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今年春节一开始，全国各大银行对房贷的调整又开始了新一轮，在一些人眼里市场也变得扑朔迷离，因为他们无法读懂，为何房贷利率要上调，为何首套房贷利率也要上调？难道刚需不需要保护了吗？住建部部长王蒙徽不是说过要保护刚需吗？2018年将针对各类需求对房地产市场实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。 如果不能站在宏观全局的角度去看未来市场的变化，必然会得出错误的判断。在房子是用来住的而不是用来炒的这个全新定位思想指导下，房地产调控思想也在调整，在房子回归居住属性预期下，信贷政策收紧是必然的。 除了暂停房抵贷和前期的按揭贷款利率上调，银行信贷投放偏好也发生了变化，涉房贷款不再是吃香。从首套房按揭贷款利率来看，经过过去一年多的数次上调后，市场上8.5折的优惠利率几乎已经绝迹，目前银行首套房贷利率多在基准利率上上浮5%-10%，略高的已上浮20%甚至30%。融360发布的报告显示，2018年2月全国首套房贷款平均利率为5.46%，相当于基准利率1.114倍，环比上升0.55%；同比上升22.15%。 保护刚需不假，但是过去信贷政策整体宽松，导致市场风险隐患，那么就必然要遏制过去的加杠杆行为，让炒房者真正认识到炒房的环境已不复存在，一旦市场稳定，炒房将不会带来巨额的暴利回报，那么他们也就会被逼出市场，虽然房子的投资属性是客观存在的，但是不能过分放大，让炒房者继续钻空子。我们必须接受一个新时代的现实问题，那就是买房成本越来越高，买房越来越难，但并不意味着住房也变得越来越难，在房住不炒新思维下，住房的观念在发生变化，国家对租赁住房的推出力度也是空前的，从这个角度来说，并不缺乏房子的住房供应问题。 未来国家的信贷政策会宽松吗？还会提高利率吗？ 证券日报分析评论认为，未来房贷的三大趋势：一是增速在降，且会继续下降；二是利率在涨，且还有空间；三是刚需会保，尤其是会满足新市民的合理需求。 这几乎跟以前安家融媒的分析保持了一致性。我们该如何看待这三大趋势？房贷的变化又会如何影响市场？购房者该如何看待利率的变化？ 央行新近发布的《2017年第四季度中国货币政策执行报告》显示，2017年末，个人住房贷款余额为21.9万亿元，同比增长22.2%，增速较上年末低14.5个百分点。证券日报认为，房贷自2015年5月份以来持续回升，加快了房地产市场的去库存进程。但房贷的迅速增长也产生了一些副作用，比如推升房价、违规资金进入楼市等。 这就是市场风险，经济学家易宪容表示，房贷利率上涨对当前楼市的影响不大。对于住房的投资者来说，贷款利率上浮对房地产市场影响会非常得大。对于当前国内多数购买住房者来说，其购买住房并不在于按揭贷款利率高低，而是在于房价是否在上涨，在于房价上涨的收益是否高于利率上升所增加的成本。 中国人民银行副行长潘功胜谈到房地产金融风险时表示，2017年个人住房贷款增长了4万亿，个人住房贷款增速比整体贷款增速高了10个点，个人住房贷款增速可以满足市场需要。住房利率方面出现了一定上升，但仍然较低。个人住房贷款杠杆增速有点快，目前在密切关注。我国的房地产信贷质量总体良好，房地产金融风险是可控的。 既然可控，那也就表示当下的政策是正确的。未来的调控不但不会放松，反而还会可能更加严厉。由此可见，房贷利率还会上涨的可能性比较大。 一方面保护刚需改善性人群，一方面又要打击炒房者，似乎上调首套房贷利率是误伤了刚需，这个作何解释呢？安家融媒认为，唯一的解释就是，降杠杆的任务还很艰巨。另外，过去一些不具备还款能力的也想借助刚需的名义入市，这必然会隐藏巨大风险。央行也表态称，会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。 安家融媒认为，首套房贷利率上调，目的就是不是给他们造成真正影响，而是改变大家的预期，让不具备实力的知难而退，让炒房者远离市场。对于首套房利率上调不宜太高，应该也不会太多。 到此时，该不该买房其实已经很清楚，买得起的早买了，买不起恐怕也绝非利率上调与否的问题，在房住不炒理念下，房子就是用来住的，政策在引导买不起房的没必要非纠结房价和利率问题，而可以选择租房。可能短时间内你无法接受，但是这是未来趋势，注定2018年的房贷政策不会宽松，但担心的不是刚需，而应该是炒房者。
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