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今天，上海市政府发布本市史上最严调控政策“沪九条”，加强房地产调控，从严执行住房限购、实行差别化住房信贷、提高非户籍居民购房门槛等。政策出台，为上海楼市投入了一枚重磅炸弹。 这次史上罕见的调控，不由让人们想起历来上海滩的楼市调控。一路高歌猛进的上海楼市，从来少不了调控政策的伴随，从九十年代，一直到今天。 上海早期的楼市调控也是遵循国家的统一调控，但是随着后来一线城市和二三四线城市房价发展越来越呈现差异化，以及上海作为国际大都市所具有房地产市场上的独特性，上海开始单独实施调控政策。 九十年代初，外销房是上海房地产市场的主要特征。1992年推出的22万平方米的侨汇房和外销房，在大量的垂青上海未来的海外人士竞相抢购下，销售率全线高达90.9%。外销房的火爆，带动了住宅投资的建设高潮。此时全国的房地产调控已经开始，主要以宽松为主，但上海尚未形成单独的调控措施，仍是紧跟全国的总体调控趋势。
同一时期，上海房地产市场的另一个现象，就是旧城改造，百万居民大动迁，由于改造面积太大，上海市政府采用了吸引外资的策略，实行了“毛地批租”的政策。随之而来的是动迁房的大量建设，当时市中心的区政府积极在各个郊县兴建自己的新村，比如静安区很多动迁户都搬到了闵行区的静安新城，卢湾区在闵行建设了高兴花园等。
旧城改造还在进行中，1997年东南亚金融爆发，香港房价暴跌，上海外销房市场迅速萎缩，同一地段的外销房价趋同内销房。同时，内销房市场也受牵连，房价也相对小幅下挫。在政府的努力下，虽然同期的GDP增长速度仍然较快，但商品住宅投资总额却还是出现了下降的趋势。在这一背景下，为了解决需求相对不足的问题，上海市政府连续推出调低契税、购房退税、蓝印户口等利好型措施，推行个人购房按揭，大大刺激了上海楼市的发展。 直到2000年年中，上海房地产市场便开始止跌反弹，销售价格和销售量稳步提升。当年成交房屋数量高达十三万宗，是1993年的两倍多，个人购房也占房地产销售的90%以上。其中，最让人振奋的是，普通上海人能够承受的总价在20-50万左右的商品房，建设数量最多，销售最旺。 “限购”在十多年前还是新鲜事，但在2010年却成了老百姓街头巷尾讨论的话题。2010年楼市开始出现“需求井喷”现象，主要是楼市各种约束的全面化解，长期压抑的购买力突然释放，以及地块出让的短视所造成的房地产市场短暂供需不平衡的结果。 针对当时上海过热的楼市趋势，也为了进一步深化落实国务院关于加强房地产市场调控的各项政策措施，巩固调控成果，上海市政府颁发了《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，提出严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求；在一定时期内限定居民家庭购房套数，每户家庭限购一套房；继续增加居住用地供应总量。这些政策对抑制房价过快上涨发挥了一定的作用。 进入2013年以来，楼市回暖行情进一步延续，新建商品住宅和二手房交易量价齐升。2013年1月，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积达2057万平方米，同比增长269.2％。在当时的大背景下，国务院出台了针对楼市调控的“国五条”，继北京之后，上海也发布了《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》，实施上海版“国五条”。 上海版新“国五条”细则内容，基本上是通过以限购为主的行政手段，以及提高二套首付比例和利率、二手房交易20%增值税等经济手段相配合，在一定时间内起到继续坚持房地产市场“去投机化”的目的。上海版“国五条”也为今后的上海楼市政策调控奠定了基础。 为了保证政策的延续性，继续给火爆的楼市降温，紧接着2013年11月8日，上海市房管局发布了《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》（简称“沪七条”），包括二套房首付提高至7成、非户籍居民购房缴税或社保年限从“前2年内累计缴纳满1年”调整为“前3年内累计缴纳满2年”等。
“沪七条”中对房地产市场最能产生影响的，是二套房首付比例由原来的六成提高至七成和非沪籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，由原来的满一年提高到满两年。这两条调控措施，实际上再次提高了购房准入门槛。 楼市冷淡，调控宽松，楼市过热，调控紧缩，是一直以来政府对房地产调控的基调。近两年，为了“去库存”，中央先后5次降准降息，并陆续出台了降首付、降契税、营业税调整一系列组合拳措施。本来这些政策主要是针对全国高库存城市的，却使得上海楼市出现异常火爆的现象，随之而来的是房价大涨，于是上海便又要收紧调控。目前，“全国整体宽松，北上广深收紧”的这种“分城施策”的调控，开始渐渐成形。“有保有压”，将成常态。 从上海历来的楼市调控来看，政府使用的无非是金融工具、税收工具、政策工具，多倾向调动信贷杠杆，提高首付比例，降低融资杠杆，提高利率等方式来抑制房价。然而目前来看，这几种工具的可操作空间已被压缩，政府可以运用的手段非常有限。上海楼市的调控政策，不仅需要改革，更需要创新。 本文为“中国房地产金融”（ID:goldmasterzone）原创，转载请注明出处
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