|
房地产作为高负债行业众所周知，一些开发商也从来不否认自己的高负债，但是这个度该如何把握，多少才算是比较可控呢？没有太具体的标准，但不难发现，近几年，房地产企业的负债率是节节攀升，不断暴露出巨大的市场风险。 每经新闻报道，2017年末，上市房企净负债率达到100.6%，比2016年攀升了近20个百分点，一季度更是升至118.2%。即便剔除预收账款，上市房企净负债率也由2016年的69.7%升至2017年的73%，创近五年新高。房企负债率攀升，与近年来楼市增量空间触顶、毛利率下降、做大规模谋求行业地位、开发商销售和拿地排位赛竞争激烈等不无关系。 另外上交所信息显示，5月25日到5月30日不到一个星期，就有花样年、碧桂园、富力地产、合生创展4家房企公司债项目状态陆续变更为“中止”，合计拟发行规模达341亿元。和讯房产报道，不断攀升的负债已成为开发商的首要问题之一。一位上市房企的相关负责人表示，“今年，很多开发商的债到期，偿债压力较大，如果不还债，信用会受影响，再融资会更困难。”如果房企失去了金融的能力，就会很难有增长。相对说，前阶段比较激进的企业，当他面临一个比他想象中更严峻的房地产市场或的金融市场的调控时，他的风险会很大。 另外据彭博报道，“目前房地产企业的融资压力主要来自金融严监管和市场恐慌，预计到今年8月底，房地产企业再融资压力会达到高峰，随着地产债的集中到期，接下来三个月也将迎来地产债违约风险爆发的高危期，”光大证券分析师张旭表示。 2017年，国家多次强调守住不发生系统性金融风险的底线，那么2018年就一定会落实这项政策。需要着力降低企业负债率，抑制居民部门杠杆率，继续遏制房地产泡沫化倾向。这对开发商来说是不小的挑战。 一方面，房企为了生存，必须广积屯粮，拼了命也要拿地，手有余粮心中不慌。每个企业有不同的定位，也有不同的理解，但是似乎规模成为房企生存下去的重要保障。为了提高竞争力，开发商们都在规模上不断提出更高的要求，在调控政策背景下，2017年房企整体拿地规模达到了一个新的历史高度。这是开发商们的共识，所以大开发商利用自己的资源和能力大量储存土地，也造成普通开发商根本无地可拿的境地。从而中小房企步入恶性循环，整个房地产市场渐渐地与他们无关了。另一方面，中小房企因为评级相对更低，债券发行难度不断加大，资金链更为脆弱，所以中小房企违约风险还要更高一些。 引领集团基金经理潘晨兴透露，房贷利率不断上调，房企发债成本攀升等均反映出当前资金紧的大环境，同样也反映出政策对于房地产市场调控的力度。在此背景下信誉较好的大型地产企业能够有更多渠道融到更多且相对低成本的资金，而一些地方性小企业将面临较大融资难度。 安家融媒认为，房地产黄金十年已结束，而市场也开始逐渐分化。虽然大房企业绩大涨，但是我们必须看到，行业集中度越来越高，寡头时代来临，一些大的品牌房企保持了较强增长态势，而更多的中小房企则因为面临去库存和业绩下滑的窘境，部分中小房企开始逐渐剥离房地产业务。如果往远看，一些中小房企的消失率甚至将以惊人的速度消亡。对于中小房企特别是亏损的房企来说，如何活下去，则事关生死存亡，生存比生活更重要。 第十五届中国地产风云榜有对2018年的房地产预测基本上也是这个观点，房地产成了少数央企和超级大房企的游戏，即使业绩增长与变化也与中小房企及普通百姓无关。 一方面切断开发商资金链，另一方面拉高购房利率，这并非巧合，而是有意为之，这必将造成一批中小房企相继倒下并消失。房地产开发属于资金密集型行业，对资金需求较大，因此房地产企业的融资能力将在很大程度上影响其发展前景。如果市场调控继续，那么此前一些高负债企业就可能处在资金链断裂的边缘上，大有饮鸩止渴之势。 2018年以来，房地产企业融资进入监管最严厉时期，各房企融资状况分化加剧，伴随金融监管加强，主动去杠杆成为房企控风险的重要策略。只是看谁能够在做加法和做减法之间能够掌握住平衡，否则很难有立足之地。 但是上帝关上一道门就会为我们打开一扇窗，中小房企步履维艰，资源就会像一些符合主流的大房企集中，在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位指导下，房企未来的竞争面也将会发生改变。除了拿地、融资、营销等环节，产品将是开发商运营非常重要的一环。楼市在调控周期中，产品战略往往决定一家房企的成败。 今天是世界环保日，开发绿色宜居地产，用高科技改善居住生活品质乃发展大势。安家融媒也就此呼吁一下，希望开发商把更多的精力用在真正落实房住不炒的正道上，为购房者谋利，才能让企业获利。粗放发展的房地产时代，必将淘汰一大批与时代落伍的中小房企。不信，大家走着瞧。 |
|
|
