《民法典》里的居住权，这些知识你一定要了解（附居住权协议范本）

　法眼观筑导读：居住权是一个古老的法律概念，罗马法就有明确规定。在罗马法中，人役权有用益权、使用权与居住权三种。故居住权是一种人役权，即为特定人的利益而设定的役权，其最初目的是以遗赠用益权的方式，使某些有继承权的家庭成员（特别是对继承权被剥夺的寡妇或未婚女儿）有可能取得一种供养。

　　根据全国人大常委会法工委民法室编著的《物权法立法背景与观点全集》介绍，早在2001年5月法工委召开的物权法草案讨论会上已有专家提起设立居住权制度。2002年《物权法（征求意见稿）》以8个条文首次规定了居住权制度，到2005年《物权法（草案）》（四次审议稿）则以12个条文系统完善。但在第四次审议物权法草案之后，全国人大法律委员会研究认为居住权制度的适用范围很窄，居住权纠纷多发于亲属朋友之间，可通过婚姻法、合同法等救济渠道加以解决，随后的物权法草案及正式版也删除了居住权的规定。《民法典》的颁布，终让居住权法定之争尘埃落定。

《民法典》中的居住权条文

第十四章　居住权

　　第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　第三百六十七条　设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

　　居住权合同一般包括下列条款：

　　（一）当事人的姓名或者名称和住所；

　　（二）住宅的位置；

　　（三）居住的条件和要求；

　　（四）居住权期限；

　　（五）解决争议的方法。

　　第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

　　第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

　　第三百七十条　居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

　　第三百七十一条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

　　第九百四十五条 第二款 业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

 

　　此“居住权”非彼居住权，亦非租赁权

　　有人会问，居住权和房屋所有人的居住权利有何区别？房屋所有人当然享有在自己房屋居住的权利，但这种权利并非法定的居住权。房屋所有人在自己的住宅居住的权利是基于物权中的私人所有权，即私人对自己的房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。而法定的居住权属于用益物权，是指权利人按照合同约定或遗嘱，对他人的住宅享有占有、使用，以满足生活居住的需要的权利。作为用益物权的居住权是在他人房屋之上设立的，是房屋所有权权能分离的结果。

　　从法条上看，居住权和租赁合同中的承租人享有承租房的居住权利大同小异，同样是对他人的住宅享有占有和使用的权利。但需要特别注意，居住权放在了物权编的用益物权章节，而非合同编的租赁合同中。也就意味着法定的居住权和依据房屋租赁合同而获得房屋居住的权利（租赁权）截然不同。

　　居住权是用益物权，是对世权、绝对权，居住权人对他人的住宅具有较强的支配力和排他性，其效力仅次于所有权。基于这种用益物权，权利人不仅能占有他人住宅，并以居住为目的使用他人住宅，还能排除他人对住宅的不法妨害。租赁权是债权，是对人权、相对权，支配力比较低，尽管承租人在一定程度上能够对租赁物进行占有和使用，但这种占有和使用的权能不仅受到法律限制，还受到出租人意志的严格限制，甚至依附于出租人的意志。

　　设立居住权必须订立书面形式的居住权合同，并且应当向登记机构申请居住权登记才能生效，对抗所有权人之外的第三人。而租房只需要承租人与出租人签订房屋租赁合同即可，即便当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续，也不影响合同的效力。合同具有相对性，承租人只能对出租人主张权利。除了“买卖不破租赁”的特定场景，承租人无法对抗第三人。

　　居住权的期限是多久，法律并没有规定和限制，所以当事人双方可以就居住权的期限协商。具有人役权属性的居住权随权利人存续，具有长期稳定的特点，甚至可以是居住权人的生命期限。而房屋租赁合同的租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　居住权原则上无偿设立，但是当事人另有约定的除外。而商事领域的租赁合同大部分都是有偿的，承租人需要按合同支付租金。

居住权	用益物权	对世权、绝对权	物权请求权	签订书面居住权合同，居住权经登记生效 期限长期，可以是终身	原则上无偿设立，另有约定的除外
租赁权	债权	对人权、相对权	债权请求权	签订租赁合同，不登记也不影响合同的效力 短期，最长20年	有偿，对价

　　居住权的应用

　　居住权主要是为了赡养、抚养、扶养等生活需要而设立，解决特定的家庭成员和家庭服务人员之间的居住困难问题，根本目的是保障弱势群体实现“住有所居”。未来居住权可能运用在以下场景。

　　离婚后的弱势方保护、婚姻财产约定、以房养老、公租房。

　　对离婚后的弱势方居住权利的保护，在司法解释中就有规定。《婚姻法解释（一）》第27条第3款：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”但客观的讲，司法解释并不是法律，此规定也并不是法定的居住权，对弱势方的保护未必到位。《民法典》生效后，离婚后的弱势方可以借居住权制度，实现不取得所有权的“住有所居”。

　　男女结婚，婚前财产为个人所有，房产要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。

　　规范市场，让老年人安居。在“以房养老”的模式下，附带居住权合同。老人将房产转让给有资质的机构获取对价，满足老年生活需要。同时在该房产上设立的居住权可以保障老人居住养老，不到身故这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身。

　　公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。

 

居住权的影响

 

首先，这一规定，对于日后二手房的购买有了一条必备的手续。因为购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况， 还应注意查询房屋是否登记有居住权。

 

一旦房屋的居住权在房管局登记了，就算成立，没有登记则不成立。买房一定要查册，看房屋有没有被设置了居住权。 因为，新房东也不能赶走居住权人。

 

举个例子，老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”，老人去世后，即便房子为子女所继承，保姆或亲戚仍享有居住权。

 

如果“居住权”是终生的，保姆或亲戚可以住到自己去世为止，子女即便拿到了不动产证，也没有权利将其赶出，也不得再次用于出租。 当然，保姆或亲戚只能居住，没有资格进行转让买卖，其子女也无法获得继承权。 至于居住要不要另付租金，这要看当时约定。如果没有约定，一般都是无偿的。 这只是一种可能存在的应用场景。

 

未来，“居住权”的应用场景可能会覆盖到更多领域：

 

婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所。

 

其一，男女结婚，婚前财产为个人所有，要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。

 

其二，公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。 

 

其三，这几年，“以房养老”问题层出不穷。所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子又失去了住所。如果在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，不到去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身……

 

另外，居住权的用益物权，实际上是把居住权和所有权分开，设立了居住权的房屋，其自由处置受到限制，在房屋交易过程中可能会遇到障碍， 因为即使是房屋能够过户，但如果合同约定的居住时间还在持续，依然需要保障居住权人的权益。作为购房者，如果房子是用来自住，一般也不会考虑此类房子。

 

 

民法典关注居住权的规定，意味着房屋一旦设立居住权，房屋流通价值将大幅降低，即便该房屋产权人变更后，只要在居住权期限内，新产权人是无法将居住权人赶走的。预计今后，在下面这些关系中可能会需要设立居住权协议：

 

1、夫妻关系，夫妻关系中，由于房产登记在一方名下，或房产为另一方婚前财产，为了保障夫妻另外一方的利益，可以设立居住权。

 

2、父子关系，目前很多家庭购房都是父母出资首付，子女贷款的方式购房，而产权又登记在子女名下，为了保障父母权益，可以对房屋设立居住权。

 

3、其他关系，这类关系可能各种各样，均是基于要维护另外一方的合法权益，给予一方稳定的居住保障而设立居住权。

 

 

附居住权协议

居住权协议

甲方：

居民身份证号码：

住所地：

委托代理人：四川蓉城律师事务所法眼观筑律师团队

乙方：

居民身份证号码：

住所地： 

甲、乙双方系父子关系，另鉴于甲方名下位于四川成都XX路XX弄XX号XX室由乙方出资购买，产权登记在甲方名下，为了保障乙方对该房屋的居住权，现甲\乙双方经友好协商，于2020年6月20日订立以下协议，以资双方共同遵守： 

第一条、设立居住权房屋位置及基本状况甲方将名下位于XX路XX弄XX号XX室房屋为乙方设立居住权，该房屋的基本状况为：      平方米，不动产登记证书编号：      ，土地使用权期限为       。 

第二条、居住权期限

1、甲方同意，乙方对该房屋居住权从办理登记之日起至乙方去世之日止。

2、在上述居住权期间内，经甲乙双方同意，可共同前往不动产登记部门办理居住权注销手续，乙方的居住权自办理注销之日终止。

第三条、办理居住权登记的期限甲、乙双方协商确定，在2021年1月8日之前共同前往不动产登记部门办理居住权登记手续。

第四条、其他约定

1、甲方保证，乙方在居住权期间，未经乙方书面同意，甲方不得对外出租和出售该房屋；

2、甲方同意，乙方在居住权期间，可根据需要对房屋进行装饰装修，添置设施设备，甲方应积极予以配合；

3、甲方同意，乙方在居住权期间，乙方可以以自己的名义将房屋对外出租，出租收益归乙方所有；

4、甲方同意，乙方在居住权期间，乙方可以同意他人与乙方共同居住及生活。

第五条、违约责任

本协议签订后，若甲方延期办理居住权登记手续，每延期一日，应向乙方支付1000元的违约金，逾期超过30日，则甲方购买该房屋时乙方的出资人民币600万元（大写：人民币陆百万元）视为甲方向乙方借款，甲方应按照月利率1%的标准从乙方实际出资之日起向乙方支付借款利息。 

第六条、因履行本协议过程中产生的任何争议，双方应积极协商解决，协商不成，双方均可向房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼解决。

 第七条、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，不动产登记部门一份，自签订之日起正式生效。

 甲方：                              乙方：

法眼观筑简介

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