 这个回答超出了我的认知范围，毕竟我也在北京住了几年的出租屋，续租降价的事情却是闻所未闻。不过结合今年的特殊情况，仔细想想也在情理之中。 受疫情影响，北上广深等一线城市毕业生群体及外来人口数量相对减少。除此之外，经济下行压力大，许多行业不景气，也传导至了租房市场，不少房东开始像热锅上的蚂蚁一样，慌张了起来。 作者/ 小博君 出品/ 博志成地产观 1 从“人抢房”到“房等人” 疫情将房租拉下水 以往，房屋中介总是催促租户尽快签约，理由是房源非常抢手，时间稍有耽搁就会被其他租房者抢先签约。而最近，这个理由不怎么管用了。 以北京为例，6月份北京部分区域房屋租赁需求跌幅非常夸张，通州、丰台、大兴、房山的租房热度环比降幅均超过20%。 据我爱我家研究院发布的北京住房租赁市场交易量数据显示，今年上半年北京租房市场波动较大，1月份和2月份需求量分别环比下滑44.29%、44.97%，3月份、4月份、5月份分别环比上涨167.21%、46.53%、27.71%，6月份环比下滑18.55%。 疫情无疑成为了影响这些城市住房租赁市场热度的重要因素。可以发现，交易量的变化与疫情态势的变化具有极强的相关性。3月份至5月份全国范围内疫情得到了一定控制时，租赁市场有所回暖，而在6月份北京地区疫情出现反弹后，北京的住房租赁市场需求也跟着应声“下跌”。 交易量的下跌意味着需求的减少，需求的减少将原本很是“高傲”的一线城市房租水平拉下了水。贝壳研究院发布《2020租赁市场半年报》显示：上半年整体租赁成交价格同比明显下滑，重点18城6月平均租金环比5月下降3.2%，同比下降10.9%。 据报道，北京刘女士位于南三环的一间面积60平方米的房屋，租金从5200元降至4600元，依旧没有租出去。与以前租客的“无缝衔接”相比，这间房已经空置了一个多月。 广州也有房东因为房子租不出去，每月亏损数万元，面对着高负债的压力，不得不亲自上街摆摊寻找租户。 上海是吸纳高校毕业生的重要城市之一，每逢毕业季，房屋租赁需求都会迎来一波高潮，房租也会有所上涨。而今年受疫情影响，需求“波峰”展现的非常平稳。6月份，上海部分地区也出现了房租下降的情况。 当“人抢房”悄悄变成了“房抢人”，房租究竟还有多少下降空间？ 2 写字楼的空置率中 藏着房租下降的秘密 房地产是经济的晴雨表，房租是经济的温度计，此言不虚。 有媒体指出，上一次北京房屋租赁价格大规模下降，还是2008年金融危机的时候。今年中国一季度经济首次出现负增长，也让很多年轻人感叹真是“活久见”。 经济层面面临的压力也在大城市写字楼空置率上得以显现。据戴德梁行发布的《2020年二季度北京写字楼市场报告》显示，今年二季度北京全市和五大核心商圈写字楼市场空置率继续上扬，达到16.2%和9.9%，分别环比上升2.4和1.9个百分点。一些企业租户出现了退租、缩减面积等现象。 为了尽快提高入驻率，减小资金损失，写字楼业主们纷纷将租赁策略重心从维持租金水平转向提升出租率，不仅为租户提供了更加优惠的租金，还有更加灵活的交付状态及更大的免租力度。 二季度北京全市和五大核心商圈写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币358.5元和404.8元，分别环比下降5.0%和4.5%，同比下降9.5%和7.3%。丽泽金融商务区租金环比降幅甚至高达13.3%，燕莎和中央商务区租金也分别环比下降6.3%和5.4%，其余各商圈租金环比也都有所下降，范围区间在2%-4%之间。 北京并不是个例，今年上半年，上海、广州、深圳的写字楼空置率均有所攀升，分别达20.9%、6.7%、25.4%。相比2019年，空置率分别上升了2.4%、2.4%、9.0%。 另外，北京地区商场的空置率也有所上升。虽然市场在逐渐恢复，但仍有不少品牌门店因成本压力而选择关闭，尤其是非核心商圈承租力较弱的品牌门店，各项目空置率均有不同程度上升。 当工作没了，钱包瘪了，房租依然悬在头上的时候，租房一族就不得不选择离开城市，房租应声而跌。 3 二房东也慌了 长租公寓面临加速洗牌 房屋空置，房东的损失也许没有那么夸张，毕竟房子还在自己手里，损失的租金收入只占日常收入的一部分。而对于那些夹在房东与租客中间，吃“租房”这碗饭的“二房东”来说，形势真的不是那么乐观。 国内绝大部分长租公寓企业，都在扮演着“二房东”的角色，商业模式非常传统。即在业主手中获取房源，装修改造后配备基础家具与电器，然后以“二房东”的身份再出租，同时提供一些维修、搬家、管理等方面的服务，主要面对的是高学历青年白领群体，因此也被称作“青年公寓”或者“白领公寓”。 虽然近年来“租购并举”政策的提出，为长租公寓行业带来了重要的发展契机。但自去年来长租公寓企业的持续暴雷，让这个本应前途光明的行业蒙上了一层阴影。 据不完全统计，2019年有53家长租公寓出现经营问题，资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。 风平浪静的时光里，尚有那么多企业被大浪淘沙，而在新冠疫情的影响之下，整个长租公寓行业或将加速洗牌。 疫情期间，蛋壳公寓下调房东租金引发纠纷，自如不经租客同意冻结房屋密码锁引发纠纷，曾经的“国内长租公寓第一股”青客公寓也深陷“暴雷”旋涡。 这次的“黑天鹅”，无疑是长租公寓行业诞生以来面临的最大考验，生存下来的企业将会更加规范化，而那些不能持续优化自身商业模式和运营能力的企业，终将被历史淘汰。 4 落实“房住不炒” 别让房东与租客寒心 刚刚走出校园的高校毕业生，无论是留在大城市拼搏奋斗，还是回到小城市偏安一隅，总要经过反复权衡后做出选择，而影响选择结果的一个非常重要因素，就是大城市的房租水平。 近几年，年轻人在网上对于房租过高的吐槽屡见不鲜，甚至在个别城市的，一些初入职场的年轻人的房租支出占据了收入的二分之一。对比“高房价”，“高房租”在某种程度上更加打击了年轻人的进取之心，毕竟买不起房可以租房，租不起房那就只能回老家了。 而对于那些非“回迁房”与“老公房”的房东来说，租房也是一个稳赔不赚的买卖。中国的房地产极低的租售比一直为国人所诟病，即使房租再高昂，与房产总价的天文数字相比，也是小巫见大巫。更何况，疫情导致了现在很多房东的租金收入为0。 而考虑到70年产权，以及中国住宅普遍平均30-40年的使用寿命，以租养贷也就成了一个百分之百赔本的买卖。 另外，过高的房价与房租都对消费具有挤出效应，这对受疫情重创，亟需消费拉动的经济来说，都是不利因素。 为了不让房东与租客双双寒心，似乎只有“房住不炒”这一条道路。加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。打击房地产市场的投机行为，才能让楼市与住房租赁市场回归理性，让年轻人的生活少一些压力，多一些希望。 毕竟，年轻人是国家的未来。 |
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