 阅读提示： 1.物权变动的时点； 2.土地出让金，税费的缴纳和房屋所有权登记的关系； 3.建议大家关注《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条； 4.本案相关问题似还有进一步探讨的空间。 01 裁判实例 裁判法院：最高人民法院 裁判案号：（2020）最高法民申5436号 案件索引：再审申请人陈达安因与被申请人罗启坚及二审上诉人广州市花都利宝时服饰配件厂有限公司、原审第三人伦国生商品房销售合同纠纷一案 02 最高人民法院认为 本院经审查认为，根据陈达安的申请再审事由，本案的争议焦点为：1.罗启坚出售案涉商铺是否属于无权处分；2.罗启坚是否存在违约行为。 一、罗启坚出售案涉商铺是否属于无权处分《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《中华人民共和国物权法》第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”根据原审查明的事实，（2004）佛中法执字第1168-3号民事裁定书，裁定将金诚公司所有的案涉商铺抵给罗启坚，以抵偿肇庆市景铭房地产开发有限公司欠罗启坚款项2820808.97元。（2004）佛中法执字第1168-4号民事裁定书，裁定将案涉商铺过户至罗启坚名下。因此，罗启坚已取得案涉商铺的所有权，其依法对案涉商铺享有处分权。陈达安关于罗启坚出售案涉商铺属无权处分的申请再审主张不成立，本院不予支持。二审法院未依陈达安申请调取案涉商铺的档案材料，亦并无不当。陈达安申请再审主张案涉商铺尚有土地出让金、契税等未缴纳，罗启坚无法办理房产证及过户转让，属无权处分。对此，本院认为，案涉商铺需缴纳土地出让金、契税等费用仅涉及案涉商铺能否办理所有权证书，并不能否定罗启坚已依据（2004）佛中法执字第1168-3号、第1168-4号民事裁定书取得案涉商铺的所有权这一事实。二审法院未依陈达安申请调取相关证据，亦并无不当。 二、罗启坚是否存在违约行为陈达安申请再审主张罗启坚在收到其交付的定金后未将案涉商铺过户，构成违约。《房屋买卖合同》第三条第2款约定，陈达安支付定金后10个工作日内，罗启坚凭法院裁定书到房产登记部门办理该房屋产权登记至罗启坚名下手续，办证所产生的费用应由陈达安承担。陈达安认为该约定中的“费用”仅是指办证需要的工本费，至于办证所需缴纳的土地出让金、契税等费用则应由罗启坚承担。对此，本院认为，首先，该约定并未将办证所产生的费用明确限定为“工本费”；其次，《房屋买卖合同》第二条第1款约定罗启坚所售房屋税后实收总金额为500万元，可见罗启坚所收的购房款500万元并不包括税费；再次，《房屋买卖合同》第二条第2款明确约定双方交易及所有办证税费由陈达安负担。因此，陈达安关于《房屋买卖合同》第三条第2款约定的办证环节产生土地出让金、契税等费用应由罗启坚承担的申请再审主张，依据不足，本院不予支持。陈达安申请再审主张其除了支付100万元定金外还提前支付了400万元款项，该400万元可抵作上述办证环节产生的税费。对此，本院认为，罗启坚于2013年12月5日出具《收据》确认收到伦国生交付的500万元，并注明该款项的性质为购买案涉商铺的出让款；陈达安的委托代理人伦国生亦认为该400万元为购房款。可见，陈达安支付的该400万元属于购房款。因此，本院对陈达安关于该400万元款项可用于支付相关税费的主张，不予支持。综上所述，陈达安对案涉《房屋买卖合同》既不享有约定解除权，亦不享有法定解除权。二审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。 04 最高人民法院类似案例 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”据此，东大公司在一审法院于2016年5月23日向其送达以物抵债裁定时取得诉争房屋所有权。占有不是房地产物权变动的生效要件，张志国以其按照其与奥达美公司之间的以物抵债协议的约定占有诉争房屋为由，主张其取得该房屋的所有权，没有法律依据，本院不予支持。 ——鞍山市东大建筑工程有限公司、张志国案外人执行异议之诉民事裁定书，最高人民法院，（2019）最高法民再219号 |
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