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译者按: 这篇文章翻译自博客“超核心家庭”(Supernuclear)，是其共居社区深度介绍系列文章之一，706北美公众号首发；
之所以转发这篇文章，因为706生活实验室一直在探索共同居住的新模式，这篇文章里面探讨的“超核心家庭”也是706生活实验室关注的新方向，我们在北京时间1月24日周日上午还特意邀请他们来分享他们的故事； 
Radish共居社区 二十八九岁到三十五岁的年纪常被称为“而立之年”（'Shoulder Years'）在这个年龄，你的朋友遍布各地。他们中有的人刚走出早年开始的亲密关系，恢复单身，然后报复性地使用约会软件。有的人新婚燕尔，并正在思考生活在一起意味着什么。其他有的人则刚刚有他们第二个孩子，并正将要面临一系列完全不同的生活问题。Radish共居社区正是在大家的而立之年期间孕育的。我们设计这个社区是为了让我们最亲密并希望共住的朋友能住在一起。我们发起Radish是因为一个“显而易见的事实”：我们只有在与我们所爱并欣赏的人在一起的时候才是最快乐的。这些人让我们成为了最好的自己。 我们称其为“显而易见的事实”，是因为它无需辩驳。然而困难的部分是围绕着这个“事实”设计你的生活，尤其是我们的主流建筑环境几乎完全是为核心家庭或独身生活量身定制的。Radish共居空间在设计的时候就旨在对这个“显而易见的事实”进行优化，而不是简单遵循社会主流的规范。Radish是Kristen和我在RGB之后的第二个共居社区，在设计Radish时，我们针对以下方面进行了优化： 1.适用于住户+非住户的灵活共有制：我们希望人们能够以不同的金额拥有该项目的各个部分，并允许非住户支持者也可以购买股份。 2.适应不同生活阶段的人：我们想要的是一个适合单身人士、夫妇和有两个或两个小孩的年轻家庭的空间。我们希望既能提供独立的公寓单元（私密程度高，租金也高），又能提供大房子中的卧室（私密程度不那么高，但租金低）。 3.1+1=9：我们希望通过集中资源，让我们可以用同样的钱生活在一个比我们每个人单独负担房租来说生活质量更好的地方。我们想要一个大院子和足够的空间来建造一个专用的社区建筑。 4.可以步行到公共交通（地铁）：在这里没有人有钱到可以脱产到一个世外桃源去居住。我们每个人都需要上班，并且我们不想让我们最喜欢的人每天在通勤都很痛苦。这是一个城市项目。
第0年：寻觅我们花了两年时间来寻觅这样的地产。我们看了几十处地产，对其中的大概十处进行了认真评估，并对三处提出了购买报价。每天我们都会查来自Zillow、Trulia和LoopNet的邮件推送，来看看我们理想中的地产是否在市场上出现。我们花了超过一年的时间了解市场情况，审阅了目标地区中超过370平方米(4000平方英尺)的房屋，或者超过740平方米(8000平方英尺)的地块。我们甚至专门写了一个爬虫来爬取在同一时间同时出售并且相邻的地产。终于，我们的独角兽出现了！这块地产十分不寻常。它非常适合我们的目标，但也许对于“正常”买家来说会不知道如何使用/开发。这是一个占地1/3英亩的单一地块，其中有两栋建筑——一栋4套的公寓楼和一栋5房单户住宅。距奥克兰一个位置优越的地铁站仅几步之遥。两栋建筑的中间还有空间可以建造第三座建筑，并且有一个空的杂草丛生的院子来建造一个大花园。于我们而言它接近完美。因此，我们立刻出价，然后立即集中资源购买它(详情见下文...)。第1年：大改造五个“创始住户”搬了进来——他们都是Kristen和我的密友。对于一个如此复杂的项目，我们想从认识并信任的人开始。在接下来的几个月中，又有四个人加了进来——其中一些是我们以前认识的，而其他人则是很喜欢我们的共居空间愿景。 我们以一场正装出席的大锤庆典(Sledgehammer Gala)开始了我们的共居空间——我们用一个大锤拆除了一面不需要的墙。第一年是“大改造”——将原本不是为共居设计的空间变成了为满足我们的需求的空间。我们的第一步，就是在大院子里安上了一个大热水澡盆！人，始终是我们第一优先考虑事项:D！接下来，我们翻新了几个公寓，造了一个火坑、几个储藏棚，对房屋进行了景观美化，最重要的是建造了我们独立的公共空间——Blueberry。团队做出了数百项设计决策……从购买哪种颜色的院子覆盖物、到在浴室中应该使用哪种类型的瓷砖、以及可以承受十几个人日常使用洗碗机。没人觉得由让所有人来设计每个细节是一个有趣的想法，因此我们两两结对来完成项目的每个部分。每个小组都得到了有帮助的输入，但我们并没有坐在一起开长会(比如对花岗岩与石英台面的优点进行辩论)。我们对设计团队报以充足的信任。Blueberry(新的独立的公共空间) + 菜园项目总成本的2/3用于购买地产， 1/3是用于大改造项目和装修。这是在“拎包入住”和“未来可改造的想象空间”之间很好的平衡。内部运作方式我们的首要原则是透明。而这篇文章就是按照这种精神写的。我们在社区中花费和赚取的每一分钱都是100％透明的。信任对于社区至关重要，不透明的财务流程会削弱信任。我们将共居空间分为两个实体：房东实体（Big Cabbage有限责任公司）和社区实体（Radish社区）。Big Cabbage公司拥有这块地产。它会执行所有正常的房东事务，例如物业管理、持有保险和缴纳财产税。它扎根于资本主义世界。它有股东，每个季度都会产生损益表，有法律协议等。一家银行会看着Big Cabbage公司说“很好，我知道这是怎么运作的”。Radish社区（又名当前住户）决定人们在这块土地上如何生活。Radish社区本质上是从Big Cabbage公司租这块地产的主要租户。它负责所有非常规的社区事务。它是流动的和自治的。它扎根于共居社群本身。它决定了我们的饮食计划如何运作、我们如何招募新的社区成员以及住户之间的租金分配方式。我们认为Big Cabbage公司存在是为了服务Radish社区，不管是现在还是将来。它需要产生足够的收入来吸引投资者来为该项目投入资金，但是其主要目标是管理一个长期健康的社区而不是最大化利润。尽管业主和住户两个实体在结构上和法律上不同，但它们存在重叠。我们设置灵活买入这种形式是为了实现一些目标： 1.我们希望非住户能够买入。我们有的朋友有强烈的想法想拥有一小部分湾区地产，但他们却并不准备住在那里。 2.我们的朋友有不同的(投资)方式，我们希望人们能在自己觉得舒服的水平上进行投资。我们也不想强迫任何人进行投资。住户可以选择投资还是不投资，金额可以根据经济状况而有所不同。 3.我们希望人们能够轻松地搬来搬去。当你租房时这很简单，只要搬到另一个地方并支付不同的租金就行。但如果你有自己的房子了，这就会变得有点困难。
购置该地产（占项目总成本的三分之二）的资金是由一个小的初始团队以及银行贷款提供的。Kristen和我以我们的名义贷款并且由我们负责还贷事务。这点在我们在Big Cabbage公司的持股中有所体现。装修和改造（占项目总成本的三分之一）是由后来的投资者以及银行提供资金的（这是一笔建筑贷款）。投资者可以通过两种方式出售股份：1）出售给新来的投资者（例如，搬入的新住户）2）当我们出售地产时一同变现。与其他打算永久运营的社区不同，Radish被设计为5至10年的项目。在这个生命阶段，这个地方对我们来说现在很有意义。财务和治理结构（的设计）反映了这一点。有可能退出的期望将使我们更容易吸引投资者。我们周围的人不会愿意投入没有回报的钱。随着新住户的到来并希望进行投资，我们可以使用这笔资金买断一些老投资者。我们每2年进行一次房屋价值评估，以指导这些交易的定价。这实际上意味着我们并不保证流动性。你不能指望说“我要出售”然后在一天之内找到买家。出售机会的出现是不规律的。这也会影响到我们允许谁可以投资。我们会小心不让别人用可能很快需要的资金进行投资。我们只需要人们的可支配资金，而不是他们的紧急储备金。而且鉴于不是紧急储备金，所以通常没有那么紧要的赎回要求。因此到目前为止，所有离开社区的住户投资者都选择把钱留下而不是赎回。这样的投资更像是5-10年期的债券。它每年产生股息（目标：5％），并最终在我们出售财产或新投资者想要购买时返还原始资本。投资者将出售中的任何增值（或折旧）均摊。当有部分住户也是业主时，你需要找出一种公平的方式来设定租金。这是一种自然的博弈：更“业主”的人会希望租金更高，而更“租客”的人会希望租金更低。我们通过一种简单的方法解决此问题：我们为投资者设定了目标回报率。我们选择5％作为目标回报，这意味着投资者每年应以股息的形式收回投资资金的5％。这是湾区新房地产投资的典型回报率（不太高，也不低）。因此，我们基于此估算了支出并设置了整体租金。如果支出低于预期，我们可以降低租金以达到5％的目标。它使我们可以与进来的住户保持透明，让他们了解为什么租金如此设置。 Radish社区来决定租金如何在各个住户之间进行内部分配。他们可以选择补贴一些以使那些负担不起“市场”租金的人能够负担得起。或者他们可以选择让房间空着。像普通房东一样，Big Cabbage公司只希望每月获得固定金额，而无需参与细节。 社区支出Radish社区每个月都会收取费用以支付社区支出。这是一个典型月份的支出：
典型的每人每月社区支出明细 关于“偿还安装成本”的注意事项：Big Cabbage公司向社区贷款，以开始一些前期安装费用(例如厨具)。社区在三年内零息归还这些费用(这样安装费用就可以由所有租客承担)。 治理Big Cabbage 公司实行仁慈专政(创始人有最终决定权)。我和Kristen都是公司的经理。公司会做出重大的资本决策，例如“我们何时出售房地产？” 和 “我们应该建造新建筑物吗？”Radish社区做出大多数影响住户的日常决策。它有几个层面的治理。 任何可挽回或比较小的决策都可以即刻进行。如果您想粉刷一面墙，那就去做吧。如果您想购买鞋架，那就去做。 一些较大的决定（例如，支出> 50美元）由“议会”做出——即人们在Slack中投票。我们将在以后发表有关此的文章。 有关接收新社区住户和会费更改这一类型的决定会以协商一致的方式进行。我们认为这些都是影响重大的决定，需要得到每个人的明确同意。
食物：让它自己出现(Make it Appear)
食物是Radish文化的重要组成部分。社区成员经常一起用餐。我们认为食物是共居社区的秘笈，因此我们希望时刻拥有充足的食物。一个名为“Make it Appear”的Slack频道专对此负责。总是有一批食物会被日常订购。如果你想要的其他任何东西，都可以在#makeitappear中请求，然后很快就会被包括进批量采购的订单里之后出现在你面前。一个专人会负责买整个社区的食物。
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