获得收益。即便是房价翻了一番，投资回报率也只有年化百分之七左右，而且还要承担着巨大的法律风险。所以呢这种投资模式呢其实并不是非常。好的投资方法，除非你呢确实不太在乎这些钱，而且呢又需要破限购，那么可以采用这种方法。那总体而言呢，投资回迁房是一个非常考验专业眼光的投资模式了。在能够搞定购房资格的情况下，不建议大家去投资回迁房的，尤其是初级投资人，你没有交易经验，也不具备承担风险的能力，就更不要去选择这里不动产了。 |
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