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“你的老黄埔二手卖到7.89万了！”同事把我一手拍醒。天河东部关注度很高的美林湖畔、盈彩美居，链家二手挂牌价最高也不过7.83万/平。再看看老黄埔，且不说几个“网红盘”的最高挂牌价，也才5-6万/平，就连新盘也没人敢上7字头。我一查，竟然还不止1套挂牌7万+！飘了，真的是飘了。保利学府里在售的11套二手房中，有一半单价超过7万，剩下一半都是6.7万+，只有一套5万+。什么情况，这是想当东部最贵楼盘的节奏？拜托，能不能清醒一点…… 
情报哥原想着，既然挂牌价逼近8万/平，成交价也该有个7万吧？结果，链家最新成交的一套是2月底，成交价5.4万/平……当然，不排除由于链家不更新数据或者网签延迟的影响，学府里已经有6万/平的房源成交。但是跟周边楼盘横向对比，学府里的最高挂牌价跟成交均价，价差竟然超过2万/平，实在很悬殊。黄埔花园进入2021年以来，二手成交价已经稳站5万+/平，挂牌均价从去年4月的4.18万/平涨到今年3月的5.46万/平。同时期，金碧世纪花园的挂牌均价也从4.01万/平涨到5.43万/平，涨了1.42万/平。而保利学府里，居然超越了两者，挂牌均价足足涨了2.5万/平！房价可以合理上涨，但不能“疯”。这样的疯狂行为，市场不会买单。老黄埔的未来固然留有很大的价值想象空间，但没有买家，愿意奉陪你透支未来。
从老黄埔的情况来看，情报哥估计挂牌7万+的业主出于两种心态：1. 非常看好老黄埔的前景； 2.认为自己的房子足够稀缺。 “稀缺”分为两方面，一是板块内的房源供应量，二是自身产品的独特性。保利学府里敢这么嚣张，客观原因确实是因为老黄埔新房少，新推宅地也少得可怜。今年年初，老黄埔挂出两宗化工改造宅地，结果被开发商“争崩头”，老黄埔的热度一下就被燃爆了。而这两宗火到摇号的地块，还不完全在老黄埔的发展重心——鱼珠文冲片区。靠近天河的鱼珠-文冲片区，近三年的宅地供应可以用“弹尽粮绝”来形容。上一次出让宅地，还要追溯到2018年的茅岗路地块，也就是现在的五矿招商·鹭山府项目。上个月公布的《广州市2021年建设用地供应计划宗地表》中，老黄埔的存在感微乎其微，仅占整个黄埔供应量的13%，更不用说鱼珠-文冲片区了。区域发展势头被看好，关注度高，奈何新房稀缺，新房房价不断上涨。鱼珠-文冲片区的新盘富力南驰·富颐华庭，最高价从去年开盘时的5.1万/平涨到现在的5.8万/平，销售依然非常火爆。克而瑞对全市主要板块做了最新统计，老黄埔的新房去化周期只有3.5个月，全市第四低。在此形势下，新房买家转投二手房，无形中助推二手市场的热度。
在老黄埔，保利学府里不是交易最火热的二手盘，但算得上是楼龄最新的一个。保利学府里2016年才收楼，目前挂牌的房源，绝大多数证未满两年。而它两边，靠近鱼珠CBD的金碧世纪花园跟靠近老区府的黄埔花园，楼龄全都超过10年。放眼过去，能跟学府里对标的次新盘，大概只有中鼎·君和名城。同时，学府里的户型主要集中在72-107㎡的两至三房，还有三地铁交汇跟12年省一级学位，是妥妥的刚需上车盘。以上这些都在一定程度上构成了学府里在片区的稀缺性。不过，这能成为挂牌价比别的楼盘高出接近2万/平的理由吗？老黄埔新盘“缺货”这个问题，虽不能称得上有解药，可至少有解渴的办法——旧改。
目前作为鱼珠-文冲片区新房供应主力的万科·城市之光、富力南驰·富颐华庭以及君和名城·珺合府，都是旧改项目。据不完全统计，老黄埔正在进行或即将进行旧改项目有18个。比较受瞩目的，一个是近日由区属国企科学城集团拿下的鱼珠旧城改造项目，另一个是华润拿下的新溪村旧改项目。新溪村旧改预计会引入广州首座华润万象城，同时，华润的华南总部也将从深圳搬到广州。隔壁万科城市之光、黄埔花园跟中鼎名城的业主们，估计都笑开花了。情报哥统计了一下，今年上半年，鱼珠-文冲片区至少有5个新盘供货：
我们说过，黄埔的GDP实力、产业实力、人口增量摆在那，这些都是短期内不会轻易改写的。随着黄埔旧改的推进，城市基建和界面都得到升级之后，片区房价会继续走高。1. 先别被挂牌价吓慌，多实地走走多看房，看看业主是否诚心卖房； 2. 小区二手房虚高的，建议直接去买新房，接下来黄埔新房的供应量，会逐渐上来。 “严厉打击房地产中介机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为。”
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