|
房地产是经济发展的基础产业支柱产业，一个不负责任一心向钱的国家一定如此定义。2007年中国的商品房均价与美国持平，零八年次贷危机以后，中国房价远远超过美国，然而当时中国的平均工资只有美国的1/30。这1/30并不是直接到手的工资，而是囊括社会福利等各社会收益的综合性比较。  无数想要走经济发展捷径的国家，都把房地产作为其经济增长的支柱产业。从土地供应也好，各个企业的投资占比也好，地方政府的扶持政策也好，无一不在房价狂飙的道路上继续前进，从而推高了全球房价的飞涨。最后是否有接盘者，接盘者的性质为何，其中谁究竟赚了多少钱，房地产市场究竟是否崩盘？只是热炒不断的话题。 德国是唯一不沦陷的房地产小国！为什么？似乎全世界都已经因为房地产能够成为经济增长的支柱产业而沦陷。但，世界总有那一朵奇葩便是德国，德国的房价一直能够保持较低水平，德国房价的名义增长率只有1%，而物价的增长率却能达到2%，这也就意味着如果扣除物价因素来讲，德国的房价实际上以每年1%的速度缩水，怕是世界独一无二的经济现象。  从房地产市场的反应上来看，我们也可以知道德国经济近几年的发展比较强劲，德国家庭收入是增加可支配收入以及民众购买力，都是平均来讲走在世界前列的。德国家庭平均净资产达到20万欧元。我们的统计方式并不同，德国的家庭净资产是不算固定房产的，实实在在的20万欧元。 在1977年至今的四十年里，德国人的名义收入额已经增长了三倍，但是其房价仅增长60%。达到了只要人们想买房，就可以通过自己的十年出头的收入买一个地点不错的三居室。除了德国首都核心区的普通住宅，每平方米均价在4500欧元左右。其他地区的德国普通住宅每平米只有两千欧元出头。所以说，纵观当今世界，德国房价真的不高。 只有德国可以维持本国房地产价格的平稳？没有人不承认德国的房价政策是世界上最严的。在德国人看来，通过把房地产作为经济发展支柱的政府，政策是最失败的，特别是住宅建设。一个真正的民主国家，德国教育，医疗，房产住宅是普通公民理应享有的社会福利。德国虽然也有很多企业在这三个行业当中获得暴利，但是在国家发展的总基调上，德国从头到尾，从上到下，明确反对，并且十分排斥将这三个产业列为国家经济发展的基础产业。  这是对普通公民的不道德，更是对人生发展和自由的极大污蔑。作为高福利国家，有其自身的历史背景和社会特点，更有它的意识传统。德国人看来，与公民生活息息相关的住房，教育和医疗。应该成为政府机构，甚至是集团性企业工人谋取暴利的三大产业。德国对于这三大产业的直接定位是社会服务，恐怕是当今世界无人能与德国匹及的高端社会责任意识。 首先，德国将住房定为国家福利。以此为导向，并不是说在德国购买住房就是国家给钱给福利。在这种政策导向之下，德国房产的一系列发展有以民众为本，甚至可以打压房产，拒绝短期内社会块钱增值的金融杠杆，也要保证德国的真正经济发展。而且这一点已经明确写入德国宪法当中，在德国宪法中明确规定德国是一个高福利国家。  教育，医疗和房产都是政府首要的政策目标之一。虽然德国政府特别支持地方政府掌握大量公有土地和住房，但是并不是为了奇货可居，而是通过政府对土地的掌握，保证市场土地供给，影响房产，同时维护社会竞争公平，禁止将土地和房屋作为投机产业之一，做出的必要控制手段。 不是在地方政府掌握部分土地以后，当价格上涨时再卖给开发商。德国的地方政府如果触犯德国刑法以及宪法，整个地方政府体系都要受到严格盘查监督，任何人都不敢越雷池一步，抬高当地地价房价。地方政府就更不敢在房屋购买市场增加地方税收。 德国房子多，便宜，民众买得起！更不区分租房！这仅仅是德国政府对于自身严控房产，严防投机的一部分政策，如果大家只知道这一点，恐怕对于德国房产的调控了解是不全面的。中国从最高层到基层住房建设部门都有详尽的建房规划。所有的建设都不是经济导向，而是根据当地的人口和社会需求而定，保证每一个家庭都有一套住房的需要。  这种需要并不是说每一个地区民众都要买房的基础上，德国应该建立多少房屋？而且根据当地居住长达半年以上的人口而定的。大部分人选择不买房，而是租房。政府和地方政府也从没有将自有房产和出租房产的租户。进行任何明确划分，双方之间的社会义务，社会责任，包括经济利益都是完全等同的。是一个所谓的经济发展快速的国家，不可想象的，也是根本达不到的。 德国拥有当今世界最完善发达的房屋租赁市场，德国的住房自有率只有42%，租赁率达到58%，年轻人中更是高达80%不愿意买房，原因并不是他们买不起。在首都核心区，年轻人也可以通过20年的工资获得一套三居室的房产。德国的普通城市和区域年轻人往往只要花十年的工作工资可以买得一个极具现代化基础设施的小区的三室一厅的房产。  但是年轻人不会去买房。因为对于他们而言，自身在德国便有了社会生存安定，不会将自己捆绑在房产上。德国政府从很早以前就注重租房的利益。房屋租赁带来的安全感丝毫不亚于拥有一套房产。而且拥有一套房产意味着交更多的税，要承担更多的社区责任。这在很多人看来是完全没有必要的，而且德国房产的租赁价格也长期维持在低水平。 回报率只有1%。德国的房产完全是私人财产，没有70年50年和40年的产权一说。在德国，即便你有了一套房产，也不必在乎这几十年时间里必须通过房产租赁获得当期回报，只有在德国这样的国家才会出现祖宅，这个名词，才可以传到后世子孙。 允许自建房，打破房地产的真正垄断此外，德国还鼓励自建房合作建房，打破了开发商对于房屋供应的垄断。也是控制房价，地价在合理范围内的重要手段。德国的住宅合作社出现已经有两百多年的历史，合作建房占每年新建住房总数的比例超过30%。自建房并不是随意建设，德国政府不管不顾，而是拥有充分的法律背书和政策规定。完全打破了开发商对于房屋和土地买卖的垄断，形成房产市场的真正市场化竞争。 对于我们而言，所谓的市场化竞争，无非都是地方政府，银行和房地产开发商三者将资金、土地和房屋垄断以后在市场售卖。徒有其表，毫无人性可言。  不仅如此，德国还建立了完善的信贷制度，稳定房价。房贷都实行固定利率政策，储蓄房贷利率低于市场利率，并且固定不变，商业贷款固定利率平均年限为11年半，消弭各种金融市场的波动，完全称得上是国计民生的稳定器。德国还通过一系列的税收手段保证炒房者血本无归。炒房者还可能触犯德国刑法，买卖房屋的同时，不仅要征收50%的所得税收，而且还要判处三年徒刑。海外炒房团遍布欧洲，都不敢踏入德国领土半步。 |
|
|
