消防验收是否应当作为商品房交付的必要条件

【案号案由】

案号：新疆吐鲁番地区中级人民法院（2015）吐中民一终字第360号

案由：商品房买卖合同纠纷

原告：袁某

被告：新疆某房地产开发有限公司

【案情简介】

2013年11月15日原被告双方签订商品房买卖合同，合同约定：被告将某小区2幢一单元903室房屋卖给原告，付款方式为：买受人2013年11月15目前支付首付款11O000元，余款230000元向银行申请贷款。出卖人逾期交房的违约责任：逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。交付期限：出卖人应当在2014年8月30日前将该商品房验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，原告按照合同约定分别在2013年11月15日交10万元、2013年11月23日合计缴纳11万元，2013年12月19日原告到银行办理按揭手续，贷款23万元，并办理了公证，保险公司为该笔贷款保险，原告支付了公证费及保险费。2014年4月3日，被告给原告出具收到23万元收条一份。

原被告双方有争议的事实是：

一、原告所交纳的11万元是否是定金。原告主张是定金，原告提供了被告收款收据两张，1万元收据注明是定金，10万元收据注明是首付定金。被告认为10万元是首付款，写首付定金属笔误，并提交了双方签订的某住宅楼订房登记书，登记书载明：签订协议时买方支付认购定金1万元，签订协议后，在2013年11月30日前支付剩余首付款10万元。

二、被告是否按照合同约定按时交付应验收合格的房屋。

该案经一审判决后原告不服，起诉至中院。

【本案焦点】

消防验收是否属于商品房买卖中房屋交付的必要条件？

【法院裁判要旨】

一审认为：原被告双方签订的合同内容合法，意思表示真实，是有效合同，双方当事人应按合同履行自己的义务。本案的争议焦点是：被告是否按合同约定给原告提供验收合格的房屋。原告认可曾在2014年8月30日前到被告处，询问是否可以入住，按双方合同的约定，被告应在2014年8月30日前交付验收合格房屋给购房者，但“验收合格”的标准在合同中并未约定。《合同法》第279条规定：“……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条第2款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国建筑法》第61条第2款规定：“建筑工程竣工经验收合格的，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用”。上述法律法规对“验收合格”的标准是什么，并未明确约定。实践中，验收合格有两种观点：一是验收合格指工程质量验收合格，二是验收合格不仅包括工程质量，还包括规划、消防等验收合格。在本地的商品房开发中，通行的做法是建筑工程质量验收合格后，就可以办入住手续。其他的验收手续随后办理。被告向法庭提交了竣工报告、工程质量分户验收表等证据，该证据足以证明被告所建房屋在2014年8月12号已竣工，每一户房屋的建筑结构，电器、采暖、卫生、天燃气等都经过验收合格，房屋已具备使用条件，且事实上现某小区已有近百户住户入住该小区。故原告要求解除合同及给付违约金的请求无事实依据，本院不予支持。综上，据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。

二审认为：本案的争议焦点是被上诉人是否按合同约定给上诉人提供验收合格的房屋的问题。根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，被上诉人应当于2014年8月30日向上诉人交付经验收合格的商品房。上诉人认可在2014年8月30日前到被上诉人处询问过，房屋是否能按期交付。交付日期届满前被上诉人通知上诉人交付房屋，但上诉人认为被上诉人交付的房屋未经过规划、消防等部门验收，不符合合同约定的交付条件拒绝接收房屋。在实践中，验收合格有两种观点：一是验收合格指工程质量验收合格，二是验收合格不仅包括工程质量，还包括规划、消防等验收合格。在商品房开发中，通行的做法是建筑工程质量验收合格后，就可以办入住手续。其他的验收手续随后办理。相关法律、法规并未规定商品房必须在规划、消防等全部验收合格后才能使用。如双方签订的商品房买卖合同明确约定消防等验收合格为交付诉条件的，房屋交付时应达到验收合格的条件。在本案中，被上诉人向法庭提交了竣工报告、工程质量分户验收表等证据，足以证明双方诉争的房屋在2014年8月12日已竣工，每一户房屋的建筑结构，电器、采暖、卫生、天燃气等都经过验收合格，房屋已具备使用条件。二审时上诉人购买的商品房已通过消防部门的抽查，且事实上某小区已有近百户住户入住该小区。故上诉人要求解除合同及给付违约金的上诉请求无事实依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【律师看法】

本案涉及的主要争议点是被告交付的房屋是否达到了验收合格的条件。国务院公安部门规定对于大型密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收；而对于其他建设工程，则是在建设单位验收后向公安消防机构备案，由消防机构进行抽查。也就是说，对于住宅小区因不属于大型密集场所和其他特殊建设工程，未经消防验收并不妨碍商品房交付，但应当向消防机构备案，由消防机构进行抽查。

现在我们看到的开发商提供的商品房买卖合同，里面约定的交付条件通常有两种：商品房经验收合格及商品房经综合验收合格（其他不做讨论，类似于综合验收合格，比综合验收合格更为严格）。如果只约定经验收合格，那么就可以理解为只要通过设计、施工、监理等竣工验收，而不包括消防验收合格；但如果约定为综合验收合格，那么就应以取得《房地产开发经营项目交付使用许可证》为标准，其中包括《竣工验收备案》、人防、消防等。

由于本案中只是约定验收合格，并未对消防验收做出约定。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条第2款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。可以认为被告已经完成了合同约定的交付条件。故原告以消防验收为由要求认定被告违约解除合同无法律依据。

法条依据：

《建设工程消防监督管理规定》第十三条：对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：

（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；

（二）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；

（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；

（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；

（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；

（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。

第十四条：对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：

（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；

（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；

（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于4万平方米或者建筑高度超过50米的公共建筑；

（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；

（五）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；

（六）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。

《中华人民共和国消防法》第七十三条第（四）项规定，人员密集场所，是指公众聚集场所，医院的门诊楼、病房楼，学校的教学楼、图书馆、食堂和集体宿舍，养老院，福利院，托儿所，幼儿园，公共图书馆的阅览室，公共展览馆、博物馆的展示厅，劳动密集型企业的生产加工车间和员工集体宿舍，旅游、宗教活动场所等。