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加元汇率持续走低让海外房地产投资者们摩拳擦掌。面对持续飙高的房价，业内人士认为，海外投资并非是造成加拿大楼市过热的主要原因，加拿大宽松的货币政策、较低的利息也许是罪魁祸首。一个国家的汇率变化会通过相关经济变量的传导而影响房地产价格，汇率变动是影响房地产价格的重要解释变量。太阳底下永远没有新鲜事，历史的长河早已向我们娓娓道出汇率的变化对房地产的深远影响。 1991年, 泰国开放资本大量外资流入，在国际资本的炒作下, 泰国曼谷等大城市的房地产价格迅速飞涨。1992年-1997年间,每年地价的上涨速度高达40%。1997年，在国际金融大颚的冲击下,泰国被迫宣布实行“管理下的浮动汇率制”，泰铢汇率彻底崩溃, 泰国币值贬值了近100%。与此同时,大量投机资金纷纷撤离, 大规模抛售房地产,导致房地产价格急剧下跌。仅半年,曼谷的房地产价格就下跌了20%～30%, 随后房地产泡沫彻底破灭。 1985年, 日元迅速升值, 最高升值近100%。日元急剧升值对日本经济增长带来了巨大的冲击,1986 年日本工业出现了负增长。为了缓解日元升值对经济增长的影响以及避免通货紧缩, 日本实行了扩张性的货币政策, 官方贴现率不断调低。与此同时,在这种经济环境下, 日本出现了严重的房地产泡沫。东京的住宅用地市价总额, 到1988 年末迅速增加到了GDP 的1.4 倍。也就是说, 仅在1986 年到1988年的三年中, 就增加了接近一个GDP的量。 1997 年亚洲金融风暴发使得香港股市暴跌，随之各银行相继提高按揭贷款首付比例以及收紧房地产贷款,房地产市场出现大幅度降温。到1999年,与金融风暴发生之前相比,房地产价格下跌了60%。由于国际游资的冲击, 香港产生了严重的港币贬值预期, 促使银行采取房地产贷款紧缩措施, 加剧了房地产泡沫的崩溃。 然而，回顾加拿大楼市的发展历史，确有其固有的稳固性。2008年全球金融危机爆发，抵押贷款泡沫化严重的美国地产市场一度损失惨重，个别投机性强的地区楼盘一度暴跌60%至70%。但就在“一衣带水”的加拿大，楼市的回调却远小于美国，平均最大回调幅度也仅有15%左右。加拿大房地产的稳定态势一方面与金融业政策的稳健保守有关，另一方面推力就是源源不断涌入的新移民提供了强有力的刚性需求。所以未来的房价应该会保持平稳增长的趋势，房价可能会继续上升，但是增幅会较为稳定。 ©Ryan Remiorz/CP 加元走低 引发度假屋抢购热潮 由于加元汇率持续走低，外币相对加元不断升值，在加拿大置办房产的成本逐渐降低，外来资本涌进加拿大楼市。汇率走低对房地产市场明显的利好作用最直接的体现莫过于度假屋的火爆销售。 海外买家看准加元汇率低，在加拿大大手笔投资购入度假屋，特别是安省的墨斯谷加（Muskoka）、卑诗省威士拿（Whistler）、卡瓦萨斯（Kawarthas）、哈里伯顿（Haliburton）及华沙加（Wasaga）、温哥华岛西岸旅游胜地吐芬奴（Tofino）、海洋省份的希迪亚克（Shediac）及爱德华皇子岛等地的度假屋市场中位价格及销售每年均有增长。其中，卡瓦萨斯的中位价格上升了27.9%。虽然加国楼市泡沫化的的观点层出不穷，但是预计未来几年，加拿大的楼市依旧会持续高温高价。 事实上，投资度假屋的不仅仅是海外投资客，超过40%的加拿大本地人愿意购买度假屋，阳光普照的夏天，他们愿意在自己的度假屋中享受假期的美好，多过于想外出旅行的念头。过去购买度假屋的民众，都会以美国佛罗里达州或亚利桑纳州等地作为首选，但目前已看到越来越多人将目标转至卑诗内陆与安省穆斯科卡（Muskoka）等地，特别是到卑省、亚省与大西洋省份置产，这当中更是不乏来自美国的买家。 房地产热浪不断 温哥华和多伦多两地的老人成最大获益人 加币走低，银行贷款利息下降，这些利好消息不断刺激着气势高涨的楼市，虽然对只有一套住房的普通家庭来说，房价的飙升并没有立刻得到好处。但是对于退休的老人来说，不断攀升的房价却大大提高了他们晚年的生活质量。 “婴儿潮一代”退休的老人是拥有住房的较多群体，高涨的房价让老人们赚得盆满钵满。一位退休老人将自住的独立屋卖掉以后，购买一套公寓后，还会有很多剩余的金钱提高老年的生活质量。比如多伦多的一栋独立屋卖价120万，买完40万的公寓以后，还会有80万的剩余。这些年，老人可以用来旅游、买豪车、购物或者提高日常的生活。 然而，其他房价升温不是特别明显地区的老人，就没有这么好的收益，老年将独立屋卖掉换公寓以后的剩余，还不够买一辆新车。 看着多伦多以及温哥华的房市每年以两位数的速度高升不将，这让很多临近退休的老人备受鼓舞，所谓“一房在手，退休不愁”。 加元跳水 再掀移民利好 7月15日，加拿大央行宣布，为刺激经济增长，将基准利率再次下调0.25个百分点，从0.75%减至0.5%，这已是加拿大央行今年第二次下调基准利率。虽然是预期之内的消息，可消息一出，加元还是立刻掉头向下，下跌了超过1美分，至1加元兑76.76美分,兑人民币现钞更是跌至4.6，这是2004年以来的最低水平。 当前加币的“跌跌不休”，加拿大宽松的货币政策、较低的利息的经济背景下，投资移民加拿大可谓难得的绝佳时机。之今年加拿大魁省再开投资移民通道，更是投资移民者逢低移民的最佳机遇。加币兑换人民币已经跌成4.6的白菜价，投资移民门槛虽然已经高达200万加币，但是经过今年汇率的走低，去年需要花1200万人民币才可以投资移民，今天只需要920万。土豪们移民一夜间省下一套购买豪宅的钱。 加币油价双跌，旅游业获利显著 中加互通十年签证以后，大批的中国游客来加拿大度假。据年度报告显示，去年中国海外游客总人数超过1个亿，比上年猛增20%。加元汇率一路下滑，油价也跌破50美元大关，导致来自中国的游客大增，增幅高达去年的30%至50%。据调查展望，未来4年中国海外游客可劲升到1.74亿人，总花费将达3420亿元，这个数字差不多等于新加坡全年的国民收入。 夏季是旅游的旺季，很多人会选择自驾游，油价格持续低企，带动了加国境内自驾游旅行热潮。油价的下跌，也会降低航空旅游费用。近年机票不断加价，燃油附加费并未降低，如果油价持续低企，至少航空公司很难有借口去增加收费。猛增的游客同样会带动本地酒店和餐饮业的发展，热门旅游景点也将带动本地的经济发展。
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