 记得上个月，广州官方首次公布“三环”吗？ 当时，南沙被划到最外一环，颇有些憋屈。 可是，大湾区的掌上明珠，岂会因此暗淡。 广州前脚划完“三环”，南沙就后脚跟上，宣布给自己划了“两环”。 这件事再次印证了：南沙不是一个区，而是一座城。 如果仅把南沙看作广州的1/11个行政区，可就小看了它的雄心勃勃。 这个配合国家战略定下来的新区，正在炼就“自成一城”的实力。 先上图，看看南沙的两环： “一环”，又称为“中心城区”，覆盖了明珠湾、南沙湾、金洲、蕉门，以及万顷沙、黄阁、龙穴岛的部分区域。 “二环”则包揽了剩下的榄核、大岗、东涌，以及黄阁、万顷沙、龙穴岛的部分区域。 （图源：《南沙区旧村改造储备项目管理工作指引》） 对比《广州城市总体规划（2017-2035）草案》可以发现，这一次，南沙对中心区域的定义范围扩大了。 以南沙中心区为原点，沿发展主轴向南北两边扩张。 万顷沙-龙穴岛北部、黄阁南部片区都被纳入中心城区的范畴。 从南沙划分的占比看，第一圈层的产业建设量占比要大于40%。 这个比重，已经相当于广州对第二圈层区域的要求。（回顾《广州首次公布一二三环！以后也要学京沪看“环”买房了？》） 不仅如此，南沙还对产业类型提出了更具体的差异化要求。 南沙对旧改产业用地的要求之高，足以看出它的发展野心。 那么，南沙划环，对买房人有什么参考价值吗？ 我们不妨结合南沙的整体旧改布局跟推进计划来看： 当前，第一圈层内的黄阁、南沙湾、蕉门金洲片区，集中了比较多的旧改项目。 （图源：网络） 而根据规划，未来十年，南沙将有36个旧村改造项目，涉及黄阁镇、东涌镇、大岗镇、榄核镇、南沙街，大部分都属于第二圈层的范畴。 第二圈层目前还处在开发初期阶段，缺少住宅项目。 因此，接下来几年，随着旧改项目陆续入市，南沙整体一手房供应量会比较充裕，尤其是第二圈层片区。 但第一圈层内的灵山岛跟横沥岛，旧改数字为零。 换言之，作为南沙两大核心板块，这里仍然是“物以稀为贵”的价值高地。 去年官方接二连三投下政策大礼包，南沙楼市想不升温都难。 这样的火热态势，吸引了不少大湾区买房人的注意。 但今年2月，南沙率先出招赶走外地投资客，不免让人疑虑，南沙楼市能否撑得住。 我认为，南沙的做法，反倒展现出一份可贵的决心。 打击投机、挤掉水分、不以炒高房价来支撑区域热度，从长远来说，这样的南沙，才能具备更稳固的价值基础。 今年3月的新房成交数据还没出，但从目前南沙新盘的报价变化看，南沙各大供应板块的新盘报价不降反升。 灵山岛、黄阁、万顷沙板块的新盘成了升价主力军。 南沙十里方圆、佳兆业凤鸣山、恒大阳光半岛的均价上调幅度从1000到3500元/平不等。 当然，部分新盘涨价是受产品影响。 比如主推产品从大平层变为复式，或者新推楼王单位、卖剩大户型单位等等因素，都会拉升楼盘报价。 由此看来，开发商对南沙楼市仍然保持信心。 如果说过去十年，南沙在缓慢爬坡，那么接下来，南沙的核心板块将进入加速发展周期。 1月22日，证监会正式批准设立广州期货交易所并落户南沙； 2月19日，南沙官宣成为全国首个“国际化人才特区”； 与此同时，南沙在大湾区的几何中心位置也逐步凸显。 今年，南沙将建成地铁18号线（首通段）。 深茂铁路广州段、深中通道万顷沙支线、南中高速、“三高三快”等重大交通基础设施建设也在加快推进。 总体来说，南沙是一个上限很高的区域。 前提是，你要用建一座城的目光去看待它，用足够的耐心去拥抱它。  旭辉·金融岛壹号 | 臻溋·名铸 | 金海岸花园 | 越秀和樾府二期 | 南沙十里方圆 | 时代天境 | 金地天河峯睿 | 城投珠江·天河壹品 | 奥园中新誉府 | 星樾山畔 | 时代·香树里 | 凯德·中新里 | 融创·翔龙广府壹号 | 星汇城 | 富颐华庭 | 合生中央城 | 美的华发·天珀 | 越秀天珹 | 中国铁建·海语熙岸 | 颐德湾尚 | 恒大·阳光半岛 | 中海观澜府 | 大华紫悦府 | 璞悦台 | 恒荔湾畔 |
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