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即日起，南方楼事将推出《行家》栏目，对谈这些最懂房产投资的人，深挖他们的经验故事，希望能给你带来一丝有用的思考。 本期作者/丘洁雅 配图设计/小小 点击蓝字回顾：行家vol.1 1953年，石硖尾的一场大火，“烧起”了香港的公屋制度。 时至今日，被高房价逼到“上楼无望”的香港青年，公屋成了最后一丝希望，申请之路从踏入18岁那刻便开始。 12天前，林郑月娥在最新施政报告中保证，让每一个香港人和他的家人有房住，让大家买得起供得起楼。 房屋和土地供应，是港府一直以来最头疼的问题。学习香港开启内陆商品房制度的深圳，近年来逐渐浮现同样的窘境。 有人说，深圳楼市的未来就是香港的今天。见证香港楼市兴衰、投资上百套房、长期居住深港两地的老行家罗博士，对这个话题大概最有发言权。 年轻人还有什么出路？这份用30年投资经验浓缩而成的精华，见证了他从零到财富自由，对你我同样有用。 深港房地产资深专家，30年投资经历，业内人称萝卜丝（罗博士）。先后率先创出其独门的 “惊蛰论”、“春分论”、“冬藏分割论”，准确研判中国楼市走势，被称为“预言帝”。 1988年毕业于香港中文大学，主修经济，副修计算器科学。本科毕业后罗博士曾先后任职于香港政府及香港理工大学。2003年及2007年取得澳大利亚埃迪斯科文大学的电子商业管理硕士及工商管理（信息系统）博士。 贪 “最怕贪胜不知输” 香港楼市的狂热浪潮，发生在1993年至1997年之间。半年房价就能暴涨超40%，一时间炒房之风盛行。 1993年底到1994年中仅仅半年的时间，房价就上涨了超过40%。1997年香港回归，当年房价上涨了39.5%。
1993-2015年香港房价指数月度变化 数据来源：浅析香港与深圳房地产业发展及政府调控 刘攀(中山大学） 同样的场景，在20年后的深圳再次发生。 2015年330政策之后，深圳房价开始了爆发性增长。3个月多数片区房价普遍上涨超过40%。 图源：搜狐焦点 不可置否，深港两地的年轻人，都被“短期暴涨”的房价狠狠击败过。 有人被这股飓风刮翻再也追赶不上房价，而有人乘着这股风实现了“暴富”。 罗博士就是后者。30年的投资生涯中，这是他最激进亦是最巅峰的时期。 “香港当时比深圳疯得多。最高峰时期，我手上同时有30多套房子。” 那是个疯狂的杠杆时代。炒卖楼花就成了他们成本最低，却又获利最高的途径。 何为楼花？人们通过期房炒作的方式，小钱换大钱，选择开发商提供的 “建筑期付款” 方式，交很少的订金，订下一套或者多套房子，并在楼盘落成前转手卖给别人，从中赚取丰厚的差价，这种操作手法在行业內成为 “Confirm more”，俗称 “摸” 货。 罗博士手中这30多套房子，大部分都是楼花。首付仅需给到一成，还是分月支付，甚至有些楼盘首付低到5%。而按揭月供是交楼时才开始的，只要在这之前卖出就能大赚一笔。 急速攀升的楼价，给予他们“钱太好赚”的错觉，极大地压缩了交易时间。 “往往不需等到交楼，最夸张的是从卖楼花到楼盘落成这段时间，一套房能被‘摸’出五六次，房价翻了一番甚至更多。” 图源网络 1994年开始，彼时年轻胆大的罗博士进入了买卖最频繁的周期。 胆子有多大？他甚至能先找到买家，再去下定买房，一天就赚了30多万。 经济学出身的他，生意头脑与营销触觉天生发达。选中潜力片区、深度挖掘市场需求、制定营销计划，这是其形成的完整“炒楼套路”。 1996年，罗博士看中香港离岛附近的某片区（近大屿山）。经过大量实地深入调研和市场需求摸底后，很快他就对每间每户的情况都了若指掌。 “然后我在报纸投广告卖房，有客户决定要买后才向业主下定买房，然后再‘摸’给客户，赚中间差价。” 靠着这套清晰明确的“炒房套路”，罗博士的财富在1997年达到了顶峰。 盛极必衰，衰极必胜。这句古代哲学智慧，放到经济学上同样受用。 被称为“楼市预言家”的罗博士，一贯倡导踩着经济周期进出楼市：惨到谷底时杀入，因为要反弹了；人人都谈炒房、赚钱太容易时，就赶紧撤。 那时候的香港，就处于全民炒房的时代。 人人关心房子，见面聊的都是哪里房价涨了，哪里新楼盘开盘都大排长龙。最夸张的是，一个排队轮购的筹价能炒到130多万。 1997年香港灏景湾楼盘开盘，排队购房的大军连绵3公里看不到尾。（图源网络） 然而，短时间巨大的财富积累，让这位聪明的年轻人失去了最初的理性。 当97年亚洲金融风暴来临时，香港房价顷刻暴跌三成。据香港媒体报道，钟镇涛、张卫健、吴君如等明星都因房价大跌，一夜之间变成穷光蛋。张卫健只好到大陆拍戏，用了六七年的时间才还清债务。 手上囤了许多房的罗博士，瞬间也从巅峰跌入谷底。 “那时真的赚了很多钱，但也亏得非常惨，房价跌的速度太快了。” 直到1998年中后期，他才慢慢把手上的房子成功陆续清掉，尤其是高杠杆那些。 回忆起这段最惨痛的经验教训，罗博士淡淡总结了一句：最怕贪胜不知输。 犹如一条分界线，1998年之后罗博士进取的投资心态，稳健了不少。以至于20年后深圳楼市重现相似一幕，他也并未主动在这波浪里扩大杠杆。 勇 “任何时候都要有勇气” 疯狂过后哪怕再被打压，房价仍然变成了一个难以企及的数字，无论是香港还是深圳。 想必如今的年轻人，听到那些大起大落的暴富传奇，只能无力地呢喃一句：生不逢时。 这是罗博士最看不惯的观点。 “永远不要觉得上一辈人买房很简单，每一代买房都很难。现在那些有房产积累的人，当时也是因为他有勇气果断踏出第一步。” 听着这位财富自由的前辈说出这番话，很难让人不觉得是一碗浓浓的鸡汤。 可是，30年前买下第一套房的他，与绝大部分当下的年轻人一样：刚刚大学毕业、没有父母支持。 他的家境，甚至比普通人还要差一些。 1953年圣诞夜，香港石硖尾木屋区的一场大火，让6万多底层人民无家可归。而这场大火，则被视为催生香港公屋制度的导火线。 1953年12月26日的《工商日报》（图源：香港传真） 火灾过后，港府为了解决灾民安置问题，推出了“石硖尾徙置区”，这就是香港公共屋邨的前身。 数据显示，从1954年至1973年内，香港政府兴建了共25个徙置区和超过五百座徙置大厦。 当时的徙置大厦（图源：香港传真） 在香港出生长大的罗博士，便住在这样的徙置区里。居住环境恶劣，令他从小就萌生了强烈的赚钱买房欲望，大学期间更是疯狂帮人补习，在夜校教书挣钱。 1989年，大学刚毕业半年的他终于买下了人生首套房，是在当时算很偏远的大埔，400多呎，首付一成只需4.5万，全都是自己攒下来的。 大埔香港地理位置 对比当时的工资，40多万/套的房子其实并不便宜。为了供房，那时候的罗博士非常省，断了一切不必要的娱乐花费。 正是这套看似并不完美的上车房，让他积累了往后不断升级的资本。从无房到同时拥有3套房，仅仅用了两年时间。 入手第一套房时，香港楼市还处在“87年股灾”的阴影下。而后1990年的波斯湾战争，再度给了香港经济一记重击，楼市一度处于低迷期。 经济学的惯性雷达再度启动，罗博士判断楼市最低谷即将过去，很快就要反弹了。还背着房贷的他，做出了一个大胆的决定。 1990年，屯门某新盘开盘，开发商大幅降价。罗博士连夜通宵排队，用很便宜的价格买到了两套460呎的刚需房。 由于当时资金不够，同样是通过做杠杆买楼花的方式操作。待到1991年入伙需要做按揭时，便卖掉了大埔那套房，还赚了10万块。 用经济理论来解释就是，“在周期往上、急速反弹时，改善型换房要先买后卖，才不会被动，否则中间差价难以追回。因为当时是卖方市场，不怕卖不出去，不怕价格跌。” 2015年的深圳楼市，正是处于这样的卖方市场。业主一夜之间反价XX万，大概是当时最常见的新闻。而改善置换的购房者一旦卖完再买，大多只能暗自吃被动的哑巴亏了。  330新政后深圳的相关新闻报道截图 “永远不要觉得错过买房时机，不要觉得房价贵。有能力先上车，慢慢改善升级，抓住经济周期去置换。”说这句话时，罗博士眼中异常真诚。 这三套房产，成了他往后投资的原始资本。 哪怕当中输得再惨，哪怕从激进派逐渐回归审慎乐观派，最初的勇气都未散去。 忘 “买房永远要忘记过去” 深港房价的两次暴跌，仅仅相差11年。 然而历史总是相似的。面对暴跌，很多鼓起勇气踏出第一步的人，折戟惨败后便不敢向前。 1997年，亚洲金融风暴。 同龄的香港朋友毕业两三年买了房，却几乎亏成了负资产，再也不敢买房。直到现在一套房都没有，每月付着很高的租金，承受着生活的重压。 2008年，全球金融危机。 身边有些卖掉房子的深圳朋友，眼看着2009年房价上涨，于是跟自己斗气变成了空军，最终失去了不断往上升级的机会。 说起这些故事，罗博士幽幽道了一句：买房永远都要忘记过去，新的机会才会等着你。 实际上，亚洲金融风暴时他比身边同学输得更惨，但却从未后悔。于他而言，这段所谓惨痛教训是让他更好避坑的“宝藏”。 内陆成了罗博士新机会的挖掘地。彼时粤港澳大湾区概念还遥遥无期，1999年开始他便在广州、深圳、中山、东莞等地陆续买入房产。
2019年2月18日，粤港澳大湾区发展规划纲要正式出台 如今，手上的房子大部分都在湾区的热门城市里。深港两地都拥有豪宅、中山临深片区5套房...... 新的机会在哪里？ 对于仍有投资改善需求的人来说，具备爆发力的新机会正在减少。 深港两地楼市的发展成熟度，正在逐步拉近。土地供应极度紧张、核心区域基本成型、房价趋向平稳难再短期暴涨...... 20多年前，有规划的远郊片区小户型是最具爆发力的产品，适合高风险操作。时至今日，罗博士再也不会把资金拆分到几套小户型里去。 当某个城市房地产市场成熟之后，普通户型爆发力不够，但稀有户型是没有天花板的。 比如香港的双联户型（可打通）、深圳的大面积景观豪宅/顶复产品，罗博士十年前就已入手。 就拿深圳人最熟悉的深圳湾壹号举例，为何同个小区单价能差10万+/平以上？原因就是面积、楼层以及景观。 买得起豪宅的土豪精英，更注重产品，而非价格。因此这类大面积户型，尤其是稀缺的顶复产品，升值空间往往比普通产品大得多。 链家官网上深圳湾壹号不同户型挂盘价对比 对于年轻人来说，政府正在不断创造新的机会。 10月16日，香港特首林郑月娥施政报告中的楼市措施，大概让被高房价扼住喉咙的青年一代，稍稍松了一口气。 · 放宽首次置业人士贷款上限，800万以内的房子，购房首付仅需一成。 · 继续“明日大屿”填海计划，增加公屋供应，未来十年公私房屋比例调至7:3。 抛开内陆各种人才购房福利不说，单单是深圳在保障房制度的决心，就可见一斑。 2035年，实现170万套住房供应数量目标及市场商品住房、三类公共住房套数4：6的供应结构”的用地需求。 目前来看，香港的保障房制度和结构都已很完善了。深圳正在不断追赶香港的脚步，罗博士预测，十年内深港两地的房屋供应结构会逐步接近。 这是否就意味着，未来年轻人没必要买商品房了吗？ 而罗博士的劝诫却是：不管是有公司宿舍、公租房、或者房租很便宜，年轻人有能力最好还是买房，这是你不断升级的机会。 深圳未来房价会比香港高，这是楼市预言帝的最新预判。 对比深圳的发展态势，近年香港竞争力明显退步。 先行示范区、粤港澳大湾区以及前海规划等利好，创新科技上的不断突破，作为移民城市的包容性，这些都让全国各地的高端精英不断流入深圳。 在保障房逐渐完善的情况下，政府对商品房的管控应该就不会那么严格（限价限售限购等方面），就会根据自由市场供求来定价。 在深圳发展潜力大、高端精英流入、商品房减少供应的情况下，市场对商品房的需求会很大。供求或不平衡，需求远远多过供应，长期来看，深圳的房价会比香港高很多。 年轻有资本，还输得起。 这是长达4小时的专访里，罗博士最常提到的一句话。 笑言自己还是二十岁，年轻心态爆棚的他表示还可以再拼。 而他的信念就是，永远都不会停止投资。 愿你也一样有勇气，够努力。 想了解更多罗博士故事请戳蓝字回顾 （以上观点仅代表受访者观点，不代表南方楼事立场） 最后送上一张30年投资经验浓缩的精华↓
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