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看到群里的粉丝爆料 某世纪城网红盘 去年开盘车位36万/个抢破头 今年车位29万/个还卖不掉 二总监我不禁大笑三声！ 看！又被我说中了吧？ 还记得二总监去年写过的帖子吗？ 《杭州人民请注意，不要跟风炒车位丨二小姐带你跳开万年坑系列》 大部分新建小区的车位都不具备投资价值，因为时代已经不同了 只有以前建设的，且处于城市中心的小区，才会抢车位，因为地库少，才会发生车位价格暴增的现象。 比如上海的东方曼哈顿、丽致公寓，车位价格破百万，为啥？人家3-3.5户人家才配一个车位，等于100户人家配33个车位，所以才暴涨。 你问问你投资车位的小区是这个配比吗？ 上海只要车位户数配比先进的小区，哪怕高端如世贸/仁恒，他们的车位根本涨不动，长期稳定保持在25万元的价位。 满地库停满豪车超跑！ 车位只值25万！ 这就有点像1995年的人，知道1985年买新邮票的人都发大财了，于是他也赶紧去买1995年的新邮票屯着等着发财 于是他就吃药了 艾玛，1995年的邮票到今天还跌破面值呢你知道不？ 这句话发音的重点是1985年的邮票 不是邮票 懂吗？ 这句话发音的重点是市中心低车位配比的老小区的车位 而不是车位 懂吗？ 对于郊区/新城这些新楼盘来说 车位根本不稀缺 上海是这条路子 杭州并不会幸免于难 网红楼盘普遍都是100户数配比130个车位，这种地方的车位投资一定是万年坑 除了自己用 没有任何投资再买的理由 你要是把你以前抢车位的经验套用在今天新开工建设的小区里投资一个车位，注定是吃药的。 这句话二总监在知识星球里讲了一年 时间终于验证了我的正确！ 也算没浪费我的口水 今天再把车位的来龙去脉前世今生讲详细点。 地下车库卖你7万一个 你却怀疑开发商没有“以成本定价”，因为折合单价8000元/㎡，是房价的3倍，这怎么可能呢？ 开发商喷血而亡 我本将心向明月 奈何明月照沟渠 二总监表示理解理解，淡定淡定 一片冰心喂了狗 这事儿我也遇上过 谁让老百姓不懂事儿呢？ 首先 地下建筑结构成本的确比地上建筑结构贵，而且贵得多，这事儿没错 其中B1稍贵 B2更贵 B3死贵死贵0 主要是土方，支护工程，排水，单位面积的钢筋含量、混凝土含量等指标也远高于地上建筑部分。 为什么进入地库后你会觉得“森严” 就是因为这里的钢筋混凝土都比地面多啊！ 一般我二总监熟悉的一线城市 地库建设成本得到4000-5000/㎡ 你家安置房价格2900/㎡，显然是小城市，成本可以略降，但再怎么降也不能低于地上2900的标准，我们暂且估值为3000/㎡吧 地下工程当然比地上工程贵啦 很难理解吗？ 你想啊 连逗比二小姐都探索到银河系了，哈勃望远镜的深空图像可观测到距离我们上百亿光年以外的天体 而对我们地核内部的探索还停留在“钻井”和“地震波”的程度 钻井？哈哈！那对地球来说简直是洒洒水挠挠痒！ 而美国的哈勃，中国的天眼 已经能够窥测宇宙边缘了 你说地上工程容易还是地下工程容易呢？ 一个地库8.75㎡ 卖70000大洋 你才能算出8000/㎡单价 看到这里，二总监又笑了 那个郑州的小无赖 听说你家开了餐饮一条龙，二总监到郑州打尖住店吃喝女票赌你都包了，您来说说店里这香辣小龙虾几块钱一斤呐？ 小无赖说：38/斤 二总监一吹口哨 darling，给我称两斤纯~虾~肉~好不好？ 小无赖一听就背过气去了 二总监！ 您不能这样折磨我！ 对呀 地下车库 您也不能按照纯肉的价格开工建设呀！ 地下车位其本质是人防设施，公摊面积里还包含行车道、出入口坡道、设备用房（人防设施、消防泵房）、柱间、墙角（划不出车位的浪费空间）等无法利用的“边角料”。 二总监告诉你 一个地下车位的面积不是你算出来的8.75㎡ 而是30~35㎡ 你大惊失色！ 什么？三十几平方？ 这是打算停坦克吗？ 艾玛，你咋就这么死脑筋呢！ 给你看一张地下的总平图 只有浅灰色的小方格才是车位 其它地方全是公摊面积 你说得房率能有多少？ 一个姑娘最美好的年华是18岁到28岁 那么懂事之前，色衰以后，我们都去死了算了吗？ 哎呀！官人！不要嘛！ 18岁以前你要负责哺育 28岁以后你要负责养老 才能灌溉出18-28岁的姑娘呀！ 你不哺育，不养老 18岁的大姑娘那是天上掉下来吗？ 车位也一样 你为了这8.75㎡的实际使用面积 你得开工建设35㎡才行呢 小龙虾也一样 你不能只买纯肉啊！ 听起来好像挺有道理的 你点点头，拨拉拨拉算盘 7万除以35㎡ 2000/㎡单价 你再次大吃一斤！ 二总监不好了 这帐算不圆啊 你说地下车位造价至少得3000/㎡ 我这算出来只有2000/㎡ 开发商都亏本卖给我了吗？ 对呀 开发商就是亏本卖的呀！ 二总监双手一摊，一脸无奈 你们不知道吧？ 我们可不想造地库恶心自己 都是被逼的呀！ 地库是人防设施，是为了保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑。 是从宏观角度必须建设的东西 不是我们开发商想主动造的 在汽车保有量还没有上来的以前 哪怕是上海的住宅小区，那也是“能少造就少造，能不造就不造”，当年不知道有多少开发商通过各种违规手段，美人计金钱计恐吓计威逼计，贿赂送礼去躲避和减少地下车库的建设！ 你说一个地下车位 我们开发商不想造 但政府说必须造 防止有一天飞机扔炸弹你们没地儿躲 那成，造就造呗 花了10万块钱造好 没人买 忍痛赔本7万块卖给你 你还bb说只值3万块 这副日了狗的心情你能理解吗？ 你说房子也才25万，辣么大！ 车位辣么小就要7万 是啊 电冰箱辣么大才一千块 iPhone XS Max辣么小要一万块 真是日了狗了 二总监会告诉你上海2000多万的豪宅，地下车位交易价格也才27万吗？ 二总监会告诉你我公司卖的1200万的房子，车位35万，卖了三年还清不光吗？ 你丫龙湖天璞 350万一套的新城新楼盘 车位配比一丁点儿都不稀缺 未来地铁十线连发后 整个城市对车位的需求也会下降 此消彼长之下 车位36万一个 还当投资买入 能不吃药吗？ 大部分郊区/新城的新小区车位 自住可以买入，否则无处安放你那躁动骚包的爱车肉身，但投资就免谈了 二总监教你一个简单的速算口诀： 稳定成熟的居住小区车位的投资分水岭：车位价格低于小区入住后住户汽车均价的50%，就可以买了 车位配比以100户配75个车位为临界点 低于此值的才值得来看一看，具备了一定投资价值，以后会涨的。什么一比一乃至一比一点二的，看都不要看。 以上两者同时运用 可综合判断小区车位投资价值 昨天有粉丝写诗给我 网络写手皆三流 除却二姐我不看 滨江次新三五套 半缘放水半缘卿 来而不往非礼也 二小姐也为您写诗 |
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