2020.6.1 | 学习心得 |
第三百六十一条 集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理的法律规定办理。 | 关于《土地管理法》与《物权法》的适用问题。本条虽然明确集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理，但考虑到国有建设用地使用权与集体建设用地使用权在具体权能及土地用途上具有一致性，且《土地管理法》修改的主要目的也是促进实现同地同权，故可将《民法典》中关于建设用地使用权的规定作为一般规则，《土地管理法》及其配套法规规章中关于集体建设用地使用权的规定作为特殊规则，实践中优先适用后者，但在后者没有明确规定且不违反特别管制目的的情况下，仍可适用前者的相关规定。对此《土地管理法》第63条第3款也规定，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体而言，本章中关于权利内容和行使要求，空间建设用地使用权、出让方式、出让金缴纳、权利登记的效力、房地一体规则等均可在一定程度上适用于集体建设用地使用权。 |
第十三章 宅基地使用权 |
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第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 | 根据法律规定，宅基地使用权的主体为农村村民。实践中，对宅基地使用权主体的认定存在较大争议。此问题也关涉农村房屋买卖合同的效力认定问题。这是社会主义新农村建设中存在的重大问题，也较为复杂。对此问题，我们要密切关注国家相关政策规定，在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应依法认定合同无效。而对集体经济组织成员资格的认定，可结合承包地征收补偿费用分配纠纷中的主体资格认定标准，即综合考虑当事人生产生活状况、户口登记状况以及农村土地对农民的基本生活保障功能等因素认定相关权利主体。 |
第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定。 | 实践中，随着城镇化的加快发展，涉及大量农村地区的拆迁，并由此带来巨大的拆迁利益。由此引发涉及宅基地的房屋买卖纠纷较为多见。而对于该问题的处理亦较为棘手，特别是合同无效后的相关问题处理问题。对违法进行涉及宅基地的房屋买卖合同，依法认定无效后，根据法律规定，应依法处理无效后当事人的责任承担问题。比如，合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿的问题。实践中各地区、各法院裁判标准不尽相同，“同案不同判”“同类不同裁”等现象时有发生。我们认为，在出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，应根据诚信原则、公平公正原则，综合考虑案件实际情况，扩大信赖利益范围，合同确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。 |
第三百六十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。 | 实践中，宅基地使用权灭失的原因较为复杂。针对因自然原因导致灭失的，失去宅基地的村民适用本条的规定依法重新分配宅基地并不存在障碍。而对于因乡镇、村庄规划的需要而调整、收回宅基地情况时，是否与宅基地因自然原因灭失的情况一样，可以依法重新分配宅基地，则有待明确。我们认为，对于此种情况，失去宅基地的村民应有权重新申请分配宅基地。在此需注意的问题是，农户失去宅基地后的重新分配，应当符合申请宅基地的条件，也即符合现行“一户一宅”及规定面积标准的前提，否则，因其不符合分配条件而不能获得许可。但基于宅基地福利性和物质性，对于不符合重新分配宅基地条件的农户，可以给予一定的经济补偿。 |
第三百六十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 | 实践中，基于种种原因存在同一宅基地使用权转让给多人的情况。在受让人均主张宅基地使用权时，如何处理，存在争议。我们认为，根据不动产物权登记生效模式以及参照《农村土地承包纠纷司法解释》第20条的规定，针对不同的情况，可作如下处理: 1.如果一方受让人已经就受让的宅基地使用权办理变更登记，则该当事人取得了宅基地使用权；另一受让当事人再主张宅基地使用权的，不能获得支持。 2.如果受让人均未依法办理宅基地使用权变更登记的，则合同生效的受让人优先取得宅基地使用权。 3.根据前述情形无法确定的，已经根据宅基地使用权流转合同合法占有宅基地的，取得宅基地使用权，但争议发生后一方强行先占宅基地的行为和事实，不得作为确定宅基地使用权的依据。 在此需注意的问题是，对未取得宅基地使用权的一方当事人的权利保护问题。未取得宅基地使用权的一方当事人，有权根据其与宅基地使用权出让人签订的合同，依法要求违约方承担相应的违约责任。 |
第十四章 居住权 |
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第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。 | 一方面,《民法典》明确规定居住权制度为今后相关案件的审理提供了法律依据,避免裁判者花费大量时间精力用于文书说理; 另一方面,也大大限缩了裁判者自由裁量的范围。因此,我们有必要检视梳理多年来审判实践中形成的审判理念,对于不违反法律规定,有利于矛盾纠纷化解,有利于充分发挥居住权制度功能的,应当不断完善发展;对于不符合法律规定的,应当及时予以修正。在具体案件的审理中,还有必要通过法律解释和漏洞填补等方法,“对立法者疏未顾及之处,仍应运用其智慧,自动审查有关各种利益”,实现法律推理逻辑自洽和个案公平正义的平衡。 |
第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。 居住权合同一般包括下列条款: (一)当事人的姓名或者名称和住所; (二)住宅的位置; (三)居住的条件和要求; (四)居住权期限; (五)解决争议的方法。 | 一、关于居住权合同的非必备条款及欠缺填补规则 居住权合同非必备条款主要包括居住条件和要求、居住期限和解决争议的方法。关于居住条件和要件，如果未作约定，则居住权人应尽基本善良注意义务，妥当管理、维护住宅，不得滥用居住权对住宅造成损害。关于居住的期限，应当考虑发生的情境。如果是为老年人设立，居住期限应为居住权人死亡。总而言之，在案件审理中，对于欠缺的非必备条款，法官应当依照《民法典》第510条、第511条确定的规则予以填补。对于发生在婚姻家庭领域的居住权纠纷，要注意充分运用伦理道德和公序良俗的理念；而对于发生在一般民事主体之间的居住权纠纷，则更应当强调平等原则、合同自由原则、公平原则以及诚信原则的适用。 二、关于居住权人的权利范围问题 居住权人的权利及于附属设施。基于居住的需求，居住权人不仅对住宅享有占有、使用的权利，其权利还应及于相关附属设施。 三、关于居住权人的亲属的权利问题 居住权人的亲属亦享有居住利益。居住权的功能在于满足生活居住的需要，自然应当包括家庭生活。因而，居住权人的家庭成员或者保姆等为其提供生活起居照顾的人员亦应当享有居住的利益。 四、关于物权人为自己设立居住权的问题 在是否引入居住权的问题上，支持者的一项重要理由是居住权.可以为“以房养老”提供制度支持，协调现有制度中的矛盾。 |
第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。 | 一、居住权合同对价没有约定或约定不明时的裁判思路 本条规定居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。如根据逻辑推演，对于当事人没有约定或者约定不明的，应当认定居住权系无偿设立。大体而言,以无偿为原则,有偿为例外的规定应当限定于婚姻家庭领域。在商业投资领域,居住权与其他交易行为并无二致,其设立原则上仍然应当遵循等价有偿的交易原则。当事人未约定对价或约定不明的,法官不能简单认定无偿,而应当综合考虑交易性质、交易习惯、行业惯例等因素,在探求当事人真实意思的基础上作出判决,合理平衡当事人双方的利益。 二、关于居住权的善意取得 一般而言，不动产善意取得须具备三个要件:即受让人为善意；支付合理对价；已经办理登记。对于善意和登记两个要件，居住权与所有权及其他物权并无二致。而对于合理对价的理解，则存在讨论的空间。我们认为，合理对价是在“有偿”之上的“合理”，如果是无偿赠予或低价帮扶，则不存在所谓合理对价的要求。民法善意取得的立法目的是对交易安全的保护，而在居住权设立的典型场合是婚姻家庭，不属于市场交易的范畴。因而，对于婚姻家庭领域无偿或者明显低于市场价格设立的居住权，不能适用善意取得制度。如果按照社会性居住权和投资性居住权的区分标准，善意取得制度原则上只能适用于后者。 |
三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。 | 居住权不得转让，即居住权可否设定抵押呢？抵押和转让均属于处分行为，一旦债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人则可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，导致抵押财产权利变动。《担保法司法解释》第5条规定，以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。因此，居住权除不得转让外，还不得设定抵押。此外，本条规定不得继承，自然也不得遗赠，即居住权人不得将居住权遗赠给他人。 |
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。 | 一、 在住宅灭失或被征收的情况下，居住权归于消灭，此时所有权人是否仍对原居住权人负有特定义务 应当区分居住权是有偿还是无偿设立两种情形。在商业投资领域等有偿设立居住权的情形下，因客观原因导致住宅灭失无.法继续履行合同的，居住权人可以不再支付剩余期限内应当支付的居住权价款。已经支付的，可以请求返还。此时，不发生所有权人以所获得赔偿金向居住权人赔偿的事宜。而在无偿设立的情况下，因居住权人并未支付对价，故居住权消灭的，原则上不发生赔偿或补偿。 二、标的物灭失后重建的，原居住权人是否可以取得居住权 用益物权是对特定物的使用和收益，一旦该物灭失，用益物权即归于消灭，权利人不享有物上代位权。作为承载居住权的住宅灭失后，所有权人重新修建的住宅属于新的物，原居住权人并不当然就该新建住宅享有居住权，亦无权依据原居住权合同请求设定新的居住权。易言之，“建筑物或建筑物的特定部分的所有人既无重建义务，也无于重建房屋上重新设立居住权的义务。即便居住权人重建建筑物或建筑物的特定部分，也并不导致居住权继续存在。 |
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。 | 一、关于是否可以存在法定居住权的问题 《民法典》并未采纳法定居住权的观点，仅规定了合同和遗嘱两种居住权设立的方式。如何在现有法律的规定下更好地发挥司法裁判功能，实现弱势群体生活居住利益的保障，有待司法实践进一步探索。 二、居住权人对案涉房屋的修缮和维护 本条并未就居住权人的修缮、维护事宜作出规定。一般认为，居住权人有权改良和修缮房屋及其附属设施，但应当以“必要”为限，超出此范围便是对房屋所有权的侵害。同时，在享有权利的同时，居住权人也有义务维护房屋及其附属设施，具体标准宜采取“善良管理人的注意”。 三、居住权人的修缮改良行为可以分三种情形: 第一，如果是住宅存在重大危险可能导致损毁或灭失的，则应视为为所有权人的利益，相应费用应由所有权人承担； 第二，如果是基于居住的需要进行适当修缮改良的，属于为居住权人居住利益，相应费用应当由居住权人自行承担； 第三，如果是非基于住宅的安全或自身居住需求而进行重大改良的，一般应由双方协商。居住权人未经协商擅自改良的，相应费用应当由其自行承担。此外，居住权人不当使用导致房屋.损毁的，应当承担赔偿责任。但因居住导致房屋及设施老化折旧的，无需支付相应折旧费用。 |
第十五章 地役权 |
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第三百七十二条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。 前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。 | 在审判实践中，要注意区分地役权与相邻关系的不同，正确认定诉争法律关系的性质、准确适用法律。 区别主要表现在: 一是权利产生的依据不同。相邻权的产生是基于法律的直接规定，是一种法定权利；而地役权通常基于当事人的合同约定而产生，是一种约定权利。 二是权利性质不同。相邻权不是一项独立的民事权利，更非独立的他物权，而是与所有权或者用益物权制度相关联的一项民事权利，是不动产所有权或者使用权完整行使的一种保障，是所有权或者使用权的一种法定延伸。地役权尽管从属于需役地.上的所有权或者使用权，但地役权是一种独立的用益物权，受物权法的保护。 三是对所有权或者使用权限制的程度不同。相邻权、地役权都是对所有权或者使用权的限制，但限制的程度不同。相邻权是对相邻各方利益的一种最低限度的调节，侧重于社会利益的维护，是对不动产所有权或者使用权的最低程度限制；地役权基于两个具体民事主体个人利益的衡平，其价值取向侧重于个人利益的维护，其对不动产所有权或者使用权的限制程度一般会大于相邻关系。 四是取得权利的代价不同。相邻权系依法享有的权利，是所有权或者使用权的法定扩张，故相邻权人无须向相邻他方支付对价，可无偿取得和行使权利；而地役权系基于双方约定给予另一方的特别利益保护，故地役权人往往需要付出代价，但现实中地役权无偿设立的情形亦不鲜见。 五是救济的请求权基础不同。在相邻权受到侵害的情况下，受害人可以其享有的不动产所有权或者使用权受到侵害为由依法向侵害人主张权利，但一般不能直接以独立的相邻权受到侵害为由提起相关诉求；而在地役权受到侵害的情况下，地役权人可以直接以地役权受到侵害为由行使物上请求权。由此，在审理涉及地役权纠纷案件过程中，要首先甄别是否实质上系相邻关系纠纷，以避免因诉争法律关系认定有误导致法律适用错误，影响案件的公正处理。 |
第三百七十三条 设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。 地役权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）供役地和需役地的位置； （三）利用目的和方法；
（四）地役权期限； （五）费用及其支付方式； （六）解决争议的方法。 | 审判实践中，当事人以合同设立地役权为要式行为，应当采用书面的形式，否则，可能会直接影响地役权设立的法律效力。在现实生活中，若当事人以口头形式设立的地役权合同纠纷为由，向人民法院起诉，请求主张相应权利的，人民法院原则上应驳回当事人的诉讼请求。但是否凡口头订立的地役权合同均不产生地役权设立的法律效果，尚需要进一步研究探讨，不能一概而论。《民法典》第490条第2款规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”据此，人民法院不应仅因地役权合同为口头形式即否定地役权设立的法律效力，而应进行相应的事实查明，若经审查，存在《民法典》第490条第2款规定的情形，则可依法确认地役权设立的法律效力，并基于个案情况依法作出相应的裁判。 |
第三百七十四条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 | 一、基于统一的不动产登记制度，妥善认定地役权登记的效力 与建设用地使用权等其他用益物权的设立只需在土地登记簿中进行一次性初始登记的情况不同，地役权的初始登记既包括在供役地的登记簿中进行登记，也涉及应否在需役地的登记簿进行登记的问题。 役权登记即产生对抗善意第三人效力的问题。实务中，由于供役地的登记机关怠于通知或者需役地的登记机关工作失误等原因，难免会出现地役权的设立仅在供役地的登记簿予以登记，却未在需役地的登记；簿办理登记的情况。在需役地登记簿中欠缺地役权设立登记的事实，虽然不影响地役权所具有的对抗第三人的效力，但却会影响到供役地权利人和地役权受让人之间的权利义务关系。对此，人民法院在审理涉及地役权纠纷案件时应认真核查，妥善认定地役权登记的效力，并基于案涉事实依法作出相应的裁决。 二、在审理地役权合同纠纷时，需考量当事人的登记义务和登记机构的责任 1.地役权登记实行登记对抗主义，而不是登记生效主义。 2.当事人申请办理地役权登记时，供役地和需役地的权属状况特别是供役地的权属状况应当清楚无争议，当事人应当提供需役地和供役地的土地权利证书。 3.地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的期限。 4.地役权登记直接由不动产统一登记机构办理，不需要报政府审批。 5.符合地役权登记条件的，不动产统一登记机构应当依据相关规定办理登记手续，记载在不动产登记簿上，并将地役权合同保存于供役地和需役地的登记档案中。 6.供役地、需役地分属不同不动产登记机构管辖的，当事人向负责供役地登记的登记机构申请地役权登记；负责供役地登记的登记机构在完成登记后，应当通知负责需役地登记的登记机构一并记载于需役地的土地登记簿上。 7.地役权登记后，应当向当事人发放不动产权属证书，将地役权情况在证书的记事栏上加以记载。 8.虽然地役权的初始登记实行的是登记对抗主义，但是已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 |
第三百七十五条 供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。 | 在审判实践中，对于供役地权利人的义务与责任，应严格遵循地役权合同的约定，原则上限于合同的约定，对于地役权人要求供役地权利人履行合同约定之外的义务，尤其是作为义务时，供役地权利人有权拒绝，人民法院亦不应当支持此种请求。但是，在某些特定情况下，尽管地役权合同中没有明确约定，但在符合《民法典》第509条第2款关于“当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定情形时，地役权人请求供役地权利人履行协助等合同附随义务，人民法院应基于个案具体情况，酌情考虑是否应予以支持，而非一概驳回诉求。 |
第三百七十六条 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。 | 《物权法》实施以来，人民法院受理的地役权纠纷案件，主要集中在中级、基层人民法院。围绕审判实践中争议较大的问题，结合近年来的生效判决，需要注意以下几个方面的问题: 一、正确认定案件的法律关系性质，有利于准确界定当事人主体资格范围 二、结合合同约定明确地役权登记的效力，有利于依法保护需役地权利人的合同权益 三、处理好地役权与需役地之间的关系，有利于贯彻地役权的物权属性 地役权设立的目的是实现或者增强需役地自身的利益，与其他用益物权相比，地役权的核心在于必须持有需役不动产，且它与供役不动产之间客观上存在利用关系。 |
第三百七十七条 地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。 | 一、当事人未约定地役权期限情形的处理 基于地役权的法律属性，对于地役权的期限，有约定的应从其约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。 在实践中，往往存在当事人地役权期限并无约定或者约定不明，且没有或者不能采取相应补救措施比如签订补充协议予以规定或者明确的情形。此种情况下原则上可结合具体案情，根据需役地上用益物权的剩余期限确定地役权的存续期间或者有效截止日。当然，若供役地上用益物权的剩余期限短于需役地上用益物权的剩余期限，则宜根据供役地上用益物权的剩余期限确定地役权的存续期间或者有效截止日。 二、需役地、供役地上用益物权期满续延情况下的地役权的认定 在需役地和供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的期限届满情况下，无论是否续期，因当事人对地役权约定的期限均不能超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限，超过部分属无效约定，届时地役权因期满而消灭。在土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权续期的情况下，当事人需要另行约定新的地役权。当然，实践中，若当事人在合同中明确约定地役权的期限在土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权续期的情况下继续存在，则应尊重当事人的意思表示，法律并无强制干预的价值意义。但如办理了地役权登记，为确保可以继续对抗善意第三人，有重新办理地役权登记的必要，具体情况可依照不动产登记机构的规定处理。 |
第三百七十八条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时,该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。 | 审判实践中，适用本条需要注意土地所有权人的主体问题。从本条规定来看，这里所指的土地所有权人不仅特指国家，还包括农村集体经济组织。 除国家可以作为土地所有权人设立建设用地使用权外，农村集体经济组织，在符合土地管理法律规定的情况下，亦可作为土地所有权人设立建设用地使用权这一用益物权。还需注意的是，实践中存在的小产权房问题，并非适格、合法的用益物权，其法律调整需综合考量。 |
第三百七十九条 土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的,未经用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权。 | 一、用益物权人同意所有权人设立地役权的方式 主要涉及两个方面:一 一是设立的主体，二是同意的方式。 关于设立的主体，对土地上已经存在用益物权的情况下再设立地役权，土地所有人和用益物权人之间，谁有权设立地役权？原则上应当由用益物权人设立地役权，由用益物权人作为供役地人与需役地人签订地役权合同，设立地役权。但如果地役权内容超出用益物权人权利范围，则应当由土地所有权人与需役地人签订地役权合同，但这种情况下仍需要用益物权人的同意。如果先存在的用益物权人同意土地所有人单独为他人设定地役权，也可以由土地所有人与需役地人直接签订地役权合同，注意此时的地役权不是依附于用益物权的地役权，而是独立于用益物权但依附于所有权的地役权。 关于同意的方式，地役权的设立必须采取书面的方式，因此，用.益物权人同意土地所有人为他人设立地役权应当也是以书面方式，可以采取单独授权同意土地所有人的方式，也可以在土地所有人设立地役权合同中作为第三方签字同意。 二、土地所有人未经用益物权人同意设定地役权的法律后果 土地所有人的土地已经设立了土地承包经营权等用益物权后，再在该土地上设立地役权，必须得到用益物权人的同意，如果土地所有人未获得用益物权人的明确意见为他人设立地役权的，应属于无权处分行为，其行为效力有待用益物权人追认，如果用益物权人明确表示不同意设立地役权，则该地役权不能有效设立，由此造成第三人的损失由土地所有人承担。需要注意的是，用益物权人的追认需要以书面形式作出才具有法律效力，地役权的设立时间为用益物权人追认同意的时间。 |
第三百八十条 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。 | 如何理解该条中关于“ 合同另有约定的除外”的规定。鉴于地役权不能单独转让，也就不存在单独的地役权转让合同，这里的合同指的应是土地承包经营权、建设用地使用权等需役地用益物权转让合同，在某些情况下也可以是设立地役权合同。所谓合同另有约定的除外，需要注意以下三点: 1.不能约定单独转让地役权。当事人的特别约定不能改变地役权转让的从属性规则，不能在不转让需役地用益物权的情况下单独转让地役权，从属性是地役权的属性，如果当事人的约定违反地役权转让的从属性，允许地役权单独转让，则约定无效。 2.转让需役地用益物权但不转让地役权，地役权消灭。需役地权利转让人和受让人可以在合同中约定，只转让需役地的用益物权，不转让需役地上的地役权，因地役权从属于需役地而存在，转让需役地但不包含地役权，实际上地役权也就没有了依附对象，这种转让行为的实际后果是需役地用益物权转让有效，但从属于需役地的地役权归于消灭。 3.需役地物权人不能将需役地和地役权分别转让给不同的主体。将需役地和地役权分别转让给不同主体，实质上仍然是将地役权单独转让，是违反地役权转让从属性原则的行为，属于无效行为。 |
