土地增值税清｜土地出让金返还的土地增值税处理

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作者 正坤财税 王张要

各地政府在招商引资中以土地换项目，通过返还土地出让金以及招商引资费、配套费等形式给予房地产开发企业的补偿奖励款，由于返还金额较大，这部分土地出让金返还如何进行税务处理，应引起房地产开发企业高度重视。本文就该业务土地增值税处理来谈谈笔者的观点。

房地产企业取得的土地出让金返还后，在计算土地增值税扣除项目时是否允许原支付土地价款全额列支呢？

一、国家层面文件

《土地增值税暂行条例实施细则》对条例规定的扣除项目“取得土地使用权所支付的金额”界定为“为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”。

二、地方性政策文件

我们来看看地方税务机关是否有明确的税收政策规定：

三、笔者的意见

目前，国家层面税法文件并未提到房地产开发企业取得土地返还款应如何处理，但是依据土地增值税“实际发生原则”，笔者认为这里的“支付的地价款”应为实际支付的土地价款。假如房地产开发企业取得了政府支付的财政返还或奖励，应先判断该财政返还或奖励属于何种性质。如属于与获取土地直接相关的财政补贴或奖励，在清算土地增值税时就存在被税务机关要求调减土地成本的风险。