2.4万亿货值背后，碧桂园发生了哪些变化

最近，各大房企都在发年报，乱花渐欲迷人眼，但涛哥还是力求带大家冲破迷雾，看到房企发展背后的真相。

之前，我们已经讲了几家公司，今天来谈谈大家都很关注的宇宙第一房企碧桂园。

上周，碧桂园年报发布，先来看几组核心数据：

• 权益销售额5522亿，同比增长10%；

• 总收入4859亿，同比增长28%；

• 净利润612亿，同比增长26%；

• 现金余额2683亿，创历史新高；

• 权益可售货值2.4万亿，够三年销量；

从业绩增长、利润回报、财务安全、资源储备等各维度看，碧桂园都算交出了一份不错的答卷。

但是业绩背后，碧桂园发生了哪些变化？才是更值得我们探讨的。

一、步伐放缓，利润增厚

从2018年7月起，碧桂园便不再公布全口径销售额，只公布权益部分，这本身可以看成是一种刻意低调的表现。

毕竟国家强调"房住不炒"，房企也怕树大招风，不想过度突出业绩增长。

可以说，从追求业绩增速，到追求平衡发展，已成为龙头房企们的共识。

2018年，碧桂园权益销售5018亿，同比增长31%；2019年权益销售额5522亿，同比增长10%；

表面上看步伐在放缓，但更有价值的是，利润在增厚。

从净利润表现看，2016年115.2亿，2017年260.6亿，2018 年485.4亿，到今年的612亿。

平均每天创造1.7亿净利润，碧桂园正成为一家很赚钱的公司。

而利润的增长，一方面有赖于总体规模扩大， 另一方面也来自内部管理的优化。

2019年，碧桂园营销+管理费占收入比例约7%，较2018年的7.7%有明显下降。

年报显示，2019年末碧桂园员工数约10万，而2018年末为13万，业绩稳步增长的同时人员大幅精简，组织效能显著提升，这也印证了地产行业控制管理成本、提升人均效能的大势所趋。

二、财务稳健，现金为王

很多年前，碧桂园总给人一种激进扩张的印象，但这两年你再看他家的财报，一个字：稳。

这种稳定的感觉来自三个方面：低负债、高回款、现金充沛。

2019年末，碧桂园净借贷比率为46.3%，同比下降3.3个百分点，更加健康。

同时，良好的销售去化能力，为其提供了源源不断的现金流。

2019年，碧桂园权益去化率达72%，权益物业销售现金回笼约5301亿，权益回款率达96%，自身造血能力非常强。

较少的借贷、较高的回款，带来了充沛的现金流余额。

2019年末，碧桂园现金余额2683.5亿，另有未使用授信额度3168亿。

与之对比的是，万科手持现金1662亿，差距整整1000亿，所以说，碧桂园真的是太有钱了！

此外，碧桂园一年期内的短期有息债务约1163亿，因此现金短债比高达2.3，偿债无忧。

开玩笑的说，目前融创中国股票总市值也不过1800亿港元(人民币1600亿)，碧桂园手里的资金，还完短债后，甚至还够买下融创……

现金为王，行业寒冬时，不仅意味着财务安全，更意味着抄底和收并购的可能性。

碧桂园这2600亿现金，将是其逆市发展的底气。

三、多元发展，布局未来

除了地产板块，碧桂园年报还对其新业务大书特书。

机器人业务方面，组建超3000人研发团队，其中博士+硕士占29%，累计递交专利申请1843项，获授权327项，全年研发投入高达19.7亿。

而对于大家关心的机器人成果，碧桂园也公布了进展：

• 建筑机器人：在研产品50项，已投放工地测试32项；

• 医疗机器人：在研产品5项，启动注册申报1项、进入临床试验阶段1项；

• 餐饮机器人：在研产品80项，完成样机61项；

事实上，今年疫情期间，涛哥就报道过碧桂园煲仔饭机器人为武汉医护人员做饭的事，应该说其研发成果正在逐步商业化，未来的建筑机器人值得期待。

现代农业方面，碧桂园布局全产业链，做现代农业系统方案提供者和服务商，为社会提供丰富、安全、好吃、实惠的产品。

目前已经投资运营湖北“中国种谷”、海南润达、广东贡柑产业园、河北张北、华大农业康养基地等多个优质项目。

疫情期间，碧桂园农业也先后多次捐赠大量蔬果到湖北、广东等抗疫一线。

2年前，碧桂园开始布局地产、机器人、农业三驾马车时，很多同行并不看好。

2年过去，虽然发展也有磕磕绊绊，但他们一直坚持在机器人和农业方面的投入，并取得了可见的成果。

在年报发布会上，莫斌这样说：

如果将主营业务比做“老虎”，新业务相当于“翅膀”，老虎插上翅膀，公司的发展会越来越好。

四、坚定看好城镇化

过去两年，碧桂园的发展模式、财务管理和业务组合都发生了显著变化，那有什么是不变的呢？

“坚定信心，未来属于城镇化”，这是碧桂园年报中提纲挈领的一句话，也是其长期坚持的方向。

与欧美发达国家相比，我国的城镇化水平还有很大提升空间，而由此所带来的新增住房需求则是房地产市场的重要支撑。

碧桂园，本身就是城镇化进程的最大受益者之一。

2019年，碧桂园实现了31个省份全覆盖，其中包括282个地级市，1299个县/区，凭借在1-6线城市广泛而均衡的土地布局，走出了属于自己的路。

目前，碧桂园全国权益可售资源高达2.4万亿，土地储备丰厚，足够未来三年发展所需。

而对于大家关心的三四线城市可持续发展问题，碧桂园也给出了解答。

1、投资布局合理：97%位于常住人口50万人以上区域，93%位于人口流入区域，说明其投资有基本面支撑；

2、投资转化率高：三四线城市项目获取18个月的投资转化率为1.27，同行一二线城市项目的该指标为0.71或以下，说明其深耕三四线实现了高周转和高回报；

3、库存风险可控：进驻的三四线城市，88%处于库存短缺或合理状态。

另外值得一提的是，碧桂园在大湾区权益可售资源合计达6317亿，发展空间巨大。

关于对未来的展望，碧桂园年报中用了这样一句话：

无畏风雨，未来继续行稳致远。

• 丰厚的土储，带来了短期业绩的稳定；
• 越来越漂亮的财务指标，带来了中长期发展的健康；

• 而三驾马车齐头并进，则给未来更多的可能性。

莫斌在年报发布会上说：

我们相信中国市场是巨大的，特别是城镇化的推进仍有巨大空间，对于未来地产的走势，我们还是保持谨慎乐观的态度。

与城镇化共成长，越来越稳健的碧桂园，确实有无畏风雨的资本。