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买房赚钱早就形成共识，甚至一度达到了全民买房的地步，说严重点叫全民炒房，即使没有炒房，也大都在抱有炒房心态下买房，都希望在房价大涨过程中能分一杯羹，生怕错过这个时代，这倒是好理解。因为一直以来就是这么过来的，房价一直在涨，不买的后悔着，买了的也后悔着，后悔自己当初买少了。 大家似乎总喜欢回忆或沉浸在过去的思维中，不往前看，总是喜欢向回看。看到的是房价大涨，看到的是自己不买就被时代淘汰，看到的是没有机会创造机会也要上，不能说全错，但是还要与时俱进，要看到未来房地产的变化。虽然房地产依然比其他行业还处在优势，可是一切都在变，尤其是房子是用来住的而不是用来炒的这个定位被提出后，调控思路和人们的预期都在发生改变。 打击炒房，满足百姓住有所居。还富于民，也正在成为现实。试想一下，当所有人都认为房子能赚大钱并且趋之若鹜、一拥而上时，你觉得房地产的机会还那么大吗？即使有，那风险难道就不需要防范了吗？恰恰是这样，全民皆炒房的趋势下，房地产所暴露的风险也越来越大，调控就是为了释放风险。 我们可以看到过去无比宽松的时代没了，不仅提高了购房门槛，比如限购，而且还提高了房贷利率，让很多人不得不考虑囊中是否羞涩，即量力而行。过去是个人都加杠杆，能加多少加多少，现在不一样了，政策在引导要有节奏地控制加杠杆。不是什么人都可以买房，哪怕你是刚需，但要看自己的实力和能力，如果不分青红皂白贸然买下，一笔坏账算谁的？ 种种信号都在表明，过去那个给炒房制造宽松环境的日子不复存在，待市场稳定后，刚需才是最大的获利者。而此时，我们可以看到不少炒房者囤房者在选择合适机会抛售房产。 据每经新闻报道，炒房每天都在亏钱的时代来临！中泰证券宏观首席分析师梁中华在其最新研报中指出：从投资的角度来看，如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话，持有房产每天都在亏钱。比如上海市持有房产的总成本有将近9%，而收益只有1.2%都不到。当前（国内）至少有一半以上的城市，持有房产已经开始亏钱。 中泰宏观在其最新研报表示，从大类资产配置的角度来看，过去十年买房早的、买房多的都赚得盆满钵满。投资房地产能够获得265%的回报，如果考虑到杠杆的因素，炒房的投资收益则又要翻几倍。远远高于其他行业投资回报。所以过去十年早买房、多买房是最正确的大类资产配置决策。 但如果房价不涨，那么炒房者其实每天都在亏钱。以上海为例，如果持有一套房产，纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%，而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌，资本利得收益大致为-0.4%。事实上，炒房亏钱的又何止是上海，百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。更何况很多小城市根本就没有租赁市场。 这就说明两个问题：第一，从投资角度讲，的确今非昔比，还像过去10年那样轻而易举靠买房炒房赚大钱已经不现实，过度投资已经变得不划算。第二，从居住角度讲，市场在理性回归，回归居住属性是大势所趋，这也意味着未来居住品质会越来越受重视。 那是不是意味着未来买房投资不适合了呢？这个主要还是找好参照物，不能一概而论。如果从纵向来看，显然投资炒房不能像过去那样赚个盆满钵满，但我认为从横向对比来看，不见得买房就真的会亏本。抛去炒房思维，不要再做白日梦，我们也不得不承认现实中房子还具有投资属性，即保值增值功能。所以，我从来没有跟大家说过不能买房。 赚钱逻辑虽变，是告诉炒房者，以后不能炒房了，但如果把房子当成居住需求，当然可以买，只是就不能再抱有炒房心态和大赚暴利的想法，而且未来想买房机会越来越小。所以，我一向建议，有钱又有资格当然可以买，恰恰是市场不好的时候正好入手。瘦死的骆驼比马大，房地产再差它也是赚钱的，只要不炒房你怕啥？钱足没必要等几年以后，但也不要继续像过去那样仍然有买房暴利的想法，更不要被忽悠急着买，未来房价不会大起大落。 |
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