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原创： 一号地产 作者: 海哥 自从集中供地开拍以来，长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京等7个城市都已经完成了集中拍地首秀。 房企们热热闹闹拍地，围观群众们开开心心吃瓜，不管最后是拍了个寂寞也好，还是拍到手却赚不了钱也好，总之这一幕大戏，重在参与。 因为有钱，才能参与。 这次的集中供地是一块试金石，由于供应量集中上来，而且多个城市基本集中在同一时间段内开拍，对房企的现金流是个考验。有钱没钱，你参与个试试。 比如融创，几乎是逢拍必到，而且多有斩获，在广州、重庆、无锡、杭州、北京等5个城市，已经砸下了近500亿元，无出其右。 有人风光，就有人落寞。 曾作为地产圈收并购老二、房企十强的世茂集团，却在这场土拍中意外缺席了！ 01 意外缺席的背后：近一年没怎么拿地如果说长春、沈阳这些东北城市不参与不奇怪，但其余那些一线城市、准一线城市不参与就有点说不过去了。 毕竟那些都是一二线的大粮仓，号称主打一二线的世茂怎会放过呢。 海哥起初只是疑惑，去年销售额超3000亿的前十房企怎么了？ 从广州、重庆，到无锡、杭州，均未见到世茂的踪迹，而在北京土拍29宗地块的众多报名者中，海哥只看到世茂报名了一块地，毫无悬念，连个水花都未见泛起。 随后，在克而瑞的前4月拿地榜单上寻找，相较于旭辉、中南、新城、金茂、龙湖等这些2000亿级房企仍保持在拿地榜单前25位，世茂集团的拿地位次直线跌落到74位，前四月拿地金额仅为29.7亿元，更吊诡的是，整个4月未拿一块地。 难道世茂缺钱了？ 这一点，从世茂集团的年报中也可以看出来，即三个现金流数据：截止2020年底，世茂集团的经营性现金流为68.42亿元，虽然是正数，但同比2019年大降76.79%，经营性现金流体现的是一家企业的自身造血能力，可见过去一年，世茂的造血能力有所下降。 投资活动现金流方面，是-232.45亿元，同比大降43.96%，显然是去年拿地支出大了； 而融资活动现金流同比激增640.58%，达到了252.99亿元！这血输的，下了血本啊！ 02 可售家底仅3100万方，拿什么赌未来？土拍不见世茂，前四月拿地不到30亿元，难道是土储够了，近期不用拿了？ 海哥查询了一下，在前不久的年报业绩会上，世茂集团表示，公司72%的土储位于一二线城市，截至2020年末的土储货值约13800亿元，其中，大湾区货值3950亿元，长三角货值3450亿元，华北区货值2500亿元，福建区货值2400亿元。 世茂集团表示，公司的土储，够3年开发之用。 的确，开发建设3年是够了，那么销售呢？由于开发商的土储统计口径，一般是包含了已售未交付的项目，所以真实可供转化销售的土储往往要打个折扣。 据世茂2020年年报显示，去年世茂获取土地100块，权益前土地总价约908亿元，新增货值2860亿元，新增土储1535万方，这其中有1232万平方米土储是2020年上半年增加，下半年仅增加了300万方土储。 换言之，世茂的拿地是在去年下半年就已放缓。显然，这是一个不好的信号。 作为一家高举高打，甚至是高速扩张的前十房企而言，如果不是内部经营遇到问题，断然不可能在拿地上突然踩下刹车。 否则，何以完成2021年销售额3500亿的目标呢？ 去年同期，世茂集团的合约销售面积达1712.6万平方米，相较于同期拿地数，世茂集团在2020年，土储面积是净减少了近200万方。 海哥根据公司年报统计了一下世茂2015年以来的销售和新增拿地面积等情况，发现自2015年以来世茂共销售全口径面积6040平米，同期新增全口径土储7979万平米，由于2015年前所能剩余转化为销售面积的土储概率极小，所以近六年来世茂集团累计可售的项目面积剩下不到2000万平米。 这一点，在世茂2020年的年报也得以印证。 年报显示，世茂集团2021年可出售总面积约为3096万平方米这其中包括2021年将推出的约2037万平方米的可售面积，以及截至去年年底遗留的1059万平方米的可售面积，后者又包含了220万方的竣工库存和截至2020年底未竣工可销售的839万方。 而追溯到2019年年报，显示2020年上述三项可供销售面积为2815万平米，最终销售1712万方，平均去化仅为60.81%。如果按照去年的平均去化和1.7万元的销售均价计算，2021年世茂集团的销售额在3200亿元左右，离3300亿元的目标尚有近100亿的差距。 且今年前4月销售额927亿元，完成年度目标的28.1%，低于时序进度。 加之今年前4月基本未拿地，今年新增项目能转化为销售的货值也基本寥寥无几。由此测算，世茂集团要完成2021年的销售目标尚有困难。 更何况，今年卖完了，明年怎么办？那么问题来了，明明是已经手中无粮了，为什么还不补仓呢？ 只有一个解释，那就是世茂钱紧了。海哥近期也的确听闻多则世茂缺钱、体外高息融资的事情，也有说世茂有意退出与福晟集团的项目合作等等。 眼下世茂无钱拿地，而同期又有那么多项目需要投入建设资金，据海哥上表统计，目前世茂集团还有1000多万方建筑面积尚在施工当中，若以3500元每平的建安成本测算，尚需要350亿元的成本投入，而这部分刚性投入仅是为了交付，是没有收益产出的。 因此，一旦销售规模下滑，销售收入减少，导致现金流周转不开，极有可能暴雷。、 如今的世茂已经陷入两难，拿地，恐怕是没钱；不拿地就无法保证未来的销售规模，无法实现现金流滚动，境况恐怕更差。 这条路，恐怕比丝路山水地图的路都难走。 毕竟，在集中供地之下，谁真的有钱，谁是表面光鲜，都如照妖镜般一清二楚了。 End. |
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