 这是广州楼市的一个神秘区域。 它就像插班的尖子生，一路开挂，是无可撼动的新房成交No.1。 它据守广州产业突进的前哨，面积广阔，描绘的蓝图一片光明。 但它又是去年以来，降价最猛的地方，投资客哭得稀里哗啦。 统计数据让人脸都绿了：19个楼盘，17个在跌。 它就是增城。 广州楼市不限购的“粮仓”，新盘销量之王，正在经受冰与火的煎熬…… 增城的未来，还有投资价值吗？ 上个月，天河拍出的4.1万楼面价，大出风头。 很少有人注意到，就在同一天，新塘的两宗宅地，流拍了。 这是一个危险的信号。 因为，新塘绝对是增城最火的一个板块了。 竟然沦落没人爱？ 要知道，现在的新塘，是增城最大的一个“明星IP”。 根据《广州铁路枢纽规划（2016-2030 年）》“五主三辅”的布局，广州东部的交通“心脏”就选在了新塘。 增城现在重点推进的地铁和轨道项目，基本也是以新塘站作为支点。 4条地铁线，穗莞深和新白广（连接新塘、白云机场、广州北站）2条城轨，广深、广汕、京九3大高铁。 俗称“九轨交汇”。  上面再盖一个大型的凯达尔枢纽国际广场，又多了“广州东部首个TOD大型综合体”的名头。 目前来看，新塘是增城商业和生活配套最成熟的板块。 等新塘站正式开通，必会带来更多人流。 再加上新塘自身的经济实力不俗，是全国排的上号的产业强镇，占据了增城的高光C位。 就连新塘都被开发商冷落，真的说明了一个问题： 增城当前，不容乐观。 连开发商都在犹豫徘徊了。 毕竟，在广州市场上，增城是无人能撼动的新房成交老大啊。 广州每成交三套房，几乎就有一套来自增城。 东进口号震天响，货量足，还不限购，吸引了众多投资客和刚需客扎堆进场。 前几年，增城的房价翻了番。 2014年还没破万，2018年冲到2.1万/㎡，碧桂园云顶开盘更突破3.5万/㎡。  可惜好景不长，透支过后，潮水很快就退了。 年前的一波降价潮，是一个预警信号。 增城的价格标杆——碧桂园云顶，从开盘的3.6万/平，下探到2.6万/平，跌幅超过1万/平。 一眼下来，19个楼盘，17个在跌。 这一跌，挫伤了士气。 投资者慌了，加紧出售，想要及时止损。 买错了时机的刚需也憋了一肚子气。 楼盘降价，部分出于开发商回笼资金的需求。 也有部分原因在于：利好消退，市场信心不足，庞大的新房库存需要价格刺激来消化。 很显然，增城走到了一个波动周期的低谷。 前两年的利好，逐渐都兑现了，反而劣势凸显出来。 21号线和13号线开通，增城当初把天河、黄埔上班族吸纳过来的最大利好实现了。 下一张能打的好牌，是什么？ 不限购，曾经是增城的王牌。 可不久前，隔壁黄埔宣布放松限购政策，增城被泼了一盆冷水。 都能想象，增城哭着对黄埔说：“兄弟，你何必来断我后路呢！” 无论是到市区的距离，还是发展前景，黄埔毫无疑问都吊打增城。 无形中，阻挠人们去广州更东边买房的因素，又多了一个。 供货量大，一直是增城的特点。 地多，价格也便宜。增城的供地量，在全广州数一数二。 问题来了，一批接一批的新建项目都在差不多的时间流入市场，增城的新房供货量变得极大。 大到什么程度？ 上个月初，增城弄了个房地产专场直播，副区长亲自上场卖房，帮楼盘去化。  至于曾经有望落户增城的广州第二机场，前段时间省发改委回应了，说“增城正果机场暂不规划”。 所以，增城的利好要么已经兑现，要么被削弱，要么落了空。 增城楼市，渴望下一剂“强心针”。 可能有人会说，增城的利好还有很多啊。 亚洲最大妇幼医院、广州东部交通枢纽中心、广州科技教育城、引进世界五百强、打造国家级高新区、执信中学分校落户…… 不否认，这些也是利好。 只是，你有，别人更不比你差。 从今年广州公布的重点建设项目来看，增城的个数远低于黄埔、南沙甚至花都，这是其一。 其二，增城产业基础比较薄弱，GDP又连续五年倒数第二，这对产业和人才都构不成太大的吸引力。 况且，上边提到的，部分还只属于概念。 从概念到落地，中间藏着太多变数。 增城亮出的概念这么多，我觉得唯有“新塘站-广州东部枢纽中心”可以买单。 增城的三大热门板块：新塘、荔城、朱村，都很难单独挑起大梁。 按广州“五主三辅”的布局，新塘站也是属于“辅助”的定位。 而且东部交通枢纽带来的人流，大多只是匆匆过客，很难转化成当地实际的购买力。 朱村板块也面对同样的问题。 富士康来了，21号线通了，各种楼盘声势浩大地进场，朱村的热度不亚于新塘。 朱村，或者说“科教城”板块，多少会让人联想到广州大学城。 大学城前后花了多少年，才从一个荒芜小岛演变成宜居之地。 而根据规划，广州科教城板块将落户13所市属职业院校（含技校），可容纳约12.9万学生。 加上周边的富士康科技小镇，按楼盘销售的说法，未来这里大概会有二三十万人。 发育成熟尚待时日。 最后说说荔城板块。 荔城有区府加持，各方面的配套资源不会差。 所以荔城宜居，可没有太多亮点，交通也差了点意思，更像是一个老老实实的三好学生。 综合上面的观点，各个板块都缺少强有力的价值支撑点。 当前的增城，我用一句话概括就是： 投资者的噩梦，刚需客的乐园。 高位回调的房价，已经开通的地铁，逐渐完善的城建、商业，让增城有了新的价值。 我的建议是： 只要你上班通勤方便，完全可以在增城出手了，现在是刚需上车的好时机。 尤其是没有房票、在广州东边上班、着急搞一套房自住的朋友，去看看增城吧。 朱村、新塘和荔城，三选一，关键看交通和学位。  至于想去增城投资抄底的人，还是省省吧。 缺乏产业和人才、房子供过于求、板块缺少强有力的价值支撑点，加上黄埔南沙的竞争…… 增城的房价，经过上一轮疯狂后，可能要原地踏步很多年。 如今的增城，虽然稳坐成交量第一位，但部分被投资客和概念炒起来的板块，很大概率已经透支了未来三到五年的升值空间。 只有自住的人，才有足够的时间，拥抱增城的未来。 |
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