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壹 提问：房姐，我今天跟一个亲戚聊天，她孩子在深圳四大名校之一读小学3年级，她说小学其实不要去名校，名校就是牺牲其它时间把更多时间投入到应试考高分上（典型案例就是作业多）。1.她这样说对吗？2.我也有孩子马上上幼儿园，以后大概率也是继续划入名校学区范围内，是不在小学阶段就上个相对轻松的学校就行，不要去名校，这样可以让孩子多能有点自主时间，去玩运动去玩五花八门的？多些开放性的，而不是小学就一味追求考高分呢？3.我记得我们读小学时作业很少的（我90年的），也没耽误大家考好的大学呀。4.您认为小学阶段孩子们最重要的是什么？谢谢 回答：你好，名校当然有一定优势，这也是很多家长奋斗半生，牺牲居住体验，依然为孩子买老破小的学区房的原因。孩子如果有条件上名校，当然上。很多家长想上都上不了。上了名校，孩子未来的成才概率更大些。你说你小学时作业很少，但没耽误大家考上好大学。这种观点其实很片面。你对比当年一二线城市毕业的学生和四五线毕业的。会发现，四五线的学生考个大学，是件多么不容易的事情，他们需要在初中、高中挑灯夜战，吃很多很多苦，淘汰一批又一批人。 贰 提问：房姐，请教二线城市首套自住问题 A.单价2.1万，1996年147平步梯一楼，小区无物业，小区门口地铁，步行10分钟内有4个规模类似万达广场的商场，有很多写字楼，属于商业办公区域，有四条快速路交汇驾车非常方便，学区一般。测量层高只有2.5左右。B.单价2.6万，2010年134平电梯19楼，小区物业7分，距地铁步行10分钟，步行20分钟有两个类似万达广场的商业，少量写字楼，本区域以居住为主附带少量大型商业和写字楼，学区一般。C.单价2.2万，2016年120平电梯16楼，小区物业9分，本市最好的物业，有地铁规划未批复，无商业无写字楼纯居住区，学区最差 我本人很喜欢C的小区环境和物业，但是商业配套和交通很差，位置太偏。喜欢A的商业配套和交通便利性，实际测量层高只有2.5米不太满意，最担心的是未来的涨幅 B各方面指标位于AC之间，但是B所在板块过于火热 现在还没有孩子，将来初步打算上私立，不知是否可行 首套自住实在是想不清楚怎么选，请房姐指点。 回答：A属于典型的老小区。绝大多数中二线、弱二线城市，传统市中心如果缺乏持续的城市更新，人口都会慢慢流失到新区，产生“市中心空心化”，利空市中心的老房子。所以，你的担心也的确是有道理的。这个现象，到了强二线甚至是一线城市，就会大大改观。特别是京沪，传统市中心还是很强势的，有持续的城市更新，始终代表整个城市产业的最高点，你大爷还是你大爷。A还是个一楼，小区连物业都没有，的确前途堪忧。 叁 提问：房姐，一个小区抛盘极少和抛盘超多哪个比较好一点？我手里的房子正好是这两种情况…… 回答：抛盘少还是多的根本原因是多空分歧。 肆 提问：房姐，你好，坐标武汉，生活半径在汉阳，工作地在经开永旺附近，想在半小时车程内的距离给孩子买一套学区房，有什么好的推荐吗？手上现在有15万，夫妻俩公积金目前有14万（可提取8万出来），爸妈还有一套价值130万左右正在卖的房子（金地格林春岸）。家里房子比较多，但是可流动资产比较少，感觉心中不太踏实，是否建议出几套手里的房子？本人婚前一套，78平米武汉经开联投金色港湾，父母两套，十堰厂区附近一套60平米20多年的高层电梯房，黄冈罗田一套8年左右的楼梯房带一个车库；老公婚前两套，一套在南湖百步亭一楼带院子房子（现在给他奶奶在住，目前不能卖），一套观澜高尔夫公馆（离工作地近自住），父母两套，金地格林春岸102平米一套（一直出租最近打算卖掉），四美塘20年老小区一套（本来说要装修又没动静），这些房子如何进行处理比较好呢？我的想法是出一两套房子给父母买稳健保本的理财，类似银行大额存单或者年金险之类的，然后让老人按月领取安享晚年，不知道这种想法可不可取，或者房姐有更好的方法来保证父母的养老和满足子女的教育问题吗？ 回答：你好，你的这些房产需要重新规划配置。十堰和黄冈这类小城市，如果不自住，建议直接出手，置换到武汉。四美塘这类老房子属于武汉房产生物链的最底端，建议直接出手。这些房子出手后，建议入手继续加仓，以房养老，按月收租。你的资产都集中在汉阳和汉口，建议分散一些买星球内推荐的板块，投资回报率更大。 伍 提问：新人首问，请问美丽与智慧并存的房姐，户籍咸宁小县城(目前夫妻都在这边工作)，有武汉公积金，社保不足一年，想在武汉限购区域买房，又没有资格，不限购区域又觉得太偏，买了打算过几年自住，也方便孩子以后读书，目前子弹不多，我纠结到底买我们小县城的商铺（新开发小区）还是到武汉买房？ 回答：你好，三四五线城市的房产以前分析过：毫不夸张的说，小城市楼市正在进行死亡冲锋。 任何没有持续人口流入的区域或城市，高位的价格最终一定会崩掉，只是时间早晚的区别。比如我们熟悉的鹤岗。 省会对周边城市的加速吸血正在来临，不断缩短的通行时间就是最好的证据。能走的、可以走的会坐上高铁、坐上轨道交通去往武汉主城区，留下的，都是没办法走的。半小时经济圈并不是你想象中的那么美好，资源越强的省会城市，对周边城市的虹吸效应约明显。 咸宁今年的房价一直是下跌趋势，谨慎！ 提醒一下：所有的小县城房产，从现在开始，只卖不买！建议优先考虑武汉。 陆 提问：新人首问：我目前有5套房子，想问问如何进行合理资源配置，就是有价值的保留再持有，没价值的就可以出手了，希望得到一些建议，情况是，2012年购入开来银湖鑫城95平，2016年购入汇悦天地85平，2018年购入国博新城144平，2019年购入阳逻新城金茂98平，2020购入自住首地云梦台141平。目前资金有点压力，想腾出子弹。想知道哪些还值得持有，再就是想腾出空间再投资一些值得投资的地方，想跟着你走。谢谢。 回答：你好，买房最重要的问题就是大局的判断分析。从买房的时机、选择的区域、对趋势判断都有很多可以展开，我讲一下里面一些关键词：预期 柒 提问：房姐，同样学区的前提下，学区房您建议买一居室好，还是二居室好？从投资角度来看，哪个将来的涨幅更好？谢谢！ 回答：你好，用于储藏财富、保值增值的投资标的、大类资产，无非三种：房地产、股票、传统理财。 房地产是压舱石，虽然足够长期看可能大船要沉，但那最早也是好几十年后的事了。未来十年甚至二十年内，房地产仍然应该是你资产的绝对主力。持有房产的成本是很低的。资金成本4.5-5%，租金1.5%，实际持有成本只有3-3.5%，三年才10%，五年也才17%，和楼市五年的预期涨幅相比，是很少的。不持有房产的踏空风险却是很高的。资金买理财的回报率只有4-5%，买房加了适当杠杆后的回报率却能达到15%左右甚至更高。因此，无论如何都不值得为了省那点资金成本而去冒踏空的风险。 结论：绝大多数情况下，无论楼市处于一轮周期中的哪个阶段（或者我们自以为它处于哪个阶段），买总比不买是长期来看回报期望值更高的选择。 股票由于缺乏低息贷款的支持，长期复合年化收益是不大跑得赢大城市好地段房产的。但是，买一点股票，可以让你被动地去关心财经知识，激发学习热情，对人生事业发展也是有点帮助的。 最稳妥的是买指数基金，有一定更多了解的可以买偏股稳健型主动管理基金，但不推荐自己炒个股。股票的流动性也比房产好，所以虽然收益不一定高，但配置资产的5-15%是没问题的，急用钱时好变现。 如果只想买房短炒，持有2年就抛，大概率是税费吃掉利润。盼着今天买明天涨，这是病态心理，得治。房产只有持有5年，才能完整的穿越一个熊牛周期，看见明显收益。我们不做急富青年。 子弹200，建议开发一张一线城市的房票，具体买哪里，要看你的房票，入手一套上车盘作为底仓，剩余子弹买武汉。 武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。 捌 提问：房姐，术业有专攻，豪宅的投资逻辑是不是和普宅完全不同？以往大家都觉得贵妇CEO盘是雷区但是深圳这几年后海深圳湾啥的涨幅都不低。有钱人也不傻比普通投资者认识应该强很多，他们买那些天价房甚至是公寓的内在原因是啥？求解惑 回答：1. 房地产这个领域是非常特殊的。 2. 特殊在，人人都以为自己懂一些，其实真正专业人士非常非常少。“懂一些”是最可怕的，半懂不懂很容易盲目自信、瞎搞乱来，最后一顿操作猛如虎才发现自己是个二百五，还不如那些老老实实按照自住房、学区房、老人房这样正常顺序买下来的普通家庭。这种人，我在某知名房产投资组织里，见过太多了。 3. 为什么呢？因为房产投资的门槛其实是很高的。股票有几千块就可以炒，房子首付起码几十万，完全不在一个量级。所以，专业、职业房产投资者的绝对数量就非常少。 4. 高校里也没有设置房地产专业。就算有，也是以城市规划、项目开发、土木工程、建筑设计为主，讲投资的就完全找不到。经济学院和商学院的课程里，也基本不涉及房地产，选修课里找个讲房地产的都非常不容易。 5. 这就导致，房地产投资这个领域，根本没有什么科班正统学术积累。都是一群野路子草莽英雄，盲人摸象凭每个人自己那点实操经验想当然地发表观点。其中绝大多数人，缺乏基本的经济学、金融学、投资学基础。在这么大体量的一个行业，的确是一件挺不可思议的事。更加佐证了，真正专业、职业房产投资者的稀少，以至于都不够高校去专门开设相关专业。 6. 说这么多想表达什么呢？就是：有钱人的房产投资知识积累，并不比普通人强太多。当然，牛人本来就是全方位的牛，事业有成的老板在构筑房产投资认知这件事上，效率和效果也会相对比普通人好，但由于缺乏好的学习通道和资料，上限同样是很低的。我就没见过几个富人懂房产投资。 7. 富人中，反而是纯粹跟着自己家庭居住、子女教育、赡养老人等这些现实需求走的那些，在购置房产这件事上做的相对倒还不错。不过，有一个前提条件：脚踏实地，不好高骛远，不贪慕虚名。如是，就不会去买那些溢价很高的坑子盘，例如交通不便、缺乏生活配套的远郊大独栋度假别墅。 8. 普遍意义上来说，越是富人，买房越考虑自用，而不是投资。同样300平方，哪怕翠湖天地比普通次新房社区贵接近一倍，富人还是会选择翠湖天地，因为舒适、面子、社交等各种综合价值，而不能简单地拿房子本身绝对涨幅多少来衡量。如果一套CEO给一个富人多带来了1个亿的生意上的利润机会，他并不在乎房子比普通次新房社区少涨1千万。 9. 最后讲到房子本身，越来越以改善需求为主的未来，豪宅的总体前景本就不应该差啊。当然，永远避免只看整体、不看微观结构。不同的板块、不同的小区、不同的房型和其他要素设计，还是要区别分析的。 |
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