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“315”即将来临之际，深圳壹地产、广州壹地产、湾区壹地产、南方楼事、楼面等覆盖湾区1000万+粉丝的新媒体矩阵，联合推出315系列特别报道。 我们期望新锐媒体的声音，能够让置业者少走弯路，能够推动整个行业前行即使是一小步。 第一期文章整理出了全国各地部分置业维权事件，原文请戳楼市315丨那些年，买房人维过的权：霸王条款、货不对板、烂尾…… 本文是系列报道的第二篇： 那么问题出在哪里呢？ 图源新时代新罗湖 房价就反应出这座城市对于人们的吸引力。但如果就此认为深圳遍地是黄金，这就陷入了一种误区，就算再雨露均沾，财力物力还是更多地集中在核心区域。 深圳城市发展过程中很多人享受到了房价上涨的红利，但也有一些人在买房的路上付出了血亏的代价，我们来看看涉及到的楼盘和区域：    第一，2021最大的机会还是在于新房市场。 非常明显，指导价后，最有利的其实依然是新房市场。因为买房需求在二手房市场得不到充分满足之后，会转移到新房市场。预计今年新房还是会继续火热。 第二，2021年看好哪些区域？ 在楼市调整期，市场会更关注现实价值、自住价值、确定性和流动性，钟爱中心城区，热点片区。 而纯概念炒作，偏远，居住型不强的，表现会弱一些。购买力会向“优质优价”集中、从边缘向中心集中。 因此，依然看好福田、南山、前海，宝安等中西部楼市的表现。并不会因为指导价而抛弃西部。 买房的本质应该买成长性，兼顾现实性。西部楼市的现实价值高、成长性很强，时间能消化暂时的泡沫。  2015年，H姐在临深某区域花50多万买了一套小三房；2019年以99万的价钱卖出，附赠全套家电。除去房贷利息和10多万的装修费，H姐持房4年，赚了30万。 但是H姐觉得自己亏大了！这4年此区域房价才涨7千/㎡，而深圳就连龙岗都涨了3万/㎡！与当年用1.3万/㎡买了龙岗的朋友相比，现在朋友的房子4万/㎡，但自己甚至都没跑过通胀！ 第一靠近交通枢纽；交通枢纽决定了城市的发展是以它为中心的，同时临近交通枢纽物业，溢价幅度在10-30%之间。 第二重视教育配套；临深买房大部分是刚需，要考虑到子女的上学问题，而且现在学区房最能保值增值，溢价幅度在30-100%。 第三优选品牌开发商；品牌开发商才能保证楼盘、物业服务的品质。 第四首选大社区；大社区配套很全，生活氛围很浓，升值潜力大。 邓志旺：惠州的惠阳是值得入手的一个区域，它是融入深圳的第一站。 第一是惠阳无缝接壤深圳，隔海相望香港。 第二是惠阳全面承接深圳产业转移。 第三是临深配套最齐全的地方就是惠阳，教育、医疗、商业等等配套做得不错。 第四是高铁出深圳的第一站就是惠州南站，就在惠阳。其实惠州南站是缩小版的深圳北站，涵盖高铁、城际、地铁、高速等，且21元、30分钟车程到就能达深圳城市中心。 陶文杰：大湾区的建设是以枢纽站为核心节点，高铁、城际铁路、地铁为骨架进行的，由此可见，惠州北站才是惠州真正的综合交通枢纽站，这是未来惠州的城市门户，也是融入深圳、对接深圳最重要的站点，核心枢纽地位将进一步强化。  邓志旺：南沙如今是粤港澳大湾区的枢纽中心，国家给予南沙的战略地位是立足广州、依托珠三角，连接港澳，服务内陆，面向世界，可以中长线投资。 南沙的交通示意图 产业更是南沙能够成为香饽饽的原因，灵山岛尖和横沥岛尖在打造高端金融业，99平方公里的科学城，还有广州期货交易所的确定都让南沙地位越来越高。 广州排行前10的学校基本在南山都设立有分校，还有英美一流学校如林肯中学、伊丽莎白女王学校等等，教育资源的丰富延续了广州的基因。 陶文杰：大湾区的中心区是珠江口，南沙正好位于这个中心区，日后将建的深中通道一定会缩小两地价差，前海大扩容可能达120平方公里，有望与南沙连成一片，相当于深圳的前海、大空港，房价却却只有前海的1/5至1/6。 比较看好黄埔，理由其实很简单：其一，大湾区时代粤港澳的核心在于环珠江口，深圳向西往前海宝安大空港，广州向东往黄埔、向南往南沙，广深在珠江口会师；其二黄埔的创新能力很强，大湾区规划中，最重要是科创，是科技湾区；关于科技湾区建设，放在了具体工作的最前列。大湾区时代，衡量片区的价值，科创是重要指标。 邓志旺：东莞处于广深两大一线城市之间，必然能更好地享受两个城市发展带来的红利，再者东莞产业基础雄厚、经济基础较好，人口虹吸力很强。 陶文杰：东莞城市价值在攀升，龙头在城区，但城区房价已经处于高位。年轻人买房除了要趁早，在房价承受范围内，可兼顾配套地完善性和地段未来地成长性。华为的入驻使得松山湖炙手可热，而滨海湾新区位于广深科技走廊核心节点，定位“大湾区创新发展新高地”，价值也非常高。 陶文杰：中山最新2035年规划，就是把主城中心与翠亨新区中心共同组成市域主中心，从西到东一路打通，从东拓战略开始，抵达火炬开发区，接通翠亨新区。 西区-火炬开发区-翠亨新区这一片，可以利用天然的地理位置以及深中通道的交通优势，快速连接深圳乃至整个大湾区。 更重要的是，西区-火炬开发区-翠亨新区三个片区有足够的亮眼的配套、产业实力来承接深中会师。 李俊怀：中山的主城区是稳妥的抵御通胀的投资方式，这里是本地人最宜居的地方，东区靠着学校的优势在中山本地人中的地位还是很高的，只要项目优质，有足够多的接盘客。 陶文杰：横琴是珠海的自贸区，金湾是珠海的城市副中心，加上珠海的发展重心也在西部，所以这两个地方放在深圳就是前海+宝安。 金湾的航空新城，从三个层面看，它相当于深圳宝中。 一是从定位看，金湾是珠海的副中心，而航空中心是金湾的核心，而宝中也是深圳西部中心的核心。 二是从规划看，航空新城布局了市民艺术中心、华发商都、金湾高尔夫球场、金山公园、金湖公园、中心河湿地公园、三甲医院等城市配套，而且打造标准非常高，堪称金湾乃至珠海最顶级规格：比如市民艺术中心是扎哈遗作，华发商都是珠海西部第一个大型商业。 李俊怀：创富效应最强的产业、临门一脚的深珠通道批复、势在必行的深珠合作区，唐家就是珠海最具暴击空间的区域。珠海北站所在地、深珠通道落脚点、科创产业聚集的北围会有最强劲的购买力。  |
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