【原】2019年末是抄底楼市的好时机吗？

最近，有网友提问，目前国内经济不景气，房地产市场也较为低迷，一些大城市房价与2017年高点时相比已跌去15%至20%。如果现在不买房，生怕以后房价再次上涨，就会错过抄底的好时机。因为，2011年、2014年楼市低迷时，也是没有抄底，结果却错失了抄底的机会。

而我们认为，目前大家想炒底楼市主要有三个因素：其一，最近央行调低了MLF的利率，意在引导LRP利率下行，而LRP利率下行后，房贷利率也可能会下降，这对于购房者是很大的利好。其二，临近年底，开发商为了完成业绩、回笼资金，采取降价促销的策略。同时，二手房业主也为了回笼资金而主动下调房价。这无形中也给投资者多种选择房子的机会。

其三，最近一些城市放开了房地产调控的限制，取消了限购、限售政策，有的城市还变相放宽了人才落户的标准。为此，分析人士认为，房地产调控的放开或松绑已经到来，购房需 求又会集中爆发。2020年国内房价还有可能会出现全面大涨。

而我们认为，央行调低了MLF的利率，LRP利率下行也是大概率的事情，不过央行主要是为了降低实体经济的压力，更何况房贷利率降与不降，权利还在地方银行和政府手中。同时，由于将来商品房销售越来越难，开发商促销将是新常态。更关键的是，一些城市放开了对房地产的调控，但是象限购、限售等政策本身就是双刃剑，即使放开房价也未必会出现大涨，如果出现大跌也不是没有这种可能。

现在问题来了，为什么现在还不是炒底楼市的时候呢？首先，房价与当地居民收入脱钩，要想炒底房产，必须要跌到房价与当地居民收入接轨的程度。举个例子，青岛房价已经从2017年最高时的21000元/平方米，跌至168000元/平方米，已经跌去20%，但当地居民收入主要只有三千多元，多数人还是买不起房。在这种情况下，盲目炒底房地产很容易做接盘侠的。

再者，房地产降温还将是长期性的，不可能短期内会再次回暖。从10月份土地成交量来看，总交易额为3095亿元，环比大幅下跌38%，同比下跌16%。这意味着，开发商现在也开始谨慎拿地，并不看好后市。而土地市场成交量的萎缩，会导致新房和二手房市场的进一步降温，房价也会出现调整，现在并不是炒底房地产的好时机。

再次，房地产市场需要降杠杆，等杠杆降下来，再出手也不迟。资料显示，房地产占居民总资产的77%，还有23%的资产才是金融资产。而美国房地产占居民资产的40%，另有60%是金融资产。所以，中国房地产占居民总资产的比重降下来后，才能炒底楼市，现在大家都持有房产，房地产的投资风险还是很高的。

在国外将房产出租的年回报率在5-7%之间。有在国内大城市的租金回报率低于银行存款。比如，在上海房价都在600万左右，而房子的年租金在10万元左右，以这样的投资回报率，説明目前国内房地产回报率太低，还远没到具有一定投资价值的时候。

尽管，房地产调控政策松绑了、开发商也降价促销了、房贷利率也有所调整，但现在并不是炒低房地产的最好时机。因为，房价太高，如果不经过像样的调整，是无法与当地居民收入挂钩的。同时，土地市场成交降温，房地产市场还将持续低迷，更关键的是，未来房价不会出现大涨，而投资回报率又非常的低，国内房地产既不具备投资价值，也没有投机可能，这样的房子除了具有居住属性外，实在没有其他的功能了。未来房价还有更多的调整空间。