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人防车位在房地产项目中的定位一直比较模糊，尤其是在土地增值税清算时，人防车位如何对待，常常存在着较大的争议。本文我们就这一问题来进行分析。 人防车位的争议根源在于，根据《中华人民共和国人民防空法》的规定，人防工程不能被交易处理，然而实务中大多数房企都将人防工程规划成了车位，并且出售，也有少数的房企将人防车位移交全体业主使用。因此，在土地增值税清算时，该部分人防车位到底应该怎么处理，实务中就争议纷纷。 参考《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）（以下简称“187号文件”）第四条规定：“（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：  结合文件规定，以及实务中大多数清算实务案例来看，对于人防车位在土地增值税税清算时的处理，总体上的处理原则是，第一、车位权属；第二是否用于营利。按照这两个原则以及实务中企业不同的处理方式，总体可分为如下三种情况，本文分别针对不同情况分析其在土地增值税清算时不同的处理方法。 一、正常销售（计入收入，成本可扣） 尽管《人民防空法》中有明文规定，但是实务中，实际上绝大多数的开发商都会将人防车位和其他车位一样作为开发产品销售。当然，对于有产权的车位，企业销售时是转让车位所有权，对于人防车位等无产权的车位，企业一般以转让使用权的形式变相实现销售。而且作为人防车位最终也无法办理产权证书，仅仅草签一份合同，甚至很多开发商连发票都不提供，只开具收据。 但从税收管理的角度来讲，无论是以什么形式实现的销售，无论最终是否能办理产权，在土地增值税清算时，只要业务实质是作为销售处理了，最终大多都并入清算收入参与了土地增值税清算。并且，在实务中，从大量的土地增值税实操案例来看，大多数地方的税务部门对待车位的转让收入，也是这个处理原则。 当然也不排除有少数地方税务部门有不同的处理规定，比如辽宁省税务局这样规定（辽地税函〔2012〕92号）：“无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。” 因此企业对于已经销售的人防车位在土地增值税清算时，还是应当与当地的税务主管部门进行积极的沟通，参照各地政策进行操作。 二、作为公配或移交政府（不计收入，成本可扣） 实务中部分地产企业会将人防车位作为公共配套设施处理，移交全体业主所有，移交政府或者公用事业单位处理的极其少见。按照187号文件规定，无论是归全体业主所有，还是移交政府或者公用事业单位的，其建造成本及相关费用都可以在土地增值税时进行扣除。 在这里需要明确的是，履行什么样的手续才算是交给业主了呢？《国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号》文件规定的比较明确： “符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有： （一）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。 （二）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。 （三）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管税务机关应当调查取证予以确认。 （四）法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。” 简单的讲，满足以下4个条件之一即可： ①买卖合同中明确注明； ②有完善的移交手续； ③进行公示； ④判决裁定。 对于人防车位移交政府或者公用事业单位的可能性极小，但是如果有，至少也应当提供向政府移交的手续资料以及政府出具的接收函等证明资料。 三、企业自持（不计收入，成本不可扣） 严格来讲，人防车位产权属于国家，企业仅有代管职责，同时享有代管收益。对于人防车位，如果企业作为自有资产处理，无论是自用还是用作出租，在土地增值税清算时，对于企业按照自有资产处理取得的收入均不纳入清算收入中，对应的成本费用也不能在税前扣除。 但是这里需要注意区别的是，实务中有部分企业以和业主签订租赁协议的形式变相实现销售的这种情况。对于这种情况存在的风险有3点： 1.企业和业主签订的租赁合同中对于租赁期限如何约定？约定20年权限还是期限随房？按照《合同法》的规定，对于租赁期限，无论是定期租赁还是不定期租赁，最长不得超过20年，超过部分无效。那么如果和业主签订20年的权限，那么20年以后怎么办？如果和业主签订的期限随房，超过20年的部分又是无效的，权益如何保证？ 2.对于租金的收取方式如何约定？按期（每月/季度/年）收取还是一次性收取？如果是按期收取，那么收入可分期确认，并且不参与土地增值税清算。如果是一次性收取，根据目前大多数实务操作案例来看，税务部门很有可能将该部分车位和企业销售的其他商品一样对待，将纳入土地增值税清算范围。 3.如果按照租赁对待，那么将涉及缴纳房产税的问题，出租的部分需按照租金收入的12%缴纳，未出租部分需按照车位原值的1.2%缴纳。 因此，综上所述，对于人防车位在土地增值税中如何处理，主要看企业将人防车位如何处置： 1.如果和其他产品一样销售处理，那么人防车位收入应当并入清算，对应成本可以扣除； 2.如果作为公共配套移交给业主或者政府等机构，那么无收入可言，车位建造成本作为开发成本的一部分在清算时可正常扣除； 3.如果企业自持或出租，则租赁收入不并入清算，对应的成本也不得扣除。 来源：焦点财税（张晓飒） 【延伸阅读】开发项目地下车库到底要不要分摊土地成本？房地产企业开发的项目通常都有涉及地下车库，这个部分是否需要分摊土地成本，长期以来存在争议，给企业的会计核算、涉税处理都带来困扰。尝试分析如下：  一、成本分摊的基本原则 《关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知》 （财会[2013]17号）中对于成本分摊问题做过这样的描述： 第三十四条 企业所发生的费用，能确定由某一成本核算对象负担的，应当按照所对应的产品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入。 项目中的住宅、商铺、写字楼都共同负担了土地成本，因此必须分摊，但地下车位是否负担了土地成本？有人讲地下车位也是建在土地之上，但这并不是理由。真实的原因应追溯到土地成本的构成原则。 二、土地成本的容积率因素 土地出让金的计算通常同很多因素有关联，如土地使用性质、土地面积，还有土地容积率。容积率决定了未来土地上可以建设的房屋面积，直接影响开发商的收益，因此土地如果调整容积率，也必然涉及出让金补缴。 如《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。 三、地下车位是否影响容积率？ 根据上面分析，地下车位如果影响容积率，应当分摊土地成本，如果未影响容积率，不应当分摊土地成本。关于这个问题，各地政府部门在审批项目时可能有差异，但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车位面积计入容积率。所以，地下车位面积通常属于总建筑面积，但不属于计容面积。关于这个问题，在企业规划审批中可以清晰区分。 因此，我们可以得出结论，如果地下车位不计入计容面积，不需要分摊土地成本；如果计入计容面积，应当分摊土地成本。当然，还要考虑地下车位是否对外销售，如果不对外销售，作为公共配套，不涉及成本单独分摊问题，如果对外销售，应作为单独成本对象，分摊对应成本。 这个原则会对企业会计处理、所得税处理和土地增值税处理都带来深远的影响，尤其是对于土地增值税处理。 四、对外销售的地下车位分摊土地成本对于土地增值税的影响 地下车位如果对外销售，无论有无独立产权，通常界定为不动产转让，参与正常土地增值税清算，而且在清算中和商铺、写字楼、公寓等并入其他商品房类别统一计算增值额。 免责声明： 来源：焦点财税（张晓飒） 版权归原作者所有，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，分享财税知识，感谢原创！ |
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