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2021年5月12日，广州开发区规划和自然资源局（以下简称“我局”）决定以挂牌方式出让中新广州知识城ZSCN-D2-3地块的国有建设用地使用权。2021年6月11日10时正式开拍。 一、挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求： 二、地块的位置及红线用地红线图 超级邻里中心地块位于万科幸福荟、万科幸福悦及保利拾光年旁 三、申请人应具备的其他条件： （一）竞得人须承诺，严格按照《关于再次重新核发知识城ZSCN-D2-3地块规划设计条件的函》（穗知国规设〔2021〕10号）开发建设该地块； （二）竞得人须采用装配式建筑的建造方式，实施装配式建筑的面积比例不低于该地块总建筑面积的30%，若地块分期开发，需在首期落实装配式建筑的面积比例要求，实施装配式建筑的技术要求须符合国家或省现行的装配式评价标准规定，接受市、区住房和城乡建设部门的监管； （三）竞得人须承诺，项目建成后，地块内体育功能部分全部自持，自持年限与土地出让年限一致，不得分割转让或出售。 四、建设期限：2年完工并投入使用 在土地交付后3个月内向规划部门报送符合本地块规划设计条件和相关规范的用地规划方案，土地交付后6个月内动工建设，土地交付后24个月内竣工并投入使用。 一、知识城ZSCN-D2-3地块概况 （一）用地位置：中新广州知识城创新大道以西、知识大道以南（详见建设用地规划红线图） （二）用地性质：体育用地兼容商业用地（A4/B1） （三）总用地面积51263平方米，可建设用地面积51263平方米。 （四）地形图号：248-62-3。 二、经济技术指标 （一）容积率≤2.0，建筑密度≤60%，绿地率≥20%（以上指标均按可建设用地面积51263平方米计算）。 （二）计算容积率建筑面积≤102526平方米。其中体育(A4)功能部分计容建筑面积72120.8平方米（占比70.34%），商业(B1)功能部分计容建筑面积20505.2平方米（占比20%），公共服务配套设施面积9900平方米（占比9.66%）。 （三）公共服务配套设施建设要求：地块内应配建运动场馆1处；游泳馆1处；群众性体育运动场地1处；肉菜市场1处，建筑面积2500平方米；社区卫生服务中心1处，建筑面积5000平方米；残疾人康复服务中心1处，建筑面积200平方米；日间照料中心1处，建筑面积800平方米；托儿所1处，建筑面积800平方米；公共厕所1处，建筑面积100平方米；物流配送站1处，建筑面积500平方米。出租车停靠站点用地面积500平方米。 三、公共服务及市政设施配套要求 地块内独立设置的市政公用设施和公共服务设施必须在规划地块建设总量（不含上述市政公用设施和公共服务设施）完成 50% 前建设完毕，并取得建设工程规划条件核实意见书。其中，公共厕所、社区卫生服务中心、残疾人康复服务中心、托儿所、日间照料中心、雨水调蓄设施等设施应当先于项目首期工程或者与其同时申请建设工程规划许可证，并应先行验收，取得建设工程规划条件核实意见书，城市更新改造的安置房项目经市政府批准的除外。 公共服务设施应当依据《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》相关规定进行规划、建设和移交。 具体配置要求如下： 地块周边的市政规划道路位置及宽度、及地块内规划设置的公交首末站、卫生站、肉菜市场、公共厕所、垃圾收集站等设施，房地产开发企业销售商品房时应以书面方式在销售现场显著位置给予公示。 四、城市设计要求 城市设计导则已对地块作出设计要求的，遵从城市设计导则的要求执行；地块未编制城市设计导则的，遵从下列设计要求： 项目应提前开展城市设计研究。 （一）场地设计与外环境设计 1、建筑工程方案审查时，应开展场地设计（含首层平面）、道路（渠化）设计、步行系统设计。竖向设计应遵循自然地形，控制建筑室外地坪标高，建筑室外地坪和周边道路人行道应持平或平缓对接。室外地坪标高满足防洪及管线设置要求，与周边道路协调，地块与周边市政用地之间的高差应在本地块内通过绿化护坡相衔接。 1、鼓励设置建筑公共开放空间；鼓励商场、办公等公共设施之间增加公共连廊；鼓励住宅、商场、办公等建筑与公共服务设施之间增加公共连廊；鼓励建筑物人行入口增设雨蓬；鼓励在建筑场地内设置公共艺术环境小品；鼓励在地块内设置集中的低势绿地或雨水湿地作为透水区。 1、应开展精细无障碍设计、满足安全、舒适的运行要求。场地与建筑的无障碍设计须满足《无障碍设计规范》（GB50763-2012）的相关要求。 2、建筑景观照明设施应控制外溢光和杂散光，避免对室内活动干扰，减少环境光污染。 （二）建筑设计 1、建筑设计方案应有利于周边地区环境价值的提升，体现品质化、精细化设计。建筑单体风貌应服从群体风貌要求，与建筑群体风貌协调。多栋建筑组成建筑群时应高低错落。 2、建筑设计应借鉴新加坡等国际先进经验，结合地块周边交通情况合理布置公服设施及商业设施，合理分区，避免产生各功能严重干扰的情况。 3、原则上临湖泊等自然水面、绿地、广场、山体等开敞空间以及文保单位、历史建筑的建筑单体应按前低后高原则控制建筑高度，其中一线建筑高度原则上应少于建筑退让开敞空间和保护建筑的距离，并严格控制建筑物的面宽。 4、鼓励通过建筑拼接、建筑屋顶一体化设计等方式，形成界面连续、立面风貌、色彩、材质协调的街道界面，打造尺度适宜、富有活力、设计精致、具有人情味的街道。 5、鼓励通过设置骑楼、底层架空以及通透玻璃等设计手法，适当提高首层临街立面的通透性和视觉连续性，提升行人公共空间体验。
6、户外广告和招牌不得在建筑屋顶轮廓线以上（含裙楼轮廓线）设置。
7、建筑立面设计鼓励采用被动节能措施，不宜采用镜面反射玻璃或抛光金属板等材料。住宅、党政机关办公楼、综合医院、中小学校、托儿所、幼儿园、养老院的新建、改建、扩建以及立面改造工程，不得在二层以上部位设置玻璃幕墙。建筑物位于T形路口正对直线路段的外立面不得设置玻璃幕墙。设置玻璃幕墙的，应按照《广州市建筑玻璃幕墙管理办法》执行。
8、建筑屋顶应统筹考虑消防疏散、屋顶绿化、室外活动、太阳能利用等功能需求，鼓励以苗圃开花植物为主进行屋顶景观设计。住宅屋顶要和建筑立面一体化设计，避免出现屋顶水箱等构筑物突兀、裸露的情况。
9、鼓励整体化、艺术化的附属设施设计，建筑设备、管道等附属设施与人行道、公共活动场所宜保持一定距离。
10、设计应遵循循环经济理念，尽可能参照绿色建筑要求应用新技术，采用新型节能环保材料，绿色建筑实施标准为国标三星级和新加坡GreenMark 白金级。应按《智能建筑设计标准（GB50314-2015）》等相关要求，在规划、设计、施工及竣工验收阶段采用BIM技术，鼓励在运营阶段采用BIM技术，其中经论证不适合应用BIM技术的除外。 推广分布式光伏发电应用，屋顶面积超过3000平方米的工业仓储物流等，新建、扩建屋顶面积超过3000平方米的建筑物，应建设分布式光伏发电系统。 （三）道路交通设计
五、规划专项要求 （一）规划及建筑方案如涉及文物、消防、环保、卫生、防洪排涝、电力、交通、地震灾害等问题，应符合各专项规划要求。 （二）建筑退让规划道路边线、规划河涌边线、高压线的距离、建筑间距、退界应按照经批准的城市设计执行《广州市城乡规划技术规定》执行。 因涉及河涌水域、高压线网保护、地铁保护等，在办理下一步规划审批手续前需取得水务、供电、地铁等管理部门意见。 地块范围涉及河涌及其管理范围，临河建筑物边线应按照要求退让河涌管理范围（蓝线范围），不得在该管理范围内布设建、构筑物，不得进行围蔽。 地块轨道交通控制线范围内的建设应符合轨道交通控制线相应管理要求；规划地块临近轨道交通站点，鼓励建设与轨道交通站点连接地下通道，在建筑报审查前，应取得城市轨道交通经营单位的书面意见。 （三）停车配建要求。机动车出入口结合现状及规划情况合理设置。按需设置机动车、非机动车泊位和其他类型停车泊位，满足各类功能区车辆停放需求。 1、体育用地停车配套标准按机动车不低于“6泊/100座位”，非机动车不低于“15泊/100座位”进行设置。每500个座位应设置1个出租车上落客泊位，每1000个座位应设置1个旅游巴士停车位。 2、商场、配套商业设施功能部分停车配套标准按机动车不低于“0.8泊/百平方米建筑面积”，非机动车不低于“1泊/百平方米建筑面积”，其他类型停车泊位按每5000平方米建筑面积设置1个装卸货泊位和1个出租车上落客泊位； 3、独立餐饮、娱乐设施功能部分停车配套标准按机动车不低于“2.5泊/百平方米建筑面积”，非机动车不低于“1泊/百平方米建筑面积”，其他类型停车泊位按每3000平方米建筑面积设置1个装卸货泊位，每1000平方米建筑面积设置1个出租车上落客泊位。 4、无障碍停车位的配建标准为超过50个车位的停车设施设1个，超过100个机动车位的每100个车位增设1个。 建设项目应在方便使用的区域集中设置供访客临时使用的停车泊位。 其他车位控制要求参照《广州市建设项目停车配建指标规定》等相关标准执行。机动车和非机动车停放场（库）应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。 （四）市政公共建筑建设要求。应建设不少于1处，可对外开放的建筑面积不低于100平方米的公共厕所。 （五）配变电所设置要求。应根据用电容量（包含充电设施负荷）按规程规范及电力企业标准预留配变电所，并设置在建筑物地面首层及以上。 （六）充电桩设置要求。公共建筑配建停车场和社会公共停车场，按不低于停车位总数30%比例建设快速充电桩。 （七）海绵城市建设要求。建设项目应采用雨污分流系统，同时按照《广州市建设项目雨水径流控制办法》的有关规定采取雨水径流控制措施，使建设后的雨水径流量不超过建设前的雨水径流量。 应按以下要求落实海绵城市建设要求：新建建筑宜采用绿色屋顶，商业部分绿色屋顶率宜≥80%（鼓励性指标）且应≥30%（约束性指标）；体育部分绿色屋顶率宜≥60%（鼓励性指标）且应≥30%（约束性指标），并宜与绿地、水体的建设相结合建设雨水收集、蓄存和利用设施；建筑物的室外可渗透地面率不低于40%（约束性指标）；新建项目人行道、室外停车场、步行街、自行车道和建设工程的外部庭院应当分别设置渗透性铺装设施，其渗透铺装率不低于70%（约束性指标）；新建建设工程硬化面积达 1 万平方米以上的项目，除城镇公共道路外，每万平方米硬化面积应当配建不小于500立方米的雨水调蓄设施；除上述指标外，海绵城市实施标准为年总径流控制率≥73%，面源污染消减率≥50%，具体设计方案还应满足《广州市建设项目雨水径流控制办法》、《广州市海绵城市规划设计导则》、《广州市海绵城市建设技术指引及标准图集（试行）》、《广州市海绵城市建设技术指标体系（试行）》、《中新广州知识城生态城区规划建设标准》等规定的要求。 规划设计方案阶段应向建设部门提交海绵城市专篇，对汇水单元划分、项目竖向和场地排水系统等进行统筹设计，并通过计算确定LID设施的规模、主要参数及平面布置方案。雨水排口应设置海绵设施监测设施（径流监测装置），竣工验收前需建成。 在建设工程施工图审查、施工许可等环节，海绵城市相关工程措施将作为重点审查内容；工程竣工验收报告中，应当写明海绵城市相关工程措施的落实情况，提交审批机关备案。 （八）名城保护及历史建筑保护要求。地块内有历史建筑的，应同步注明历史建筑保护要求；属于历史城区范围、未进行历史文化遗产普查，如涉及地面建筑拆除，应对拟拆旧建筑的历史文化价值进行论证并按有关程序报审；如涉及不可移动文物或地下文物埋西藏，但尚未进行考古调查、勘探的，应按相关规定依法申请考古调查、勘探报文物管理部门。地块位于历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史风貌区、传统村落的核心保护范围或者建设控制地带内的，应同步注明保护要求。 （九）地质灾害危险性评估要求。项目邻近山体、地质灾害多发、崩塌、滑坡重点防治区的，应进行地质灾害评估，并在设计、建设中按照《地质灾害危险性评估报告》要求执行。 （十）大力发展装配式建筑。推动建筑产业现代化，鼓励开展装配式工程建设。自愿实施装配式建筑的奖励条款或要求按照《广州市人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑加快推进建筑产业现代化的实施意见》、《广州市装配式建筑工作联席会议办公室关于进一步落实招拍挂方式出让用地实施装配式建筑要求的通知》、《广州市住房和城乡建设局关于加强设计阶段落实装配式建筑实施要求的通知》、《广州市住房和城乡建设局广州市规划和自然资源局关于优化装配式建筑实施范围的通知》等要求执行。 （十一）建筑物夜间景观照明设计要求。应按建设主管部门意见进行建筑物夜间景观照明设计，夜景灯饰照明工程应与本工程同时建设与投入使用。 （十二）新建、改建、扩建的住宅小区、办公楼宇、院校及公共场所建筑，应规划设置快递智能末端服务设施。原则上一个项目至少设置一处快递智能末端服务设施，建筑面积≥15平方米（宜每万人一处）。随着服务人口增加，应在小区入口、物业管理处、小区中心位置等多点集中设置智能快递箱。 （十三）未尽事宜，按国家和省市有关规定规范执行。 六、注释 （一）本规划条件依据国家法律、法规、规范性文件、技术规定、控制性详细规划确定。 （二）本规划条件应与建设用地规划红线图共同使用。 （三）地块规划（建筑）设计应符合本规划条件、国家现行规划、建筑设计规范和《广州市城乡规划技术规定》要求。 （四）地块内的绿色建筑、海绵城市、BIM技术、装配式建筑等应按设计要求在规划方案阶段向建设部门提交相关建筑专篇。 （五）建筑工程退让范围应当作为绿化、人流集散及市政管线埋设用地。绿化建设应当符合城市绿化管理的有关规定。如市政管线进入地块红线，地块建筑应参照《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-2016）退缩，满足管线保护等的要求。 （六）根据《广州市城乡规划条例》第四十二条第三款，取得此规划条件后，以出让方式提供土地使用权的，两年内未出让土地的，本规划条件自行失效；以划拨方式取得土地使用权的，两年内未取得规划审批手续的，此规划条件自行失效。 （七）建设单位应按照《建设工程文件归档规范》（GB/T 50328-2014）和《建设工程档案编制规范》（DBJ 440100/T 153-2012）的要求，在工程招标及与勘察、设计、施工、监理等单位签订协议、合同时，应明确工程档案收集、整理及编制要求，及时汇总建设工程各环节的文件材料，建立、健全建设工程档案；在工程竣工验收后6个月内向市（区）城建档案管理机构报送一套符合要求的工程档案。逾期未报送工程档案的，将依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十七条进行处罚。 （八）未尽事宜，按国家和省市有关规定规范执行。 此函
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