房产限贷令来了！（下）

        在前两天的上篇和中篇里，我分别对房产限贷令做了定性分析和招行的定量分析。今天我将对建行进行定量分析，并且谈谈银行对限贷令有何应对措施，以及对银行和地产的影响。

案例2：建设银行

        分析方法和相关假设与昨天中篇分析招行案例的相同，这里不再赘述了。建行的案例和招行的不同点主要有三个地方：1，建行虽然按揭超标了但是对公房地产贷款这块是没有超标的。2，建行的零售贷款中按揭占比太高，其它零售贷款收益率堪忧。3，建行的海外贷款业务占比高于招行，需要单独扣除。所以，分析建行的案例只需要分析按揭贷款影响的收入即可，但是贷款总额需要扣除海外相关的贷款。具体的数据参考表4：

表4

        从表四中可以发现，由于扣除了海外公司约1万亿贷款后，建行按揭超标的数据比较高，应该有3.82%。所以，看起来在上篇中华泰金融给出的建行数据是偏低的。建行应该也是按照4年过渡期处置，当然最终数据还是以上市公司自己披露的为准。另外，读者会注意建行静态贷款转换带来利息是损失而不是收入。因为建行除按揭外的零售贷款收益率比较低。所以，最终建行会损失43.04+15.54=58.58亿的税前收入，对应的净利润损失为43.94亿。建行2019年报净利润2667.33亿，所以如果切换对于净利润的影响为1.65%，分四年达标，每年影响在0.42%左右。

        所以，从昨天的招行和今天的建行案例中都可以看到，房产限贷令对于银行的影响微乎其微。而且，这些评估都是在静态模型下做出的，银行还可以做出更加积极的应对。

积极应对选择1：RMBS

        很多人担心招行等按揭超标的银行未来按揭发展放缓是否会把市场份额拱手相让。我觉得大家想多了，即使有房产限贷令，银行也不可能把找上门的客户往外推。表内限额，我们可以做表外啊。先把按揭拿过来，贷款放出去，然后把按揭包装成RMBS卖给债券市场。银行既做大了市场份额，又满足了客户的需求和监管的标准，最后还能多赚点手续费（RMBS发行佣金）。

    可能很多人不知道什么是RMBS，全称：Residential MortgageBacked Securities ，中文翻译：住房抵押贷款支持证券。RMBS是信贷资产证券化模式之一。金融机构（主要是商业银行）将持有的流动性较差但具有未来现金流收入的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组，由证券化机构购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。借款人每月的还款现金流，是该证券的收益来源。

        一旦打包成RMBS后，理论上这些按揭的风险和收益权都不再归属于商业银行。商业银行可以从表内将这部分贷款剔除。实际上RMBS一直是我国信贷资产证券化的大头，如下图3所示：

图3

积极应对选择2：信用贷

        对于银行来讲可通过将更多的信贷额度投放到个人信用类贷款上，比如信用卡分期等。这样的好处是可以用更高的收益覆盖偏高的风险最终得到比按揭更好的回报。当然，信用卡业务对于银行的精细化管理要求更高，并不是每家银行的信用卡业务都很赚钱。

积极应对选择3：场外撮合交易

        刚才的RMBS是针对按揭贷款的表内转表外方法，实际上对于对公的房地产贷款需求也有相应的办法解决。那就是通过投行的场外撮合交易模式帮助资金需求方和资金提供方进行匹配，银行的投行从中收取撮合交易手续费。以招商银行为例，招商银行的投行部门有一个服务产品：招投星，会定期发布资金需求方的基本信息，寻找有兴趣的资金提供者，如下图4所示：

图4

积极应对选择4：其它房屋抵押贷款

        这一条我就不多说了，说多了怕把有些银行的如意算盘打了。

        所以，通过以上的分析可以看出，银行对于房地产限贷令可以找到很多应对的方案，通过表内的资产投放调整，表内转表外或者商行业务转为投行业务。因此，房产限贷令根本不会给优秀的大中型银行造成任何困扰。

        最后也说两句对地产的影响吧。虽然我对地产的研究不深，但是我觉得无论是三条红线也好，房产限贷令也罢，主要是从降杠杆和资金供应方面限制地产的发展。其实，对于头部地产龙头，特别是那些本身杠杆率就不高的地产龙头影响几乎没有。因为这些龙头企业完全可以通过发债绕开房产限贷令的限制。

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