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对于“五线城市”铜陵来说，前几年光看着一二三线房价飙升，总是没有自己的份。而从2017年开始，房地产普涨红利终于轮到了它。多年来一直徘徊在四五千元的铜陵房价，2017年终于涨了20%，均价突破了六千元，核心区域房价更是高达1.5万元。而且像碧桂园、恒大集团、文一集团等大型房企都放下身段，抢着要在铜陵市开发房地产项目。 无独有偶，濮阳也属于五线城市，但房价远远超过四五线城市房价的范畴。如无锡属于新一线城市或二线城市，目前房价仅为12469元/平，而一个濮阳五线城市房价则也即将突破万元。此外，过去濮阳没有大型房企，都是一些小型开发商，而目前进驻濮阳的大型房企就有恒大、中梁、万达等。 对此，一位在深圳打工的网友表示：本来一线城市的房价让我们外来务工者“望房兴叹”，现在连老家所处的五线城市房价都要涨破万元/平方米，这让我们这些本想“返乡置业”的人情何以堪？希望当地政府能够加大调控力度，让我们能够更早圆上住房梦。 事实上，这次四五线城市房价上涨并非个例。仅是安徽的其他四五线城市中，滁州房价突破1.3万元，蚌埠突破1.4万元，芜湖1.2万元，合肥周边的肥东县，部分房价已破1.6万元/平方米。现在问题来了，是啥原因导致部分四五线城市去年房价出现飙升呢？ 首先，本轮房价上涨是从一线城市开始，传达到二三线城市，同时四五线城市也受到了资金拉动的影响。之前一线城市受到房地产调控，于是大量资金跑到二三线城市去炒房炒楼，后来发现一些省会城市周边的四五线城市的房价仍处于低洼状态，于是投机炒房资金又开始推高四五线城市房价。 再者，一二线城市的房价飙升及户籍社保制度的限制政策。近年返乡置业的人群越来越多。再加上四五线城市并不限购，甚至于外地户籍也不限制，那么其他城市购房有限贷、限购、限户籍，而唯独四五线城市却没有任何重大的调控政策，所以大量炒机性购房需求就在部分四五线城市集中爆发。 最后，当地在行政区域重划和危房改造之后，增加了当地房地产的需求。再拿五线城市铜陵为例：近两年原属于安庆市的枞阳县划入铜陵市，行政区划调整让铜陵在摆脱了“华东面积最小的地级市”的同时，享受了一次人口流入的红利。 同时，近些年城市拆迁改造，濮阳率先进行的货币化安置也使得当地很多城镇居民拥有了两套以上的房子或相应补偿金。出售回迁房去买商品房的情况也不少见。 面对四五线城市房价开始逆市上涨，很多人担心最终连自己老家周边的城镇房子都买不起，但是我们认为，中国现在房子的问题是结构性问题，实际上国内的存量空置房，足够解决我们近14亿人口的住房问题，而四五线城市的房价上涨，也只是中国房地产落暮之前的最后余辉。那为什么说，四五线城市房价飙升是不可持续的呢？ 第一，四五线城市房地产之所以过去没有经历过调控洗礼，是因为其去库存压力仍然巨大。而去年至今的房价出现飙升，正好是让当地政府化解库存危机的好机会。面对当地房价的快速飙升，今年四五线城市很可能采取“因城施策，分类调控”的办法，就是之前房价涨得过头的中心城区开始进行新的调控，而房价涨幅不是太大的边远地区，仍然可以酌情对房地产进行适当放松，有利于更好的去库存。 第二，从目前情况来看四五线城市要比二三线城市的产业结构更加单一，想要吸引更多的外来人口购房置业，那就要在竞争中脱颖而出。同时，四五线城市靠投机炒高房价容易，但要让房价长期保持稳定，就必须要吸引人口的净流入，以及基础设施配套要健全。如果没有配套的户籍、就业、子女教育、交通等利民优惠政策出台，四五线城市房价被抄高很快，但是出现暴跌现象也很容易。 第三，随着房价和房贷利率持续上涨，购房置业的成本在上升，同时，首套房杠杆率在下降。之前房价没涨时，在四五线城市购房也只有五六十万，而现在却要上调至一百多万。很明显首付成本也要高出几十万。 此外，房贷利率在去年同期是八五折优惠，现在多数银行的房贷利率是在基准利率上浮10%-20%，这无疑加大了购房者的负担，恐怕投机炒作会因杠杆下降和利率上升而退出房地产市场。 第四，四五线城市与一二线城市不同，刚需接盘能力有限。之前因为避免受到调控政策的影响，大量资金流向四五线城市房地产。而现在支撑四五线城市房价的是刚需。一类是，希望改善户型和学区的中青年夫妻。二是正值婚龄的刚需青年，一般都需要在市区或县城买房置业。三是以资产保值为目标的当地中产。不过，后续再也难有很大作为。受到当地居民对购房需求减少的拖累，这样的房价上涨难有可持续性。 近年来，随着一线城市房价暴涨，二三线城市房价的跟进，现在就连四五线城市方价也开始上涨了。但这样也只能引发市场的恐惧心理，生怕以后越来越买不起房了。但实际上，四五线城市基础设施相对薄弱、刚需接盘能力并不很强、房产去库存压力仍很大，必将导致炒房资金不可长期持续下去。未来无论是房企还是个人购房者，投资涨幅已经较大的四五线城市房地产的风险千万要小心了。 |
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