地产行业的项目总都是什么样子的，为何如此神秘？

2019年，地产高管年轻化趋势明显。以前是80后，现在85后都开始陆续登上历史舞台了。

（来源：网络）

根据上图可以看出，在董事层级的高管中，也有地产二代的身影。

有调查才有发言权！在地产行业，真正带过项目的才最有说服力。

地产人歆羡的项目总，是一种什么体验？他的职责真的能搞定一切吗？城市总、区域总的大门会为他们敞开吗？

项目总核心能力是在规定的时间、解决规定的问题、达到规定的目标。而城市总更多关注是保证城市公司持续高质量、可持续发展，而核心能力也在不断的转换中。

项目总一般负责一个项目。区域总可能负责多个项目，城市总就是这个城市的总经理。要管好城市公司每个项目总，向每个项目要业绩跟回款，关注公司重大舆情、跟地方政府，银行等关键部门一把手打好关系。

总之，

项目总的核心能力重在：局部、策略、执行、专业、抗压等；

城市总的核心能力重在：整体、战略、体系、创新、培养等；

地产行业进入新时代，对项目总的要求越来越高，容错率极底，在工程进度、工程质量、成本控制、营销推广等方面不能有半点差错。

一位统率千军万马的将军，门旗之下，抚剑稳坐战马之上，手握令旗，镇静自若，他心中早就谋定，只需催动战鼓，顷刻之间便会拿下敌营。

千军易得，一将难求。项目总，你焦虑吗？他为何能成为你老板口中“别人家的项目总”？

1、计划运营管理能力

房地产项目的特点就是投资大、周期长、事务繁杂、涉猎方面极广等，必须要通过计划的推动、协调和管理、去推动团队协调作战，发挥效率，保证任务完成。

不重视设计计划、报建计划、招标计划、资金计划、人力资源计划、融资计划等，结果设计拖1个月，报建拖1个月，招标拖1个月……最后还是影响了工期。

2、专业价值的能力

专业能力，是一个人成事的关键。但是，专业价值是有变化的。过去十年，是地产的黄金十年，黄金十年会导致几乎没有一个地产项目卖不出去或者亏损。过去十年，80%的一把手，来自于工程副总，来自于工程魅力。地产新时代，项目总专业取向一定是有变化的：

（1）工程能力，和施工方进行协调；

（2）规划能力，我怎么样能够设计出客户需要的房子和图纸；

（3）营销能力，怎么样把房子卖出去；

（4）财务能力，怎么控制我的融资风险；

（5）成本能力，怎么控制我的成本。

3、全成本管理能力

优质的项目可能会帮一个普通员工走向职业巅峰，带坑的土地活活能把一个优秀的项目总折磨崩溃。

许多地产公司在项目开展前，并没有专门部门负责成本工作。没有真正理解项目全过程、全成本的管理思想，对导致成本发生的作业——“合约”缺少事前控制的意识。

若能有效把控成本，有效创造客户价值，就能赢得生存空间！就能迅速稳健复苏！就能跑赢大市！

4、绩效管理能力

人安排好了，事也理顺了，钱也管住了，就是没有效益，项目团队有能力没动力。

作为项目总，必须要善用绩效管理调动团队的积极性，全面评估团队的付出与成就，建立收入与员工业绩、集团效益相结合的薪酬体系。其根本目的在于建立“高标准、高要求、高薪酬”的管理体系从而使管理水平和员工待遇都较大的提升，增强项目在市场上的竞争优势。

5、算大账能力

徐小平作客正和岛时被问到“如何看待天使阶段投资失败的？”。他回答：“”几十个项目全失败了都不要紧，只要有一个成功就能赚回很多倍。”

“失败了就忘记它，否则你会活得非常痛苦。要算大账，不要算这个项目失败了，而要算：十个项目，哪个赢了。”

要算大账，不要算小帐。项目总能把大帐算好，还得有真本事。

2019年，龙湖在全国一共开了39个商业项目，上半年全国30个商业项目总客流约为2.2亿人次，同比增长16%，商业租金增长30.2%至21.9亿元。

龙湖能有这样的业绩，周期太长，利润也不算太高。但龙湖在做商业地产这条路上一直走得非常坚定，背后实际上很会算大账。

6、营销管理能力

房价横盘时代，营销工作要求快、准、狠。万达对项目总选择的标准，营销能力排第一！近年来房地产营销渠道发力，卖得好项目非常多。在全民营销时代，搞小清新的有创意的推广、活动，反而更能赢得客户关注。

有创意、有新意，能让客户与项目亲密接触的推广宣传和活动策划，是在房地产营销工作中必不可少的。

有诉求、差异和有卖点的推广宣布，能让客户快速树立对产品的价值感，找出与别人家产的区别，赢得好感。