 承租人提起诉讼的原因与出租人的相应抗辩 承租人提起诉讼的案件（包含本诉与反诉）中，纠纷多发的情形主要包括以下三类，一是经营障碍，二是合同目的无法实现，三是出租人瑕疵交付。具体如下： 一、经营障碍 主要是涉案房屋无法正常经营使用，承租人诉请确认租赁合同无效或提前解除，并要求出租人赔偿或补偿的。此类案件在承租人提起诉讼的案件中约占 40%。 这类案件中主要存在以下三类情况： 一是涉案房屋因拆违、拆迁等被拆除，租赁合同无法继续履行；或者所在区域因拆违整治停水、停电，涉案房屋无法正常使用等。 二是涉案房屋被收回，租赁合同无法继续履行，如出租人在与承租人发生争议后，更换门锁或采取停水、停电措施，强行收回房屋；或者在转租情况下，出租人与承租人间的租赁合同到期或解除，出租人收回房屋导致次承租人无法使用。 三是在商铺租赁过程中，出租人对商场的经营业态进行整体调整，对承租人的正常经营产生根本性影响，如大规模、持续性的施工影响经营目的；商场经营业态改变导致商铺经营状况明显恶化等。 二、合同目的无法实现 涉案房屋无法满足承租人的经营要求，承租人诉请解除合同，并要求出租人承担违约责任、赔偿损失。此类案件约占 25%。这类案件又可以分为两类： 一是涉案房屋本身无法满足经营要求，如未通过消防验收、环境影响评价，不具备开业条件，或者在经营过程中被相关政府部门责令整改等。 二是相关证照办理存在障碍，如出租人无法提供、拒绝提供涉案房屋的房地产权证，或者涉案房屋所在地址已被注册，导致承租人无法办理营业执照。 对此，出租人的抗辩理由主要有两个方面：一是租赁合同中未明确约定涉案房屋将用于某一特定经营目的；二是相关设施和证照应由承租人自行搭建和办理，出租人仅负有配合和协助义务。 三、瑕疵交付 承租人起诉的案件中较为常见的情形还包括：涉案房屋存在影响正常使用的质量瑕疵（如空调无法正常使用、房屋漏水、厂区积水等），出租人怠于修缮相关问题，承租人要求出租人赔偿实际损失，或请求减免部分租金等（约占 4%）；出租人迟延交付涉案房屋，承租人诉请解除合同，并要求出租人返还已支付的定金、押金等费用（约占 3%）；出租人交付的房屋存在实际面积小于租赁合同约定面积、所在商场未在租赁合同约定时间如期开业、所在商场“市场入驻率”未达到租赁合同约定标准等交付不符的情况，承租人诉请解除合同，并要求出租人承担相应的违约责任（约占 1%）。 文章来源：作者周霞授权，北京地区商业地产租赁报告全文首发于 iCourt法秀。如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。 |
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